这地官宣：取消商品房预售，租房也能上学看病！会全国推广吗？专家解答

颇受争议的商品房预售制度在雄安新区被取消了。

新华社消息，9月20日，记者从雄安新区住房管理中心获悉，雄安新区取消商品住房预售，实行现房销售，实现“所见即所得、交房即交证”。同时，雄安新区支持有意愿的人才，通过租房解决住房问题，并在教育、医疗、就业等公共服务领域“租售同权”。

雄安新区：

“创造性地”取消商品住房预售

根据雄安新区官网9月19日消息，雄安新区创造性地取消商品住房预售，实行现房销售，雄安新区官网还表示始终坚持“房住不炒”，建立严禁投机的长效机制。

雄安新区官网表示，雄安新区创造性地取消商品住房预售，实行现房销售、精装交付，“所见即所得、交房即交证”。

此外，雄安新区接续出台涵盖住房租赁、住房销售、商业办公用房租售、共有产权住房管理、住房公积金管理等一揽子政策文件，多主体供给、多渠道保障、租购并举且具有雄安新区特色的新型住房制度体系已经基本形成。

供应类型方面，雄安新区合理规划建设商品住房、共有产权住房、机构租赁住房和保障性租赁住房四类住房，在新建片区市场化项目中，配置不低于30%的“只租不售”型住房，支持有意愿的人才通过租房解决住房问题，并在教育、医疗、就业等公共服务领域落实“租售同权”，树立“长租即长住、长住即安家”住房消费新理念。

据了解，今年7月便有1400余户家庭凭租赁备案合同报名雄安新建片区学校。

需要看到，雄安新区始终坚持“房住不炒”。雄安新区自设立后，坚决不搞大规模商业房地产开发，不断完善多层次住房供给政策和市场调控体制，建立严禁投机的长效机制，构建供需匹配、结构合理、流转有序、支出与消费能力相适应的住房供应格局。

2023年2月，《每日经济新闻》记者曾探访雄安新区第一个开售的商品房华望城，当时销售人员表示第一批房源3月底便能交房，其实就是现房销售，该项目取得的也是《商品房现售备案证》。

当时“一期开盘就1000多套房源，参与摇号的已经远远超过这个数了”，房源价格在1.3万-1.4万元之间。

而华望城主要服务对象是北京非首都功能疏解单位人员。具体包括符合疏解政策、新区产业发展定位、新区产业准入鼓励类目录的疏解单位，以及为实施新区规划建设管理和服务、完善城市功能、提升疏解承载能力而设立的配套服务单位，上述单位在新区工作的在编人员、与企业签订正式劳动合同的人员和引进人才。

对于雄安新区当地居民的回迁安置房，一名雄安本地人向记者介绍：“我们手里的安置房，被告知是10年之内不能买卖。”

全国多地明确鼓励“现房销售”

商品房预售制度，俗称卖期房、卖楼花，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款。这一制度借鉴自香港，最初的宗旨是解决部分房地产企业开发资金不足的问题，以加快城镇住房建设。不过，近年来由于部分监管不到位，房屋预售款被挪用，导致出现“烂尾楼”现象，社会各界对取消预售制的呼声越来越高。

据中国政府网，早在2010年，广西壮族自治区住房和城乡建设厅就曾对外宣布，为进一步整顿和规范房地产市场秩序，推进商品房现房销售试点，广西将选择南宁市作为取消商品房预售制度的试点。

但真正打响“现房销售”第一枪的是海南。2020年3月7日3月7日晚上，海南省省委办公厅、省政府办公厅印发《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》指出，自文件印发之日起，新出让土地建设的商品住房，实行现房销售制度。由此，海南成为全国首个省级出台现房销售政策的省份。

据新华网，1月17日，在2023年全国住房和城乡建设工作会议上谈到预售制度时，住房和城乡建设部部长倪虹表示，有条件的可以进行现房销售，继续实行预售的，必须把资金监管责任落到位，防止资金抽逃，不能出现新的交楼风险。

据了解，这是住建部首次明确提出现房销售的概念，由此“现房销售以及预售制是否应该退出”再次成为各界热议的话题。

今年以来，已有全国已有多个重要城市都明确鼓励“现房销售”并推进相关试点。

比如，7月29日，据合肥日报，安徽省委常委、合肥市委书记虞爱华于28日下午主持召开专题会议，研究谋划全市房地产工作。会议明确要抓紧完善多项工作举措：包括大胆稳妥推进商品房“现房销售”试点，着力抓好蜀山区和包河区各一个试点项目；为避免公摊面积比例过大，要积极探索商品房销售按套内面积计价，此外，试行取消商品房的楼层差价率限制，把定价权交给市场等。

8月7日，河南省人民政府办公厅近日印发《持续扩大消费若干政策措施》。其中提到，支持郑州开展商品房预售制度改革，推进郑州、开封现房销售试点。

8月28日，为切实维护购房人合法权益，促进行业转型升级，推动高质量发展，成都市住建局印发《关于支持商品住房现房销售促进行业高质量发展的通知》。要求住建、金融、税务、规划和自然资源等部门按照职能职责，研究制定信贷、税费、不动产登记等支持政策，鼓励现房销售。

专家：全面推行现房销售可能性较小

取消预售制会提高房价

9月20日，中指研究院市场研究总监陈文静通过微信告诉《每日经济新闻》记者：“整体来看，未来预售制度改革或将成为新发展模式的重要内容，但当前期房销售仍是我国商品房销售的绝对主流模式，在金融配套政策到位以及解决部分核心城市可能出现的供给断档问题之前，全面推行现房销售的可能性较小，预计短期仍将通过在核心城市部分项目进行试点或者在部分地区小范围落地执行的方式推进。”

陈文静认为，现房销售模式下，若项目建成后销售不及预期，前期投入资金回收及偿还贷款将面临巨大压力，这也将倒逼企业更加尊重市场供求规律，审慎拿地，科学决策。

“现房销售模式短期内减少了市场新房供给量，一定程度上也会导致行业发展降速。另外，现房销售将促使企业回归产品，进一步加速行业优胜劣汰，促进行业更高质量发展。”

据红星新闻8月16日报道，原中房集团董事长、原国家房改课题组组长，有着“中国保障房之父”称号的孟晓苏表示，“预售制”是我国在商品房开发过程中，借鉴海外经验形成的有效做法。通过房屋购买者提前介入，解决项目建设资金问题，同时也让购房者能以优惠价格提前买到房。对银行而言，有没有预售就是把钱借给购房者还是借给开发商的区别。

当然，在某些项目上进行“现房销售”试点是可以的，但房价肯定会比预售的要高。所以对购房者而言，取消预售制会加大房屋成本，所承担的房价也会提高，对于普通百姓来说可能实惠不大。

孟晓苏表示，“全面取消预售制”的说法并不可行。它意味着开发企业要承担更多资金成本和风险成本，这些成本都要通过销售转由购房者承担，房价会上涨，开发风险也会加大。

对于自有资金不那么充裕的房企，如果没有预售制的加持，将会资金周转困难，无法提供足量资金进行建设，开发能力会降低。所以，不应该把“取消预售制”当成房地产业的转型方向，而是应当允许“现房销售”和“预售制”两种方式都存在。

“房屋预售制本身没有多大问题，问题出在对预售房款的管理和使用上。预售房出现烂尾楼，都是监管出了问题。”孟晓苏说，现在房屋预售款由第三方机构介入监管，但有的监管不力，房企将预售款挪到其它地方去了；有的则管得过死，让项目建设用不上预售款。两种倾向都会造成“保交楼”困难。

他认为比较合理的办法，是由购房者群体进行第二方监管。购房者与房屋按期交付的利益关系直接，有权对款项用途清楚知晓，可以避免房企违规挪用资金，也能避免资金不让用于建设。它与房企和第三方监管机构共同管理，资金监管就更为有效。

广州多区放开限购

9月20日，广州市人民政府办公厅发布《广州市人民政府办公厅关于优化我市房地产市场平稳健康发展政策的通知》，广州成为全国一线城市中首个部分放开限购的城市。

以下为《广州市人民政府办公厅关于优化我市房地产市场平稳健康发展政策的通知》内容：

为深入贯彻落实党中央、国务院决策部署，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，适应房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，围绕稳地价、稳房价、稳预期的目标，分类精准施策，持续加大保障性住房建设和供给力度，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进我市房地产市场平稳健康发展，坚决遏制投机炒作，根据我市房地产市场实际情况，经市人民政府同意，现就有关事项通知如下：

一、优化住房限购和增值税免税年限

将本市住房限购政策调整为，在越秀、海珠、荔湾、天河、白云、南沙等区购买住房的，本市户籍居民家庭限购2套住房；非本市户籍居民家庭能提供购房之日前2年在本市连续缴纳个人所得税缴纳证明或社会保险证明的，限购1套住房。

将越秀、海珠、荔湾、天河、白云、黄埔、番禺、南沙、增城等区个人销售住房增值税征免年限从5年调整为2年。

二、加大保障性住房建设和供给

大力加快推动公共租赁住房、保障性租赁住房和配售的保障性住房发展。提高公共租赁住房保障水平，完善户籍家庭公共租赁住房保障方式；支持各类市场主体积极参与，多主体、多渠道筹集建设保障性租赁住房；建立健全配售的保障性住房体系，稳慎有序开展规划建设。

本通知自印发之日起施行，原有政策与本通知不一致的，以本通知为准。

编辑|段炼 杜恒峰

校对|何小桃

每日经济新闻综合自每经网、新华社、新华网、工人日报、红星新闻、合肥日报、南方都市报、公开资料等