【财智头条】雄安新区取消商品住房预售，有何信号意义？

图源：卡乐图片 宁颖/摄

颇受争议的商品房预售制度在雄安新区被取消了。

根据雄安新区官网9月19日消息，雄安新区创造性地取消商品住房预售，实行现房销售，雄安新区官网还表示始终坚持“房住不炒”，建立严禁投机的长效机制。

20日，雄安新区管委会表示，雄安新区从即日起取消商品住房预售，实行现房销售，实现“所见即所得、交房即交证”。支持有意愿的人才通过租房解决住房问题，并在教育、医疗、就业等公共服务领域“租售同权”。今年7月，1400余户家庭凭租赁备案合同顺利报名雄安新建片区学校。

创造性地取消商品住房预售

雄安新区官网表示，雄安新区创造性地取消商品住房预售，实行现房销售、精装交付，“所见即所得、交房即交证”。

此外，雄安新区接续出台涵盖住房租赁、住房销售、商业办公用房租售、共有产权住房管理、住房公积金管理等一揽子政策文件，多主体供给、多渠道保障、租购并举且具有雄安新区特色的新型住房制度体系已经基本形成。

需要看到，雄安新区始终坚持“房住不炒”。雄安新区自设立后，坚决不搞大规模商业房地产开发，不断完善多层次住房供给政策和市场调控体制，建立严禁投机的长效机制，构建供需匹配、结构合理、流转有序、支出与消费能力相适应的住房供应格局。

9月20日，中指研究院市场研究总监陈文静表示：“整体来看，未来预售制度改革或将成为新发展模式的重要内容，但当前期房销售仍是我国商品房销售的绝对主流模式，在金融配套政策到位以及解决部分核心城市可能出现的供给断档问题之前，全面推行现房销售的可能性较小，预计短期仍将通过在核心城市部分项目进行试点或者在部分地区小范围落地执行的方式推进。”

陈文静认为，现房销售模式下，若项目建成后销售不及预期，前期投入资金回收及偿还贷款将面临巨大压力，这也将倒逼企业更加尊重市场供求规律，审慎拿地，科学决策。

“现房销售模式短期内减少了市场新房供给量，一定程度上也会导致行业发展降速。另外，现房销售将促使企业回归产品，进一步加速行业优胜劣汰，促进行业更高质量发展。”

对各方有何影响

对购房者而言，现房“所见即所得”更符合购房者置业意愿，但从市场来看，由于贷款时间及销售周期的延后，现房项目整体占用企业自有资金时间拉长，成本提高，这就使得市场上现房销售楼盘的价格一般高于同类型期房销售的项目。

对行业而言，现房销售模式下，房地产开发企业的高周转模式难以为继，有助于降低开发企业的资金杠杆；短期内减少市场新房供给量，一定程度上也会导致行业发展降速。另外，促使企业回归产品，进一步加速行业优胜劣汰，促进行业更高质量发展。

值得注意的是，在大范围推广现房销售仍不现实的情况下，个别项目开始曲线探索。

近日，在陕西西安高陵区，中粮·天悦楼盘推出“先交付后还贷”，即“购房者最低首付总房款20%后即可购房，在临近交付时再办理贷款”，引发市场广泛关注。

业内专家认为，此类操作是维护购房者权益的创新，减少了烂尾楼风险，可以理解为“现房销售”的一种模式，不过和现房销售还是有区别。严格的现房销售是“现房阶段付首付和还月供”，该模式则是“期房阶段付首付，现房阶段还月供”，所以也存在风险点，若楼盘迟迟不交付，首付款及合同推进如何处理需谨慎。

陈文静也指出，现房销售利于保障楼盘项目品质，对项目工程质量提出了更高的要求，有效避免虚假宣传、质量瑕疵、延期交付、烂尾等风险。因此，现房销售更加考验企业的产品力，高产品力、强品牌力的企业未来发展机遇或将更大。

公共服务领域“租售同权”

公共服务领域“租售同权”同样将在雄安新区落地。

供应类型方面，雄安新区合理规划建设商品住房、共有产权住房、机构租赁住房和保障性租赁住房四类住房，在新建片区市场化项目中，配置不低于30%的“只租不售”型住房，支持有意愿的人才通过租房解决住房问题，并在教育、医疗、就业等公共服务领域落实“租售同权”，树立“长租即长住、长住即安家”住房消费新理念。

据了解，今年7月便有1400余户家庭凭租赁备案合同报名雄安新建片区学校。

雄安新区对于“租售同权”的探索，在更早的时候已有所体现。

据“雄安发布”微信公众号2月发布的消息，河北雄安新区管委会已印发系列住房相关政策文件，建立起“多主体供给、多渠道保障、租购并举”的住房制度，标志着具有雄安新区特色的住房保障体系基本形成。

其中便提到，雄安新区大力培育和发展住房租赁市场，在新建片区住房项目中，配置了不低于30%的“只租不售”型住房，并按照职住平衡、适度超前原则，合理确定住房供应规模，统筹安排住房供给布局。在教育、医疗、就业等基本公共服务领域进一步完善“租售同权”，不断降低居住成本，提升群众居住体验。

当时，雄安还提出了树立“长租即长住，长住即安家”住房消费新理念，被认为意味着雄安在长租消费市场方面的大力支持。易居研究院研究总监严跃进表示，这进一步促进了租赁消费的提振，也有助于促进房地产市场的更为健康发展。

“雄安是落实房地产新发展模式，尤其是租赁新市场的重要平台和改革前沿阵地。雄安尤其强调了长租方面的产品和制度，说明改革思路成熟，也进一步促进住房消费结构的转型。”严跃进认为，从“生活”而不是“居住”的角度理解“长租”，就意味着要解决户籍、子女教育、就业医疗等问题，雄安对这方面的制度规划确实可以成为行业的标杆和学习的模板。

有望全国推广吗？

“雄安新区作为改革‘试验田’，它的意义不同于某个城市出台一项新政策，而是当前我国一些住房制度改革的新内容在雄安市场得到试验与体现。”严跃进认为，还是要放大这一政策效应，对我们理解后续房地产市场变化有积极作用。

陈文静也认为，整体来看，未来预售制度改革或将成为新发展模式的重要内容，但当前期房销售仍是我国商品房销售的绝对主流模式，在金融配套政策到位以及解决部分核心城市可能出现的供给断档问题之前，全面推行现房销售的可能性较小。

“预计短期仍将通过在核心城市部分项目进行试点，或者在部分地区小范围落地执行的方式推进。”陈文静说。

编辑：袁凯

校对：风华

审核：龚紫陌