广州优化限购政策，看官方、专家最新解读

广州将番禺、黄埔、花都以及白云北部4镇纳入非限购区域。

吕颖雅/发自广州

9月20日，广州成为首个官宣放宽限购政策的一线城市。

多区放开限购，番禺黄埔最受惠

根据官方解读，广州对住房限购政策进行了一系列优化：

1. 对于广州市户籍居民家庭在越秀、海珠、荔湾、天河、白云、南沙等区域仍然限购2套住房。

2. 非本市户籍居民家庭在上述区域限购1套住房，购房条件为从购房之日前在本市连续缴纳个人所得税缴纳证明或社会保险证明满2年。

3. 本市户籍成年单身人士在上述区域仍限购1套住房。

这也意味着，广州将番禺、黄埔、花都以及白云北部4镇纳入非限购区域。

广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文表示，番禺、黄埔、花都和白云部分区域都彻底放开了限购，政策力度空前大。尤其是番禺放开限购，对广州房地产销售增长的贡献将会非常显著。广州限购政策从2010年开始实施，这是13年来的第一次松动。首次松绑就将“粮仓”番禺纳进非限购区域，大大超出预期。

实际上，截至8月末，全市一手住宅库存面积达到1275万平方米，去化周期攀升至19.6个月。克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓指出，黄埔、花都、番禺一手住宅库存面积分别为149万平方、143万平方米、210万平方米，都是属于广州库存量大、市场竞争激烈的区域，因此放开限购的迫切性也更大。

广州市房协专家委员、地产经济学家邓浩志认为，番禺、黄埔是最大的受益者。虽然这两个区域属于近郊，但万博长隆、老黄埔、科学城这些板块，已经算作广州主城区。例如万博长隆板块，房价最高达到7万~8万元/平方米。限购的全面解除将释放大量的购房需求，包括刚需、刚改，甚至长期投资保值需求。

花都、白云北部四镇也将受益，将释放大量的新增购房需求，尤其是外地购房需求。尽管这些区域的基本面不如番禺和黄埔，但由于房价较低，很可能会吸引一些预算在200万元以内、来自外地、想要在一线城市置业的购房需求。

值得注意的是，对于非本市户籍居民家庭而言，在限购区域购房的条件从原本要求连续缴纳5年以上个税或社保证明，降低至只需满足2年的条件。新广州人置业核心城区的门槛也大幅降低。

盘活二手市场，增值税免征5年改2年

此外，新政策将越秀、海珠、荔湾、天河、白云、黄埔、番禺、南沙、增城等区个人销售住房增值税征免年限从5年调整为2年。

邓浩志表示，这将大大降低二手房交易成本，主要受益的是那些已经满2年但不满5年的二手房，最集中的比如广钢新城。降低税费将刺激二手房交易，虽然可能会增加二手房挂牌数量，但这对市场总体来说是积极的变化。

肖文晓认为，市场监控数据显示，在实施“信贷组合拳”政策的前两周，广州全市楼盘的来访认购数据都有上升，但到了第三周环比已经开始下降，表明市场的需求动能仍然不足，具备进一步优化调控政策的条件。考虑到新政主要利好“卖一买一”的置换需求，因此为了盘活二手房交易，将全市二手房增值税免征条件从5年改为2年也在情理之中。

广州楼市将企稳，“金九银十”可期

在信贷政策方面，广州也是首个官宣“认房不认贷”的一线城市。目前，广州首套房贷最低首付比例为不低于30%，利率下限为LPR-10BP；二套房贷最低首付比例为不低于40%，利率下限为LPR+30BP；广州有两套房及以上者，暂停发放贷款。但也有部分银行透露，在广州有一套房且没有贷款或贷款已结清的情况下，购买二套房首付比例可以三成，利率LPR-10BP。

从市场层面看，此前广州楼市仍然相对低迷。根据国家统计局的数据，8月份广州新建商品住宅的价格环比下降了0.3%，降幅较上个月扩大了0.1%。楼市进入“金九银十”，各大开发商抓住机会积极推货。价格方面，大部分楼盘的价格并未出现上涨，新盘开售普遍表示有“惊喜价”，在售项目纷纷推出“一口价”单位，置业大礼包、超长分期付款等优惠措施，以吸引更多购房者入市。

邓浩志认为，绝大多数区域短期内的主要目标仍然是去库存，年底涨价的可能性较低，但好产品的消化速度将大幅提升。因此，如果计划置换的购房者，无须再犹豫。

赵卓文表示，广州作为首个放开部分区域限购的一线城市，政策效应将非常明显，“金九银十”可期。乐观预计，在政策推动下，年底广州房地产市场将企稳回升。倘若年末翘尾行情热烈，全年广州房地产的几个关键指标有望出现同比正增长。