关于房屋征收，本市目前主要依据的是《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》。一般而言，较为普遍的房屋征收是居民的公有居住房屋以及私有房屋的征收，通俗地说就是公房征收和私房征收。
“公房”征收
Q&A
谁来签订房屋征收补偿协议？
Q
A
公有房屋承租人。如果征收前承租人已死亡，该户需要协商确定或者由物业公司指定新的承租人来签约。
谁有权分得征收利益？
Q
A
一般是公有房屋承租人及其共同居住人共有。
共同居住人如何认定？
Q
A
是指在作出房屋征收决定时，在被征收房屋处具有常住户籍，并实际居住生活一年以上，且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人。这三个条件要同时满足。
“实际居住生活一年以上”
是指户籍在册人员将户口迁入被征收房屋后未再迁出，直至征收时，以被征收房屋为居住地，长期连续稳定居住一年以上。
以下特殊情况需要注意：
1
房屋拆迁时，因在服兵役、读大学、服刑等原因被迁出户籍的，不因其在该房屋内不具有本市常住户口而不具备同住人资格。
2
因家庭矛盾、居住困难等原因在外借房居住，他处也未取得福利性房屋的，不因其未实际居住而不具备同住人资格。
3
未成年时曾居住一年以上，但后来随父母搬迁至新房，成年后未在被征收房屋居住的，不能认定为同住人。
“其他住房”
仅限于福利性质取得的房屋，包括享受过拆迁安置福利的。
“居住困难”
共同居住人有关规定中所指的“居住困难”是指在他处福利性质房屋内人均居住面积不足法定最低标准的情况。
而征收协议中的“居住困难人口”是指经住房保障机构按照本市经济适用住房有关住房面积核定规定及相关计算公式计算后，人均建筑面积不足22平方米的居住困难人员。认定居住困难人口的前置程序：需要向所在区住房保障机构提出居住困难审核申请，并提供相关证明材料。由住房保障机构根据相关规定进行认定。
举个例子
现有一套公有居住房屋依法待征收，该房屋原承租人为张某。后张某夫妻二人均过世，承租人未做变更。
张某家庭成员关系如下：
征收开始前，物业公司指定张甲为承租人，则由张甲与房屋征收部门签订房屋征收补偿协议。由于张甲并非历史上确定的承租人，而是征收前为了配合征收工作确定的签约代表，所以并不意味着他能基于承租人身份当然获得征收利益。
那该户人员如何认定是否属于共同居住人呢？可以从“户籍迁入时间”、“征收前的居住情况”和“有无享受过住房福利”三方面考量。
假设1：
张甲户籍早年迁入后未迁移，配偶张甲1户籍因结婚迁入，子女张甲2及孙子张甲2a户籍均为因出生报入，上述人员均长期实际居住。子女张甲3户籍原在房屋内并长期居住，后因入伍迁出，退伍后户籍迁回，迁回户籍后未住满一年即征收。五人均他处无福利分房。
结论：
张甲、张甲1、张甲2、张甲3均可认定为同住人，张甲2a作为未成人一般不能分得征收补偿款，但对在公房内居住的未成年人实际承担监护义务的同住人,即张甲2，可以就该房屋的征收补偿款适当多分。
假设2：
张乙户籍早年迁入后未迁移，结婚后与配偶张乙1携子张乙2居住于系争房屋内，张乙2户籍因出生报入。张乙2未成年时该家庭购买商品房迁出居住，后配偶张乙1户籍从自购商品房迁入但未居住。三人均他处无福利分房。
结论：
张乙可认定为同住人，其他人不认定。
假设3：
张丙结婚后单位给予福利分房并迁往居住，户籍亦迁出，后张丙与前妻协议离婚，张丙放弃福利房屋，户籍迁回原处并居住。
结论：
不认定为同住人。享受过住房福利后自行处分，无论是赠与还是出售均不影响认定其属于他处有房人员。
“私房”征收
Q&A
谁来签订房屋征收补偿协议？
Q
A
被征收人，即房屋权利人。
谁有权分得征收利益？
Q
A
一般是被征收人，即房屋的权利人。如记载的权利人已去世，则需要对继承情况进行审查来确定房屋的权利人。
出资对房屋进行翻建的权利人有何权益？
Q
A
因房屋翻建而增加的补偿或奖励，出资翻建的权利人可以适当多分。
其他房屋使用人有何权益？
Q
A
征收居住房屋的，被征收人取得货币补偿款、产权调换房屋后，应当负责安置房屋使用人。
举个例子
现有一套私有房屋依法待征收，土地使用权登记人为李父，再婚配偶李母，房屋取得于夫妻关系存续期间，属于二人夫妻共同财产，征收时二人均去世。
家庭成员关系如下：
李甲一家三口户籍在内，李乙1、李乙a户籍在内，两家共同居住在该房屋。李父、李母去世后，李甲出资将父母留下的一层房屋翻建为三层。
以上房屋的权利人应根据《民法典》确认继承情况：
李母与前夫生育子女王甲、王乙可作为李母的继承人；
李父与李母生育子女李甲、李乙、李丙，其中李乙先于父母去世，则李父、李母在房屋中的遗产份额由李乙之子李乙a代位继承；李丙晚于父母去世，则其继承的李父、李母的房屋遗产份额由其配偶李丙1，子李丙a转继承。
综上，房屋共有权利人应为：李甲、李乙a、李丙1、李丙a、王甲、王乙，均应享有征收利益。李甲作为翻建人有权就翻建部分的征收利益适当多分。
Q：征收房屋的补偿方式有哪些？
A:
可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。
Q: 签约期限内未能达成补偿协议的会怎样？
A:
区人民政府将按照征收补偿方案作出补偿决定，但是补偿金额与协议补偿金额相比会减少。
Q:对补偿决定不服应该怎么办？
A:
被征收人、公有房屋承租人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。
Q: 限期不搬会如何？
A:
签订补偿协议后未能在协议约定的期限内搬离的，已签订的补偿协议可能被作废；区人民政府按照征收补偿方案作出补偿决定后，被征收人、公有房屋承租人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的区人民政府依法申请人民法院强制执行。
文 丨民事审判庭 赖维娜、高行玮
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