商管龙头之争

文/乐居财经 徐酒眠‍‍‍

重组珠海万达商管，驾“轻舟”折返港交所，王健林停靠香江码头已经等候了近两年时间。如今，陈递的第四份申请也差不多过去了三个月，却还是迟迟未等来放行的回复。

商管型物企巨头被卡在港交所之外，各种原因复杂。但可以确定的是，商管赛道的故事对资本市场，以及物企本身的吸引力并没有消弭。

物业股持续震荡，央企属性叠加商管头部玩家身份，华润万象生活稳居上市物企市值榜首，时常都是领先万物云与碧桂园服务的总和；今年以来，冲过千亿市值线的独苗也唯有尔。

物企走出社区，竞逐非住宅物业领域，高毛利的商管赛道，正在将越来越多竞争者躬身。“商管 物管”的双轮驱动模式，已经是物企中最为常见的业态组合。

据乐居财经《物业K线》统计，截至2023年上半年，共有55家港股物企递交了中期业绩成绩单。其中，公布商管类业务管理面积、营收等情况的就有30家，占比超过一半。而在实际中涉猎商管赛道的物企更多，如金茂服务、和泓服务、京城佳业等，其非住宅物业中不乏商业物业、写字楼、商场等项目。

但另一个不能忽视的事实上是，商管比物管更复杂、更专业，进入的门槛也相对更高。

目前，布局商管赛道的物企中，有一部分可能仅止步于为商业、写字楼等提供基础物业管理服务，虽然凭借较高的物业费单价也能创造营收和利润，但要植入真正的商管基因，其实还是需要在管理、招商、咨询等方面有所建树。

商管确实是一门好生意，但也只有是在真正赚到钱的时候。

收入分化，万物云商管收入夺冠

在乐居财经《物业K线》统计的30家涉猎商管类业务的物企中，有21家披露对应在管面积，27家公布了对应的营收数据。

在管面积方面，卓越商企服务、保利物业、华润万象生活、中海物业都在2000万方以上；最小的是领悦生活服务，其商业物业在管面积70万平。

收入方面，万物云、华润万象生活、卓越商企服务、宝龙商业，4家物企的商管类业务贡献收入都超过了10亿元；鲁商服务、朗诗绿色生活、领悦生活服务、建发物业、德商产投服务、融创服务，6家物企对应收入不足5000万元。

两极分化在收入方面表现更明显，分列头尾的万物云与融创服务之间相差39.52亿元。

差距拉得如此大，与融创服务在今年上半年“对部分回款率偏低的关联方业务调整了收入确认节奏，导致了大量收入未于期内确认”有关。在去年同期，融创服务的商业运营管理服务收入约为1.1亿元，占其当期总收入的2.8%。

不过，二者涉猎的细分业务并不一样，万物云以万物梁行聚焦于商企空间全生命周期管理服务的解决方案，包含物业管理、综合设施管理、泛行政定制化服务、以及围绕商企空间衍生的各类生态业务等。而融创服务以从关联地产收购的融乐时代，主要从事商业项目的研策服务、开业筹备服务、招商代理服务及运营管理服务。

与戴德梁行强强联合，2021年，万物梁行的收入超过国际五大行中国区物业及设施管理收入，成为中国区域收入最高的商企服务企业。今年上半年，万物云商企和城市空间综合服务中的物业和设施管理服务营收39.74亿元，同比增长15.1%，占总收入的24.9%。

在商管板块的收入，万物云也大幅甩开了第二名华润万象生活，后者的商管类业务包括购物中心、写字楼的物业管理服务、商业运营服务、商业分租服务，今年上半年合计收入约23.10亿元，同比增长20.1%，占总收入的34.0%。

盈利水平方面，新希望服务以67.8%的毛利率水平领跑，紧随其后的华润万象生活、星盛商业、正荣服务，3家物企对应毛利率在50%-60%区间；而万物云、苏新服务、融创服务3家物企的毛利率相对逊色，未能跑赢各自的综合毛利率水平。

商管味淡，收入与收入占比缩水

2020年元旦前夕，第一家名字中带有“商管色彩”的物企——宝龙商业，冲进港交所。

纵览上市物企列表，如今港交所以商管著称的物企大致已经有8家，另外的分别是华润万象生活、卓越商企服务、金融街物业、星盛商业、浦江中国、中骏商管、兴业物联。

乐居财经《物业K线》进一步统计了这8家物企今年上半年的商管类业务营收、收入占比、毛利率同比变化。其中，除了星盛商业和兴业物联，余下6家物企的商管业绩表现均有不同纬度的“缩水”，或收入同比下滑、或在总收入中的贡献占比下降、或毛利率下滑。

其中，华润万象生活变化较为明显。

“2025年，物管实力进入第一梯队，商管方面，继续巩固第一的地位。”华润万象生活雄心勃勃，既要抓物管，还要保持商管的优势。

凭借凶猛的收并购，华润万象生活跻身物管第一梯队步伐迈得很快。截至2023年6月30日，其在管住宅及其他非商业物业项目数1605个，在管总建筑面积约3.13亿平方米。

同期，来自住宅板块的物业管理服务的收入约34.50亿元，同比增长44.8%；占总收入的50.8%，较上一年同期增加5.7个百分点。而住宅物业管理服务大板块的总收入约为44.84亿元，占总营收的66%。

住宅物业管理服务来势汹汹的另一面，是冲淡了华润万象生活的商管概念。今年上半年，其商业运营及物业管理服务收入取得23.09亿元，占总营收的34%，较去年同期下降2.5个百分点。

而回顾近4年华润万象生活商管营收情况，在总收入中的占比已累计下降12.4个百分点。2020年中期、2021年中期，以及2022年中期，该组数据分别为46.4%、40.4%、36.5%。

与此同时，今年上半年，华润万象生活商管业务的毛利率也同比下滑了约8.2个百分点。