万联证券：房地产成交规模有所回升，仍聚焦高能级城市

乐居财经 李礼 9月20日，万联证券发布房地产行业土地市场8月跟踪报告。

行业核心观点：

　　8 月房地产行业土地市场供应和成交规模仍处于低位，但环比有所改善，房企仍聚焦于核心城市，高能级城市拿地占比提升， 1-8 月国央企仍居主导地位，同时民营房企拿地占比较 1-7 月持平，规模型房企拿地强度较 1-7 月有所回升，当前在行业资金面较弱且仍需政策托底支持的背景下，土地市场的修复仍需持续关注销售市场的走向以及融资政策情况，建议关注财务稳健、销售表现较好、土储充足的国央企背景房企以及部分优质民营房企。

　　投资要点：

　　整体： 8 月土地出让金规模回升，高能级城市仍相对占优。 根据中指研究院数据统计， 2023 年 1-8 月， 300 城住宅用地推出规划建面约为 2.59 亿平，同比下降 30.17%，较 1-7 月下滑幅度收窄1.6pct， 300 城住宅用地成交规划建面为 1.97 亿平，同比下降30.31%，较 1-7 月下滑幅度收窄 2.17pct。 2023 年 1-8 月， 300 城住宅用地土地出让金规模为 13743.23 亿元，同比下滑 20.44%，较 1-7 月下滑幅度收窄 5.9pct。 8 月， 300 城住宅用地土地出让金规模为 2364.79 亿元，环比+29.23%，同比+29.4%。其中一线、二线、三四线城市土地出让金额分别约为 514.90 亿元、 1257.55亿元、 592.34 亿元，同比分别变动+51.7%、 +68.2%、 -20.0%。 8 月溢价率环比有所下降，各能级城市楼面均价同环比均有所提升，2023 年 1-8 月， 300 城住宅用地成交楼面价约为 6974.35 元/平，同比上升 14.15%，较 1-7 月增速扩大 5.07pct， 300 城住宅用地平均溢价率为 6.01%，同比上升 2.06%，较 1-7 月下降 0.41%。 8月 300 城流拍率同环比均下降，高能级城市流拍率更低。 8 月 300城住宅用地流拍率为 17.9%，环比下降 1.6pct，同比下降 2.3pct。其中， 一线城市土地流拍率为 11.8%，环比变动+7.0pct。二线、三四线城市土地流拍率分别为 10.2%、 24.0%，环比变动+0.3pct、-1.7pct，同比变动分别为-3.7pct、 +2.3pct。

　　城市：集中度有所提升，高能级城市更具优势。 23 年 1-8 月， 300城中土地成交规模前 30 的城市土地出让金规模为 1.12 万亿元，占 300 城土地成交金比重 81.19%，同比+1.62pct，较 2023H1 上升 0.05pct； 2023 年 1-8 月 22 城央国企背景房企拿地规模占比达到 68%，与 23 年 1-7 月持平， 较 2022 年下降11pct，民营和混合所有制背景房企整体占比与 23 年 1-7 月整体持平。

　　房企：央/国企更稳健，中大型房企拿地强度环比提升。 根据中指研究院拿地排行榜来看，央国企仍占主导地位，前 30 家企业中一半以上企业为央企或国企。将 2023 年 1-8 月中指研究院权益拿地排行榜前 30 房企，按照大于 1000 亿元、 400-1000 亿元以及小于 400 亿元的销售规模进行分类，其 2023 年 1-8 月拿地强度分别为 22.4%、35.6%、 33.5%，较 1-7 月分别变动+3.1%、 +3.6%、 -6.9%。

　　风险因素： 销售端修复不及预期、政策放松力度不及预期、房价超预期下跌、房企盈利能力大幅下降、数据统计偏误等。

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