5改2，限购松绑！豪宅客，早已刷卡了

平地一声雷，炸醒了多少购房者！

继前两周，认房不认贷、降首付、降利率后，昨天广州又甩出多条重磅松绑政策。

其中有两条，影响颇深：

1）社保年限5年变2年，释放大量购买力。

2）增值税免征5年改2年，疯狂刺激置换需求。

油门一口气踩到尽，好多人还没反应过来，楼市的车就已经飙起来了。

官方文件截图；预售证：20230057号、20230182号

那么，目前广州的政策，对哪些项目影响更大？

在这里，我们有几个猜测：

第一，利好核心区的改善，以及番禺、黄埔的刚需、改善。

番禺、黄埔放松限购后，可能会抢走一部分荔湾、白云客。

而价值金字塔端的天河、海珠，反而是更加珍贵了。

一方面，社保年限“5年改2年”后，利好改善换房族，可以置换到更核心的地段。

另一方面，现在的首付、利率都处于历史低位，而且对改善刺激更大。

第二，利好豪宅，尤其是城市级的顶豪。

因为高阶的购买力，往往不会只局限单一城市的选择，在广州买顶豪的人，可能在北京、上海、深圳也有布局，反之亦然。

而现在，广州政策的口子开到极致后，已经是四大一线城市最为宽松。

这对于高端买家，跨城市购买，是极大推动。

广州繁华的CBD金三角

豪宅客，其实早已出手了这些高阶购买力的敏锐度，其实是非常高的。讲一个真实故事，上周房产君跟一位资深人士聊天时，他就提到了一个变化：近期有大批资金进入珠江新城，包括不少3000万+左右的豪宅客，都开始出手了。因为，他们预料到，工具箱还没完全打开，还有会更多大招会来！果不其然，没等一周，广州就甩出大招！

而在一手市场，我们也能感知这种变化。

昨天，房产君就扒到了一份琶洲南TOD、琶洲·樾的销控，密密麻麻的成交，都在新政后的近两周。

一位内部人士透露，新政之后，一天卖个4、5套都是常规操作。高峰期每天开单2、3亿，连最热的刚需盘、改善盘都拼不过它。越秀琶洲项目销控这个量，真的不是一般的夸张。据我们所知，目前这两个盘，主力单位是建面约200㎡+，总价要去到3000-5000万。而广州3000万+的豪宅，一年能卖个5套的项目不超过10个。值得一提的是，今年以来，琶洲南TOD，仅3000万+就成交了140套，相当于其它盘的10倍。琶洲·樾全盘135户，年中开盘以来，短时间内也已网签48套3000万+豪宅，而目前全盘真实去化也已超8成，流速相当惊人。

今年成交超5套的3000万+豪宅，来源：中指院

新政刺激，不止亿点点

至于豪宅客，为什么出手速度这么快？

首先，客观的原因，自然来自新政的刺激。

拿认房不认贷来说，刚需首付是从4成降到3成，豪宅则是直接从7成降到3成。

而对豪宅影响更大的二套，目前首付也降到了4成，直接梦回2016年！

同时，目前利率幅度的调整也很夸张。

广州最新的政策，LPR为4.2%，首套利率最低-10BP，而二套利率最低+30BP。

相比起原有二套政策的+60BP，降低真不止亿点点，尤其是高额的贷款。

其次，一线城市核心资产，始终是硬通货。

过去两年，国家印钞机一直在疯狂运转，目前广义货币——M2的总量已经达到287万亿，比前两年足足多了56万亿。

多印了这么多钱，大通胀必然不会缺席，等的只是时间。

这个道理，普通人可能感觉不到，但高净值人群肯定是有感知的。这时候，如果手上有一笔钱，首先要保障的就是安全性。

而一线城市核心地段的豪宅，毫无疑问，是具有硬通货属性的。

因此，他们会果断选择在市场窗口期，加速出手。

当然，购买逻辑也很清晰：一个是更核心的地段，一个是更稀有的资产。

比如，上面讲到的珠江新城、琶洲案例。

珠江新城不用说，开发已经饱和，而琶洲，由于住宅的克制开发，稀有度也是全市数一数二的。

琶洲西区10年就出了一块宅地，琶洲南总共也就两块宅地。

加上琶洲经开区明确“严禁商业房地产开发”，住宅很难再有新供应。

琶洲西区重点产业一览

3000万+豪宅，狂飙！

甚至，这种购买逻辑，还穿越了周期。

我们查了这几年广州的住宅成交，就发现一个有意思的趋势：

1000万以下的普通住宅成交，这两年下滑得很厉害，今年不到5万套，而两年前这个数据还是10万套。

但3000万+的豪宅成交，却出现暴增，截止今年9月17日，成交量已经突破往年全年的成交。

市场，出现了严重的分化！

至于主要的贡献者？没有悬念，还是琶洲南TOD、琶洲·樾。

而且，是碾压式的夺冠。

这两个盘今年卖出的3000万+豪宅，达到了188套，占全市66%。

完全不给其它盘留一点机会，直接独霸半壁江山。

纳尼？琶洲“性价比”高？

原因是什么？这两个盘的优势，之前我们已经分析过很多。

今天我们想讲的一个点，可能很大胆，但也是现实——

琶洲，性价比更高！

至于这个性价比，你放在普通豪宅里，单比价格肯定算不上，但放在顶豪标准里看，确实如此。

毕竟，相比普通豪宅，顶级豪宅有自己的标准体系：地段是底线，生活方式是准线，圈层是顶线。

在这套逻辑下，“珠金琶”无疑是广州楼市的锚点。

而其住宅也是没有争议城市级资产。

琶洲夜景实拍

但你再认真对比一圈，就会发现：

珠江新城开始老了，目前能买的也只有二手，真正的顶豪价格已经很夸张。

至于金融城，够新、够好，比较遗憾的是，核心位置只属于商业项目，极少数的住宅，目前单价是20万+/㎡。

反而是琶洲，显然有更突出的“性价比”。

尤其琶洲南TOD、琶洲·樾，都是在琶洲的“心脏”位置。

琶洲·樾，在琶洲产业、总部最集中西区，属于妥妥的琶洲C位。

越秀|琶洲·樾实拍

而琶洲南TOD，则与琶洲西区对望，也拥有独树一帜的CBD繁华城景。这样的条件，牢牢霸占豪宅第一梯队，再正常不过了。

琶洲西区夜景

同时，两个项目都是CBD里，难得占据城市繁华，又有繁茂绿意的豪宅。

一面是琶洲璀璨的CBD天际线，一面是开阔的滨河景观、美国SWA打造的隐秘繁盛。

CBD地段加上自然景观，BUFF叠满。

琶洲·樾南面滨水公园实拍

此外，我们认为，琶洲的圈层也是一种赋能。

比如，琶洲南TOD的用户共创理念。

由互联网新贵、狠拼二代等客户先提出设想，再聘请9家国际知名设计团队，落地需求。

这样做法，没有足够在地化，拥有个性标签的圈层基础，是很难实现的。

琶洲·樾，则是琶洲南TOD的迭代，而且同样很难被复制。

一来，广州很难再出第二个像琶洲南TOD这样，一年能卖出150亿的豪宅。

这种成功，给琶洲·樾的迭代，带来了有价值的经验、圈层积累。

二来，全盘均为200平+大平层，圈层的纯粹性，也远超一般的豪宅。

琶洲·樾外立面效果示意图

还有一点，就是价值能持续轮动，这也是性价比的一个体现。

所以，我们一直认为琶洲的豪宅，现有的性价比、未来成长空间，跟目前珠江新城、金融城比，其实赢面更大。

豪宅神仙打架，四季度怎么买？

最后，很多人也在关心今年主城区楼市，会走出怎样的趋势？四季度盯着豪宅，到底能怎么买？

结合当下市场，我们也有一个预判——

主城区豪宅供应，或者将出现井喷式爆发！但与此同时，豪宅分层也会继续拉大。

因为，前不久出让的上涌果园地块和世界大观地块，最快可能四季度会有消息。

未来这两个巨无霸地块，将是800-2000万产品的主力供应方。

同时，白云新城、白鹅潭、海珠后航道和万博，也都有不少1000万+的产品。

整个主城区，能释放较大量供应的豪宅，将超过20个，竞争进一步激化。

供应巨大，也就是说，如果你买来自住，享受生活选择会有很多，但上限是有天花板的。

而如果要追求高层次的城市级资产，突破上限的塔尖好货，很遗憾仍旧不会有新的补充。

因此，如果需求是后者，依然只能盯准：琶洲南TOD、琶洲·樾，这两个至优解。

琶洲南TOD，从去年5月份开卖以来，销量已经超过240亿，去化流速之前还没有其它豪宅达到过。

琶洲南TOD&琶洲·樾

而目前货量已经不多，只剩下白地区3栋楼还没有推，大盘、稀缺的白地，加上两梯两户/三梯三户，不愁卖。

其中很多人在等的建面约143㎡，现在就只剩最后82套。

而琶洲·樾，今年5月开卖，总价2000-4000万房子，已经去化得七七八八，目前只仅剩不到20套，马上要清盘了！

不过，也有一条内部新消息：琶洲南TOD，11月份会加推5#、7#新品。

产品涵盖建面约143㎡、215㎡、225㎡，都是之前很抢手的单位，可能需要再拼一拼手速了。

琶洲南TOD新品楼栋

所以，如果要问，接下来买房怎么选？

逻辑很简单，预算足够直接上琶洲南TOD和琶洲·樾。