广州优化限购政策，重庆减免房产税，能否助力楼市重迎“金九银十”？

楼市的深度调整仍在持续。继南京、青岛等11个核心城市在9月全面取消限购后，广州也加入了放松限购行列，并成为本轮首个宣布优化限购政策的一线城市。而就在二十天前，广州刚刚打响了一线城市执行“认房不认贷”的第一枪。

除执行“认房不认贷”和取消限购外，本轮第三类放松政策也已出现。9月20日，重庆对房产税政策进行了调整，将不再对“三无人员”的首套住房征收房产税。

易居研究院研究总监严跃进表示，这意味着各地政策宽松“三板斧”已经齐全，即覆盖到了金融、行政和财税，充分体现了政策放松的涉及面广泛。

在多项政策的刺激下，楼市成交量有回暖势头。诸葛数据研究中心统计显示，9月份截至17日，重点15城新房成交34073套，同比微升0.26%，实现转正。不过从50城情绪指数来看，上周仍处于市场低迷期。对此，分析认为，市场情绪的恢复并非一蹴而就，优化政策对全国市场带动效果的显现仍需时间。

楼市优化政策“三板斧”已就位

9月20日，广州发布《关于优化广州市房地产市场平稳健康发展政策的通知》，调整内容主要有三：一是放松部分区域购房限制，黄埔区、番禺区、花都区及白云区北部4镇不再限购；二是放松非本市户籍人口的购房资格，非户籍人口在限购区的购房门槛由缴纳5年社保或个人所得税下调至2年；三是将全市二手房增值税免征期由5年降至2年。

诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪分析称，2023年前8月广州楼市成交量与全国大部分城市趋势大致相同，不过从市场情绪指数来看，8月广州情绪指数-0.73，在四个一线城市中最低。相比于其他三城，广州楼市下行压力较大，解除限制性政策提振楼市的迫切性提升，打响一线城市放松限购第一枪也在预料之中。

关荣雪进一步指出，广州作为一线城市中首个官宣放松限购的城市，具有较强的信号意义。同时，这也意味着限购性政策的放松已经从二三线城市进入到一线城市，本轮政策宽松态势持续蔓延，稳市场政策“应出尽出”，不排除后续北上深三城也会跟进放松限购等。

不过分析普遍认为一线城市全面放松限购的可能性较低，二线城市放开限购则有望进入加速落地阶段。中原地产首席分析师张大伟预计，未来仅一线城市和少量重点二线城市的核心区域仍执行限购政策。

近期出台的政策中另一项值得特别关注的是，作为唯二征收住宅楼房产税的城市，重庆宣布不再对“三无人员”的首套房征收房产税。

9月20日，重庆市政府发布关于修改《重庆市关于开展对部分个人住房征收房产税改革试点的暂行办法》和《重庆市个人住房房产税征收管理实施细则》的决定，将房产税征收对象中“在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的首套及以上的普通住房”修改为“在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套以上的普通住房”。

“目前正是减税免税的关键时期，重庆的政策进一步说明，对于合理购房需求，可进一步在税费方面做好文章、做足文章。”严跃进表示。

值得一提的是，在此次重庆调整政策之前，备受关注的房地产税立法并未出现在《十四届全国人大常委会立法规划》之中，这意味着在本届人大常委会任期的五年内，房地产税立法大概率不会被提请审议。

对此，分析认为，从国际经验来看，推出房产税最适宜的时机通常是在市场平稳或是稳步上升期，考虑到当前房地产市场情况，房产税的改革会更加审慎。从总体来看，目前各类政策都是朝着降低购房成本、鼓励购房需求积极释放的方向推进。

“金九银十”是否可期？

从交易表现来看，在多项政策的刺激下，成交量已有回暖势头。克而瑞研究中心表示，2023年第38周有36个城市优化调整房地产政策，数量创2022年以来单周之最。在政策推动下，多个城市楼市成交量环比回升。

中指研究院监测数据也显示，第38周重点城市网签数据出现一定回升，重点50城新房销售面积环比增长17.0%，但同比仍下降17.7%。其中，北京、上海、广州、深圳、南京销售量环比均增长，增幅普遍高于20%。

“在房地产优化政策逐步落地见效以及‘金九银十’传统旺季行情下，市场有望迎来一波成交小高峰。”诸葛数据研究中心在报告中指出。

不过诸葛数据研究中心监测数据同时显示，第38周重点50城的情绪指数为-0.81，与上周持平，仍处于市场低迷区间。

对此，诸葛数据研究中心表示，这说明市场情绪的恢复并非一蹴而就，政策的刺激短期内会带动市场情绪的反弹，而市场情绪的持续恢复尚且需要政策端的进一步松绑，市场的全面回暖仍需要时间。

不过从政策出台后各地的表现来看，各地楼市已经出现了明显的分化态势。北京、深圳在执行了“认房不认贷”后，新房成交量连续两周回升；而郑州作为最早出台优化政策的城市，政策效应的持续性偏弱，新房成交已连续三周回落。

对此，中指研究院分析称，受前期政策严厉程度不同、市场基本面及房价预期不同等因素影响，新政对不同城市的影响差异较大，预计本次政策对市场的带动程度将表现为：京沪>广深>核心二线>普通二线>三四线。同时，考虑到此次一线城市是在较严格的限购条件下放松“认房不认贷”政策，对于换房客户来说，换房需要一个过程，市场短期集中成交主要来自此前已看房并有明确购房目标的客户，而新政精准释放的需求传导到实际销售数据仍需时间。

因此，中指研究院预计，核心城市“金九银十”市场可期，其中一线城市市场持续时间将好于二线及三四线城市。三四线城市房价短期或延续下跌态势。