财务安全经营稳健，穆迪维持万科行业最高评级

21世纪经济报道记者 吴抒颖 深圳报道

近日，穆迪更新了对数家房企的评级报告。在对万科的最新报告中，穆迪对万科维持Baa1评级，这是穆迪授予房企的最高评级，中海地产、华润置地等均在这一等级。

穆迪在评级报告中表示，万科流动性充足、融资渠道畅通、现金短债比健康，信用状况优良，预计万科现金流足以完全覆盖未来12至18个月内的土地支付和再融资需求。

同时，考虑到大环境变化，穆迪在保持评级不变的基础上称，由于担心市场恢复较慢可能影响万科销售，将万科的评级暂时列入观察名单。截至目前，国际三大评级机构标普、穆迪、惠誉都保持了万科业内领先的信用评级。

穆迪作此决定，具有现实的客观因素。

过去两个月，由于市场承压，万科销售也受到了一定程度的冲击。今年7月，万科实现合同销售面积169.9万平方米，合同销售金额220.5亿元，同比下降34.55％；进入8月，万科实现合同销售面积157.6万平方米，同比降低22.21%；合同销售金额226.1亿元，同比减少26.99%。

不过，据21世纪经济报道多方了解，以及走访万科在广州、深圳等核心城市多个楼盘的现实情况来看，受到政策宽松期的提振，万科9月销售和认购均有改善。

另外，万科在持续缩表后，也重新在核心城市积极投资拓展。根据中指统计数据，今年前8个月，万科权益投资额是271亿元，而在今年7月、8月，万科在北京及杭州等城市均有质素不错的地块进账。

从财务面来看，万科仍然稳健。

可供参考的数据是，万科已经连续14年保持经营性现金流为正，今年上半年继续保持这一纪录。

现金与债务方面，截至今年上半年，万科持有货币资金1221.8亿元，对短期债务的覆盖倍数从年初的2.1倍提升至2.7倍。

除此以外，万科的融资渠道也相对通畅。去年至今，万科成功发行400亿信用债，无论是发行总量还是价格来看，都保持在行业第一梯队。

在维持经营和财务安全方面，万科已经提前做好准备。

在今年中期业绩会上，万科执行副总裁、财务负责人韩慧华表示，短期市场是有压力，但万科已经筑好了最牢固的底线，做了充分的前置准备，安全韧性在进一步提升。

韩慧华表示，万科长期坚持稳健的财务策略，始终把保持经营安全、健康的财务状况放在最重要的位置。万科的债务结构在持续优化。截至6月底，万科短债457亿，较年初下降29%，短债占有息负债比降至14.2%，较年初下降6.3个百分点，处在历史低位。

在此基础上，万科也对债务类型做出优化，主动优化外债配置。其中，万科境外有息负债剔除汇率变动后较年初下降12%，外债占有息负债比控制在20%以内，较年初下降2个百分点。在融资结构持续优化的同时，上半年万科境内新增融资平均成本3.73%，较去年进一步下降15BP。

以此看来，万科还是房地产行业最值得信任的房企之一。

值得注意的是，除三大国际评级机构外，据不完全统计，境内外共计有超400家投资机构给予了万科“买入或增持”评级，其中包括摩根斯坦利、瑞信、汇丰、星展、里昂、大和、中金、中信、广发、海通、华泰、国泰君安、申万宏源、光大、天风等超30家知名头部投行券商机构。