房地产税立法暂缓，目前不具备开征房地产税的条件

房地产税再次成为市场关注的话题。

近日，《十四届全国人大常委会立法规划》对外发布，在财税领域明确，增值税法、消费税法、关税法等将在本届人大常委会任期内提请审议，而备受关注的房地产税立法则并未出现在本次立法规划中。

这意味着，房地产税立法暂缓。

2023年至今，有关“房地产税”的消息不断，市场上众说纷纭。

我们认为，当前的市场环境并不具备开征房地产税的条件。

《十四届全国人大常委会立法规划》对外发布，备受关注的房地产税立法并未出现在本次立法规划中。

据了解，在《十三届全国人大常委会立法规划》中，房地产税法曾被纳入第一类项目，属于条件比较成熟、任期内拟提请审议的法律草案。但在十三届人大常委会任期内，房地产税法未能提请审议。

此次立法规划中，财税领域的增值税法、消费税法、关税法等明确在本届人大常委会任期内提请审议，但未再提及房地产税，可以认为房地产税立法暂缓。

事实上，备受关注的房地产税离我们最近的时候，是2021年底。

2021年10月23日，第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议决定：授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作。

试点地区的房地产税征税对象为居住用和非居住用等各类房地产，不包括依法拥有的农村宅基地及其上住宅。土地使用权人、房屋所有权人为房地产税的纳税人。

在当时，有部分房价相对较高的热点城市将成为首批试点城市。其中，呼声较高的城市有上海、广州、深圳、杭州、宁波、重庆、南京等

然而，2022年房地产市场进入深度调整期，商品房销售商品房销售规模和开发投资规模大降，在扩大内需、稳地产总体方针下，房地产税改革试点暂停。

一直到如今《十四届全国人大常委会立法规划》中不再出现房地产税立法。

一直以来，市场上有关“房地产税”的消息不断，各界都对此十分关注。

需要注意的是，“房地产税”不等同于“房产税”。许多购房者所关心的，持有存量住房及买卖房产过程中是否需要额外缴税等问题更接近“房产税”范畴。

早在2011年1月，“房产税”其实就已正式落地，上海和重庆同时宣布启动“房产税”试点，对个人住房征收“房产税”。一直到今天，上海和重庆仍是全国唯二的“房产税”试点城市，上海是以多套房为主要征收对象，重庆则以高端豪宅为重点征收对象。

以上海为例，“房产税”的税率标准为居民家庭第二套及以上的住房，人均60平以下免征、二套及以上税率为0.4%-0.6%

2013年底，十八届三中全会提出“加快房地产税立法并适时推进改革”。将“房产税”完善至“房地产税”，涉及土地征收、公开招拍挂、房地产开发、房地产交易、住房租赁等多个环节，包括城镇土地使用税、土地增值税、印花税、契税、房产税等。

简单来说，“房地产税”的概念更广，“房产税”在“房地产税”的范畴之中。

我们认为，此次《十四届全国人大常委会立法规划》没有将房地产税纳入其中，主要原因还是当前的市场环境并不具备开征房地产税的条件。

从市场层面来看，2021年试图开展房地产税改革试点的背景是，2017年至2021年，全国商品房销售面积连续5年保持高位，有部分城市热度相对较高。

而从当前的市场可以看到，整体房地产市场仍处于深度调整期，2023年重点城市成交自3月后已出现五连跌，整体成交规模也处于近5年低位。短期内购买力仍需修复，成交难有明显起色。

从企业层面来看，2023年前8月累计业绩同比降低8.5%。逾7成百强企业8月业绩同比降低，近半数百强房企同环比双降。

在行业整体信心仍处低位，楼市复苏动能不足的情况下，企业整体的去化压力仍然较大，在这背景下，五成百强房企至今仍未拿地。

受其影响，2023年土地成交规模进一步下跌，前8月全国300城经营性土地成交同比下降36%，预计2023年供地计划完成率还会在2022年的基础上进一步降低。

一方面是整体市场压力巨大，另外一方面是企业投资谨慎，在这背景下若是贸然推行房地产税，不仅会对市场产生影响，对土地投资的影响可能会更大。

“房地产税”本身是我国整体税制改革的重要的部分，其核心是地税制度的改革，是由地方政府征收的税，属于地方财政的固定预算收入。

据上海税务局披露，2022年全年“房产税”约237亿元，即使加上“城镇土地使用税”、“土地增值税”、“契税”也仅约1055亿元。而2022年上海涉宅地成交总金额约2800亿元。显然，对地方政府而言，与成百上千亿元的土地投资收入相比，“房地产税”收入还无法取代地方财政土地出让金收入。

因此，无论是从整体房地产市场角度，还是企业角度，或是地方政府角度，目前都不具备开征房地产税的条件，并且在一段时间内，都不会贸然开始推行。

房地产税改革本身是建立现代财政制度中非常重要的一部分。作为国家财政收入的重要来源，房地产税在调节市场、抑制投机行为、促进社会公平等方面具有重要作用。

但由于当前国内外经济环境的变化，以及当前整体房地产市场仍处于调整期，目前推行房地产税的条件尚未成熟，在这个时候，出台任何可能增加市场负担的措施都需要格外谨慎。当前的房地产市场仍需政策的保驾护航，使行业尽快回归平稳健康的良性发展轨道。

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