全面放开限购

昨天，广州放松限购，中介圈集体狂欢。

8月底9月初，一二线调控政策全是认房不认贷。先是二线，后是广州深圳，上海北京跟进后迎来高潮。

9月7日后，一二线城市开始全面放松限购，进入新的时代。原来政策也是扎堆出台。

顺序依旧是大连、南京这样的二线开始，广州跟进。

按照这个趋势，后面就是深圳、上海、北京。

一线楼市又要起飞了？

01

很早之前环二就跟大家讲，认房不认贷只是第一步，大家没预期一招就能救活。

认房不认贷总体还是太温和。

上海2014年930新政，认房不认贷出来楼市也没火。

真正的爆发是2015年4月，330新政上海降低了首付比例，二手房交易量瞬间飞升到四万套。

此后迎来了连涨十几个月的巨牛。

当然认房不认贷不是没意义，至少有两点作用很大：

第一，交易量缓慢上升，去化了不少库存。

第二，传递出了明确信号。

这个信号就是，我们决定救市了。

只是出了一个认房不认贷，市场只是象征性的热闹了一下，没任何意义。

我们的目的是楼市复苏，而不是那张A4纸。

一个东北大汉被困地下10天了，10天不吃不喝，现在终于得救，给他一碟花生米肯定不是目的。

你的目的是救活他。

道理很简单，我们最关心的是，这个大汉是不是真的得救了？之前为什么被困地下？

02

东北大汉被困住，是因为他吃太多，全村都没粮食了。

大把的资金流向楼市，大把的人才流向楼市，其他行业肯定会有影响。

头部房企校园招聘不亚于明星演唱会，宣讲现场人山人海。

据说必贵园喜欢招聘学生会主席，某央企招聘还要看颜值。

房地产是一个周期性行业，农民工全部进城了，房子盖个差不多了，还怎么发展？

所以我们需要提前布局， 去地产化运动就这样拉开。

反映在楼市，我们就经历过三个典型阶段。

城市化就像上面这个滴漏，人口不断的从农村到城市，小城市流向大城市。

黄金年代城市化速度太快，一二线的水桶马上就要灌满，怎么办？关掉水龙头啊。

这是第一阶段，限购是为了保护一二线，怕他们房价飞上天。

当时孙宏斌老板建议我们买限购区域，哪里限购说明哪里房子不够卖啊。

一个东西抢疯了，不够卖，那肯定是超级划算。

2016年后，城市化速度放缓，一些二线城市就撑不住了。 这时放开限购的呼声很高，二线楼市需要新鲜韭菜啊。

但是遇到一个问题：县城、三四线楼市困难更大。

二线放开限购，继续在县城、三四线抽水，县城可能就会崩掉。

农村、县城、三四五线城市有11亿人，他们才是基本盘，让他们崩掉会迎来大风险。

所以一二线不能放开限购，是为了保护县城。

这是城市化的第二阶段。

那为什么现在又逐步放开限购？

经过几年的下滑，县城、三四线房价跌了不少，风险本身已经没那么高。

这些地方暴雷的开发商，该爆的也爆了。

即使不放开限购，还有开发商敢去县城拿地吗？

再坚持县城、四五线城市已经没太大意义。

而且我们城市发展思路也发生了重大变化，我们迎来了第三个阶段：城市群时代。

03

之前不敢发展大城市，有两个担忧：

第一，城市搞太大会有很多问题，堵车、空气污染、水资源不足、犯罪率高。

第二，人口都被大城市虹吸，小城市经济会下滑，区域发展不均衡。

所以我们一直在疏解大城市，振兴东北，西部大开发，建设新农村。

后来发现效果一般，东北人口加速外流、东西差距越来越大、农村人口越来越少。

人口向经济发达地区聚集，是全球被证明的自然规律。

日本生育率屡创新低，东京都市圈人口再创新高。

这意味着什么呢？

意味着这些钱投向西部、投向东北，效果很一般。

换句话说，这些钱砸向经济发达地区，产出可能更高。

快速发展时期，一切的问题都会被掩盖，哪哪哪都赚钱啊。

现在赚钱太难了，经济下行后社会压力很大，必须找到新的增长点才能走出困境。

这时就需要每分钱都用到刀刃上，资源要流向效率更高的地方。

另外大家有些明白了，发展的目的是让人民幸福，而不是让每片土地都贡献GDP。

一些落后地区人口流失，是因为去其他地方赚钱更多，去其他地方幸福指数更高。

不然他离开干嘛？

如果他去一线城市打工，我们应该让他在一线城市过得幸福，给他户口、给他医疗保障、解决子女教育问题。

他离开了农村，农村人均耕地面积提升，人均收入也会提升。

相反，如果我们继续在县城投资，让他留在县城，反而是得不偿失。

县城投资效率较低，没有提供那么多优质岗位，大家最终开始要离开。

中西部地区大量的产业园闲置、烂尾，就是这种资源错配导致。

我相信大部分地区都已经开始转变，广东已经迈出第一步。

其实上海也没落下，大家都知道2017年后上海人口流入速度放缓，去年人口还下滑了。

甚至上海还划定了2500万人的人口上限。

但是大家没想到的是，上海的新房越盖越多。

2017年上海新房成交仅5万套，2021年突破9万套，2022年也有8.7万套。

其实2020年后，上海的计划是每年新房都要供应8万套。

一方面限定人口2500万，一方面拼命的盖新房，你说这是干嘛？

之所以有这个矛盾，是因为户口、社保、教育背后的利益错综复杂，一时间很难得到解决。

但是趋势不可改变，所以2500万人的这个数据，很快就会修正。

在宏观层面，我们需要经济上新台阶，必须优化资源使用效率。

人，也是一种资源，让他锁在农村发挥作用大，还是来一二线打工作用大？

以上这个意识的变化，才是房地产迎来第三阶段的本质。

04

所以这次救市，解决的不是房地产的问题，而是经济问题。

**救的不是房地产，而是自己。

我们上半年一直在骑驴找马，希望逐渐的去地产化，找到新的发展引擎。

现在发现，还是先别找了。

第一，房地产的使命并没有完成。

通过一些改革，城市化还能进一步推进，房地产依旧还有空间。

限购、限制落户，都是控制城市化的手段，都需要打开。

第二，房地产是经济之母，目前还不能取消。

由于历史原因，我国绝大多数财富锚定物都是房地产，甚至企业融资都需要房产抵押。

房地产真不行了，企业融资都融不到，还谈什么突破西方卡脖子问题。

第三，地方zf化债问题风险极大。

归根到底，这个东北大汉被放出来，是因为骑驴找马很久了，发现还找不到马。

但是路还是要继续走，一步都不能停。

那怎么办？不如把驴变成马。

当然，发展房地产不是炒房，房价过快增长会有很多问题。

但是房价不涨你们又不买，你们都不买，房地产还怎么发展？

你说该怎么办？

后记：有些敏感的东西文章不好讲，大家可以添加微信单独沟通。

以上为正文

编辑∣环线咨询