雄安出新政：取消商品房预售！会全国推行吗？专家解读

新华社消息，9月20日，记者从雄安新区住房管理中心获悉，雄安新区取消商品住房预售，实行现房销售，实现“所见即所得、交房即交证”。同时，雄安新区支持有意愿的人才，通过租房解决住房问题，并在教育、医疗、就业等公共服务领域“租售同权”。

雄安新区市场化项目住房按照“成本+税费+合理利润”方式测算备案价格，引导房价保持在合理区间，在新建片区市场化项目中，配置不低于30%的“只租不售”型住房。同时，雄安新区将定期开展住房租赁市场调查，公布租金参考价和租房指南。租住人员在教育、医疗、就业等公共服务领域同购房人员享受同等待遇。

据证券时报e公司，中指研究院市场研究总监陈文静表示，当前期房销售仍是我国商品房销售的绝对主流模式，在金融配套政策到位以及解决部分核心城市可能出现的供给断档问题之前，全面推行现房销售的可能性较小，预计短期仍将通过在核心城市部分项目进行试点或者在部分地区小范围落地执行的方式推进。

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近年来，多家房企出现债务危机，全国多地楼盘出现烂尾或面临烂尾风险的背景下，社会上出现了对“取消商品房预售制”、“实行现房销售”的讨论。

住建部部长：有条件的可以进行现房销售

据新华网，住房和城乡建设部部长倪虹1月17日在2023年全国住房和城乡建设工作会议上表示，2023年，要以增信心、防风险、促转型为主线，促进房地产市场平稳健康发展。大力支持刚性和改善性住房需求，毫不动摇坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、精准施策。

倪虹说，要推进保交楼保民生保稳定工作，化解企业资金链断裂风险，努力提升品质、建设好房子，整治房地产市场秩序，让人民群众放心购房、放心租房。

在谈到预售制度时，倪虹表示，有条件的可以进行现房销售，继续实行预售的，必须把资金监管责任落到位，防止资金抽逃，不能出现新的交楼风险。

据了解，这是住建部首次明确提出现房销售的概念，由此“现房销售以及预售制是否应该退出”再次成为各界热议的话题。

商品房预售制度应该被叫停吗？专家解读

8月，关于房屋预售如何保证交付、存量房利率何时下调、一二线城市限制性购房政策调整等话题受到热议，其中也不乏误读的声音。

应该如何看待当前的房地产市场？对于上述热点话题，带着种种问题，红星新闻记者独家对话了原中房集团董事长、原国家房改课题组组长，有着“中国保障房之父”称号的孟晓苏。

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红星新闻：为预防楼盘烂尾，民众对取消商品房预售制的呼声很大。不少地区也已经开始试点现房销售制度。在您看来，商品房预售制度是否该被取消？

孟晓苏：“预售制”是我国在商品房开发过程中，借鉴海外经验形成的有效做法。通过房屋购买者提前介入，解决项目建设资金问题，同时也让购房者能以优惠价格提前买到房。对银行而言，有没有预售就是把钱借给购房者还是借给开发商的区别。

当然，在某些项目上进行“现房销售”试点是可以的，但房价肯定会比预售的要高。所以对购房者而言，取消预售制会加大房屋成本，所承担的房价也会提高，对于普通百姓来说可能实惠不大。

因此我认为，“全面取消预售制”的说法并不可行。它意味着开发企业要承担更多资金成本和风险成本，这些成本都要通过销售转由购房者承担，房价会上涨，开发风险也会加大。

对于自有资金不那么充裕的房企，如果没有预售制的加持，将会资金周转困难，无法提供足量资金进行建设，开发能力会降低。所以，不应该把“取消预售制”当成房地产业的转型方向，而是应当允许“现房销售”和“预售制”两种方式都存在。

红星新闻：对于购买期房的消费者，哪些方面的制度建设有待完善，进而减少消费者的购房风险？

孟晓苏：房屋预售制本身没有多大问题，问题出在对预售房款的管理和使用上。预售房出现烂尾楼，都是监管出了问题。现在房屋预售款由第三方机构介入监管，但有的监管不力，房企将预售款挪到其它地方去了；有的则管得过死，让项目建设用不上预售款。两种倾向都会造成“保交楼”困难。

我认为比较合理的办法，是由购房者群体进行第二方监管。购房者与房屋按期交付的利益关系直接，有权对款项用途清楚知晓，可以避免房企违规挪用资金，也能避免资金不让用于建设。它与房企和第三方监管机构共同管理，资金监管就更为有效。

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一手交钱，一手交房——现房销售大势所趋

据工人日报3月8日报道，今年的政府工作报告提出，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求。面对新时代百姓住房需求，已经走过28个年头的商品房预售制度何去何从，再次成为两会代表委员关注的热点问题。

刘尚希委员表示，目前，仅仅依靠加强监管，难以解决预售制带来的风险和问题，房地产开发销售模式需要置于房地产发展转型升级中，通盘谋划考虑。

全国政协委员、民革安徽省委副主委周世虹也持同样观点：“我国房地产市场经过20多年的迅猛发展，企业有了足够的积累，融资渠道日趋多元，预售制存在的历史条件已经不复存在，改革势在必行。”

卢天锡代表呼吁，尽快修订《城市商品房预售管理办法》，进一步细化明确全国统一的商品房预售许可条件，逐步提高预售许可门槛，直至过渡为现房销售。张建明委员则建议取消预售制，全面实行现房销售制度，同时给相关市场主体评估、调整、转型等留足时间窗口，确保新政策有序、稳健实施。

不少代表委员表示，长远来看，商品房市场最终会走向现房销售。

施卫东委员表示，2020年海南已宣布新建房屋实行现房销售，建议及时总结推广相关经验，按照地区有步骤地取消期房制度。“改为现房销售后，所见即所买，人民群众安居乐业的需求将得到更好满足。”

每日经济新闻综合新华社、新华网、工人日报、红星新闻、证券时报e公司