诸葛科技关荣雪：关于广州官宣放松限购，增值税“5改2”的快评

9月20日，广州发布《广州市人民政府办公厅关于优化我市房地产市场平稳健康发展政策的通知》，将广州原有住房限购政策调整为，在越秀、海珠、荔湾、天河、白云、南沙等区购买住房的，本市户籍居民家庭限购2套住房；非本市户籍居民家庭能提供购房之日前2年在本市连续缴纳个人所得税缴纳证明或社会保险证明的，限购1套住房。将越秀、海珠、荔湾、天河、白云、黄埔、番禺、南沙、增城等区个人销售住房增值税征免年限从5年调整为2年。

首先，从广州本次政策调整内容来看，主要涉及三个方面，其一，放松部分区域限购以及非本市户籍人口的购房资格，有助于购房需求的释放，提振房地产市场活跃度，带动区域成交量上升；其二，增值税“5改2”将在一定程度上降低交易成本，有助于促进“买一卖一”交易的活跃，对改善住房需求利好明显；其三，广州本次还提到了“大力加快推动公共租赁住房、保障性租赁住房和配售的保障性住房发展”，加之前一日广州公开征求放宽公租房覆盖面、提高租赁补贴标准的意见，表明除保障性租赁住房外，广州对公租房的关注程度有所提高，积极优化完善保障性住房工作。整体来看，广州本次调整政策充分释放了利好信号，刚需与改善需求齐力推进以及租购并举，有利于加速购房需求释放，促进房地产市场供需良性循环。

其次，结合广州楼市表现来看，今年前8月广州楼市成交与全国大部分城市趋势大致相同，一季度在前期积压的购房需求加速释放下，成交逐月上升，进入二季度，楼市成交后劲明显不足，成交下滑趋势持续，新房成交自4月起持续下滑，二手房成交自5月起连续下降。根据诸葛数据研究中心监测数据显示，2023年8月广州新建商品住宅成交3953套，环比上月下降5.6%，同比下降39.3%；7月二手住宅成交7168套，环比上月下降5.7%，同比上涨13.7%。同时，根据诸葛数据研究中心建立的市场情绪指数来看，8月广州情绪指数-0.73，较上月下降0.06，处于市场观望区间，而且在4个一线城市中，相比北京-0.7、上海-0.24、深圳-0.34，广州情绪指数最低。整体来看，市场下行压力显露，市场情绪下探，解除限制性政策提振楼市的迫切性提升，而且，相对其他3城，广州楼市压力相对较大，打响一线城市放松限购第一枪也在预料之内。

另外，从城市角度来看，据诸葛数据研究中心不完全统计，截止至当前，全国约30城放松限购政策，其中，有东莞、佛山、沈阳、嘉兴、大连、南京、兰州、济南、青岛、郑州、合肥、无锡、武汉13城全面取消限购政策，广州、苏州、天津、长沙、杭州、厦门、西安等10余城针对局部区域或群体或房源类型进行放松。广州作为一线城市中首个官宣放松限购的城市，信号意义较强。同时，也意味着限购性政策的放松已经从二三线城市进入到一线城市，本轮政策宽松态势持续蔓延，稳市场政策“应出尽出”，不排除后续北上深3城也会跟进放松限购等。