成都万人小区自拆自建，等不来“老破小”的出路

最近，房地产不缺话题。这个行业能不能从ICU干起来蹦迪，不重要；但“成都老旧小区自拆自建”能否重建成功，很重要。

一、中央花园自拆自建的背景及独特的代表性

成都武侯区中央花园二期，自1998年建成，共有72栋楼，3295户业主，涉及业主和租户将近两万人。

正如大多数老破小区一样，残破不堪加速老去难以住人，但达不到危房标准不能纳入旧改，也不是棚户区不能拆迁。2018年成都中央花园业主发起一场“不等不靠不要，自拆自建改造”的史无前例规模宏大的总动员。五年来，业主两次投票，最终达到99%同意率，决定小区在原址自拆自建。

目前状态却搁浅了，无政策文件支持，业主支持率也卡住了。前路更是道阻且长，首先，政策上前所未有，国内目前只有一个自筹自建成功案例，就是南京虎踞北路某项目，但那个项目属于危房翻建，耗时10年之久才成功。其次，模式上更加复杂，南京项目是在不提容积率的基础上，杭州也有过探索，居民出成本价，地下车库和加层归建设单位买卖，政府部门不用财政出钱但需要监管。

而中央花园之所以广受关注因其更具有代表性：一、是98年房改之后，成都新建的第一批商品房；二、是20多年小区已经破败不堪，钢筋外露、墙体开裂、地砖裂缝，安全隐患频频。三、是业主的诉求是不掏钱，想要推倒重建必须扩容，容积率至少要从2.0提至3.0，开发商才能有利可图。

中央花园戳中无数老小区难以规避的痛点，一旦重建成功，代表着中国老小区的春天来了，业主伍大明一众大爷成功开创老百姓自组织的城市更新新模式，是中国未来三十年巨量钢铁垃圾改革的探路人。

但理想是美好的，自拆自建涉及到相关法律、城市规划、社区治理等方方面面，小区自拆自建过程中对风险考虑是否全面的问题，如规划、资金、责任担保问题。同策研究院宋红卫认为，成都老小区自拆自建只能是个例，不具备大面积推广的可能性。优点就是成本低，但也只有成本低，其他都是缺点，效率低，周期长，缺乏绝对的主导方。

所以，我们并不看好这件事，这条路上太多荆棘，就算现在可以采用行政手段兜底，但10年后，如今大规模建造的高层或超高层住宅老去了，对财政资金将是极大的考验。

二、釜底抽薪不在于原拆原建，而是维护

未来10年，比烂尾楼更可怕的是老破小，中国小区已经迎来推倒重建的地步，就算新建的号称高品质的小区最佳居住舒适期也只有5年到10年时间。中国建筑每年消耗全世界40%的钢筋水泥，却只有30年的寿命，而一些发达国家房屋的平均寿命是70年甚至100年以上。

英国建筑平均寿命可达132年，居世界首位。法国建筑的平均寿命是102年，而欧洲大部分国家建筑的平均寿命为80年，美国建筑寿命也达60年。香港，30年房龄的小区也普遍比大陆10年的小区更新。

为什么有如此大的差别？主要在两方面：一、建造的时候是否从长期主义出发；二、需要充足的公共经费进行维护。

一、目前，我们国家强制性标准《住宅建筑规范》规定：住宅结构的设计使用年限不应少于50年，其安全等级不应低于二级。中国建筑设计使用寿命50年，实际使用20至30年，欧美国家的建筑的设计使用寿命是80年，实际使用寿命可达100年以上。2020年4月，北京出台了一份百年住宅标准，截止到2035年，北京的新建住宅将全面实施百年住宅标准，以提高房子质量，保证住宅能够满足正常使用100年。以保障房先行试点，成功后再推广至普通住宅。在顶层设计上指导方向，但中国建筑质量差，并且越来越差，近年来呈现越来越多的维权事件，主要由于我们的监管体系并不健全，还是会在执行中大打折扣。

二、业主们愿不愿意花高额的养护费去养宅，建筑维护到位就是豪宅、维护不好就是贫民窟。香港传统老小区物业费折合成建筑面积约15-30元每平米，新建小区约40-70元每平米，50平的港式普通住房一个月要交大几百甚至两三千元物业费，用于维护翻新，所以香港的住宅才会看起来更新。相比香港，我们物业费并不高，我们买房前已缴纳总房款3%-5%的公共维修基金，作为专款专用的房屋养老钱，但可悲的是，全国存量公共维修基金总额约在1.5万亿元以上，但使用率不足百分之一，这笔钱到头来也只是“瞎子接亲——难见人”。

饱受诟病却无计可施，物权高度分散、业主自组织困难、缺乏权责机制等等。公共维修基金提取发起人主要是业主委员会，而全中国80%的小区都没有业主委员会，其次需要征求三分之二以上的业主同意，这让互信极难建立、也让法律法规中期望实现的小区治理模式在事实上空转。而当小区需要重大整修如更换电梯时，公共维修基金真的无计可施，拿不出来吗？

房地产下行期，会向城市更新转变，越来越多人对现有住宅产生了新的思考。老旧小区更新上，政策能否灵活，对不符合现有政策，但符合国情的情况仔细研究探索出路；建筑质量上，能否建立更完善的监管体系，真正地向“百年住宅”而生；公共维修基金上，制度能否有新的突破，流程能否简化，住宅维修业主自组织失效后，能否由行政力量牵头解决一些老大难问题。

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