记者观察￨房地产税立法暂缓，但买房投资时代已过

21世纪经济报道记者孔海丽 北京报道

房地产税的立法进程再次受到市场关注。

近日，《十四届全国人大常委会立法规划》对外公开，其中，财税领域明确提到，增值税法、消费税法、关税法等将在本届人大常委会任期内提请审议；而颇受关注的房地产税立法和个人所得税法修订未出现在本次立法规划中。

根据税收法定原则，征收房地产税必须经过全国人大常委会立法或其授权试点后才能实施。

本次立法规划未提及房地产税，被普遍认为该税种立法进程暂缓，至少在2025年之前，房地产税不会进入立法程序。

这是全国最高立法机关在房地产税立法方面释放的全新信号，它对房地产市场和购房人有何重大影响？是否意味着鼓励人们投资买房了？

立法规划与授权试点

实际上，房地产税即使纳入全国人大常委会的立法规划，也不意味着一定会在特定的任期内拿出法律草案，进入立法程序。

“十二五”规划中曾提到“研究推进房地产税改革”，但十二届全国人大常委会的立法规划未列入。这一表述仅停留在多个官方文件里。

2011年1月，上海和重庆率先试点对个人住房征收房产税，但这里所提到的“房产税”与后来的“房地产税”，属于两个不同的税种，后者的覆盖面相对较大。

在《十三届全国人大常委会立法规划》中，房地产税法曾被纳入第一类项目，属于条件比较成熟、任期内拟提请审议的法律草案。但在十三届全国人大常委会任期内，未看到房地产税法提请审议的消息。房地产税法草案也未见征求意见。

2018年以来，建立和完善房地产长效机制被置于重要位置，而推进房地产税立法也被认为是房地产长效机制的内容之一，此后几年，该话题曾多次引起市场热议。

2021年3月13日发布的《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》提出，推进房地产税立法，健全地方税体系，逐步扩大地方税政管理权。

2021年10月23日，第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议决定：授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作。

试点地区的房地产税征税对象为居住用和非居住用等各类房地产，不包括依法拥有的农村宅基地及其上住宅。土地使用权人、房屋所有权人为房地产税的纳税人。

随后，坊间曾多次猜测哪些地区可能纳入房地产税改革试点，但均未被验证。据记者了解，主管部门曾召开了几次房地产税改革试点的座谈会，但会议内容未对外公开。

就在2021年，房地产市场形势出现了较大变化，四季度后楼市向下调整的幅度和范围超出了预期，陷入流动性问题的房企数量不断增加。在这种情况下，进行房地产税改革试点的条件已经不成熟。

据新华社2022年3月16日报道：财政部有关负责人表示，房地产税改革试点依照全国人大常委会的授权进行，一些城市开展了调查摸底和初步研究，但综合考虑各方面的情况，今年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件。此后，没有再听到关于房地产税改革试点的消息。

今年4月25日，自然资源部部长王广华在全国自然资源和不动产确权登记工作会议上宣布，我国全面实现不动产统一登记。这个消息也曾引发征收房地产税的猜测，但事实证明是一种误读。不动产统一登记是征收房地产税的前置环节之一，但它并非专为征收房地产税而设计。不动产统一登记是一种物权保护制度，而房地产税是一种税收征管制度，两种不同的制度安排不可混为一谈。

买房投资的时代已成过去

虽然房地产税立法草案未见公布，房地产税的法律定义仅散见于业内讨论之中，但有一点已达成了共识：征收房地产税，有助于抑制房地产投机。

房地产税未纳入十四届全国人大常委会立法规划，该项立法暂缓，是否表明又一轮买房投资甚至投机的良机到了？这更多是一种误读。

2016年10月开启的这一轮房地产调控，遵循的根本原则就是“房住不炒”——房子是用来住的，不是用来炒的。经过几年持续不断强调和贯彻执行，“房住不炒”的理念已经深入人心，并在相关顶层设计的制度和机制上得到了保障。

但今年以来，市场上也曾出现过度寻求字面意思的解读行为。例如，7月24日召开的中央政治局会议未提及“房住不炒”，而是指出，要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱。

部分观点据此认为，“房住不炒”的基调发生了改变。但这种观点是一种误导。

强调什么，不强调什么，要根据楼市实际情况来表述。2021年以来，我国房地产市场供求关系已发生重大变化，呈现向下剧烈调整的势头，各地在过热时期出台的住房消费限制性政策，已经不适用，必须进行优化。今年9月以来，各省份、各主要城市发布的一系列房地产政策，也是在贯彻执行中央关于房地产长效机制的精神。

应该注意到，监管部门和地方政府调整优化房地产政策，包括认房不认贷、降低首套房利率、全面或部分取消限购限售等，是渐进、有序的，目的是更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。

9月20日，重庆发文调整个人住房房产税政策，提出“三无”人员首套普通住房不再征房产税。业内认为，重庆将征收房产税的范围缩小，对购房群体释放利好，信号意义明显，结合近期房地产政策环境来看，宽松主题延续，重庆在当前节点做出房产税调整，是顺应市场形势之举，体现了政策端对于提振市场活力，促进购房需求释放的支持。

在“房地产平稳健康发展”和“因城施策”的大基调之下，各城市确实在调整楼市相关政策，以更好满足居民的住房需求，但前提仍然是“自住”，并未提倡或鼓励买房用于投资投机。

当前的住房按揭利率已处于历史最低时期，是个人买房自住的好时机。但出于投资的动机去买房，无论是当下还是未来可见的一段时期内，都不是一件值得尝试的事情。从成本和收益的角度看，一线城市要想购置房子三年后卖出还能盈利，必须保证房价年涨幅可观，而且还要刨除房贷利息成本，而这并不是大概率事件。

未来两三年内，进行房地产税改革试点和立法的条件不算成熟，但这并不意味着我国已放弃房地产税立法。

正如财政部原部长楼继伟今年3月24日在《比较》杂志发表《新时代中国财政体系改革和未来展望》所指出的，房地产税是最适合作为地方税的税种，在经济转为正常增长后应尽快开展试点。

住房作为一个投资品快速增值的时代已经过去了，而房地产平稳健康发展的诉求会一直存在。