广州多区解除限购,北上深会否跟随?

21世纪经济报道记者 吴抒颖 广州报道

广州楼市迎来今年迄今为止最重磅的调整。

9月20日,广州市人民政府办公厅发布《关于优化我市房地产市场平稳健康发展政策的通知》。

根据《通知》,广州限购政策调整为:在越秀、海珠、荔湾、天河、白云、南沙等区购买住房的,广州户籍居民家庭限购2套住房;非广州户籍居民家庭能提供购房之日前2年在本市连续缴纳个税或社保证明,限购1套住房。

这就意味着,广州番禺、黄埔和花都以及白云四镇,正式被移出限购区域。

除此以外,《通知》还将越秀、海珠、荔湾、天河、白云、黄埔、番禺、南沙、增城等区个人销售住房增值税征免年限从5年调整为2年。

广州是房地产市场最为波澜不惊一线城市。即便在之前北京、上海和深圳楼市狂飙的阶段,广州也相对理性,涨幅不如其他一线城市明显。

正因为“历史包袱”不重,且市场平稳,因此广州成为本轮周期中,政策调控优化的“领头羊”,市场普遍也预期,其他一线城市也有政策优化空间。

不过,时移势易,房地产市场预期已经生变,投机、投资需求的泡沫也被挤破,广州本轮政策宽松后,交易活跃度或有上升,但整体仍以分化、平稳为主。

多区解除限购

广州局部解除限购、二手房“五改二”的背景是,楼市表现低迷多时。

据中指监测数据显示,广州新建商品住宅成交自4月份以来,已连续4个月持续下滑,8月新建商品住宅成交仅为50.4万平方米,环比下降0.6%,同比下降25.7%,8月新建商品住宅供应为56.9万平方米,同比下降40.8%。

与此同时,广州二手房挂牌数量也持续升高。广州贝壳网站显示,截至9月21日,广州二手房挂牌量约为13.6万套,而从2月至今,广州二手房成交量约在8000套上下,以此推算,去化周期漫长、去化压力较高。

故此,广州解除部分不符合当下房地产行业运行情况的政策,对当前的市场也有一定的提振作用。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析认为,在新的形势下,不管是供求关系,房地产前景和房价预期,还是买房行为,都发生了重大变化,这不是周期性的变化,而是趋势性的变化。因此,过去长期过热时期,以紧缩、需求端抑制为特征的调控政策,都不再适用,都要退出。

从新政本身来看,广州本次解除限购的番禺、黄埔,有一些出乎市场意料。

在楼市活跃之时,番禺、黄埔是“网红”区域,当前成交量也维持一定水平,番禺还是近期广州成交量最高的区域。然而,在天量供应之下,加之市场整体的影响,这两区的观望情绪依然浓厚。

新政推出以后,市场也给予一定程度的响应。

“我们在黄埔的楼盘,今天一早就成交了两套。番禺那个今天来访量也不错。但是我觉得不能说是市场有明显回暖,有些也是看了挺久了,只不过新政推了一把,索性就成交了。”一位广州房企人士告诉21世纪经济报道记者。

效力有待观察

这是广州一个月来,迎来的第三波重磅新政。在此之前,广州已经率先推出“认房不认贷”、首套房利率突破下限等新政,但广州楼市是否因此活跃,市场参与各方态度仍然保守。

现实情况是,广州楼市在多重政策的激发下,仍然不温不火。中指数据显示,今年9月的前两周,在“认房不认贷”后,广州成交商品住宅26万平方米,环比8月上半月成交增加2.4%,未出现明显增长。

值得关注的现象还有,在9月20日新政后,二手房业主的心态反而更放平,认为可能出现大量二手房涌入市场的情况。

一位天河热门片区的业主告诉21世纪经济报道记者,“房子挂出去了半年没有多少来问的,这半个月更没有。因为我们小区的挂牌量又多了十几套。现在二手房能成交的都是业主心态不硬,降价多的。”

广东中原地产项目部总经理黄韬在接受21世纪经济报道记者采访时更表示,放松限购是“期待已久、理所当然,情理之中”。至于后市的影响,黄韬表示,短期成交量会明显上涨,但是长期仍要看实体经济的发展情况,房价也不会因此而上涨。

无论市场如何变化,广州楼市松绑,依然是指标性意义很强的信号。

中指研究院市场研究总监陈文静指出,短期来看,北京、上海、深圳限购政策亦存在优化空间和预期,预计一线城市政策调整力度取决于市场恢复程度,未来有望按照因区施策原则,或结合人口、人才政策去优化限购政策,如取消郊区限购、降低社保年限要求、增加特定人群购房套数、优化离婚购房限制等。

陈文静认为、一线城市放松限购政策释放了强烈信号,意味着在房地产市场供求关系发生了重大变化的当下,不合理的限制性政策均有望逐渐优化调整,短期核心一二线城市有望继续优化限购等政策,部分二线城市短期以优化非核心区限购为主,未来或逐渐向核心区过渡优化。核心城市随着优化政策进一步落地,房地产市场销售规模有望逐渐回升,市场企稳恢复可期。

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上一篇 2023-09-21
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