持续刺激，能把兰州的市场拉爆吗？

最近一段时间，楼市利好政策频繁而密集，“工具箱”中适时推出的每一个工具，都能放出足够有诚意且凶猛的大招。

几乎每天，市场上都有交替进行的政策出台。取消限购、限售、认房不认贷、降首付、降利率、降存量房贷利率等，金融信贷政策几乎是祭出了“王炸”性的刺激组合拳。

9月8日，兰州也出台了17条措施刺激房地产市场的发展，包括购房契税补贴、个人所得税优惠、房票安置制度、优化个人住房贷款政策等，紧接着，9月14日，兰州公积金也放出大招：简化还房贷提取申请资料，不再提交个人征信报告。

而早在6月，兰州也出台了一系列政策扶持房地产等行业发展，包括加大住房金融税收，多层次供应租赁住房等。

过去几个月里，兰州所有的媒体都在发布宽松政策可能给市场带来的利好，且不断释放房地产行业正在稳步恢复，未来前景可观的消息。

可残酷的是，一轮轮政策的放松，并没有给市场带来多大的利好成效。政策这颗“大石子”，就好像抛进了一个无底的深渊，连个响，都听不见……

事实上，眼下的兰州房地产市场，依旧处在持续低迷萎缩的状态当中。大多房企的资金链都十分紧张，销售额也一再降低，仅仅是消耗掉现有的房源都十分吃力，哪怕优惠力度再大，政策再怎么放松，购房者们就是死活不买单。

他们一个个像极了没有欲望的老男人，政策哪怕是扭屁股、跳脱衣舞，也激不起他们的兴趣，还根本拿他们没治。

这部分购房者不买房的理由是简单粗暴的：就是没钱。大环境不好，工作不稳定，收入也不稳定，口袋里空空的，价格再低、政策再好，又有什么用？你刺激我，我也还是照样买不起啊！

但政府并不这样认为，他们觉得老百姓有钱啊！起码数据会说话。

截至去年末，6家国有大行及7家已经公布2022年年报的股份制银行吸收客户存款合计超150万亿元，比2021年大幅增长了16.67万亿元，M2同比增速连续4个月超过12%，创下了历年新高。

可实际上，这部分在银行存款的都是有钱人，而那部分没钱的购房者，再怎么刺激也没用。本质上，这一轮轮的宽松政策，就是针对且刺激这部分有购买力的改善群体的。

从政府的层面来看，既然刚需没钱，那就只能刺激改善下场，也只有让改善再多赚一点钱，尝到一点甜头，才能吸引更多的刚需入场，从而带动整个市场的运转。

只不过，眼下这部分改善群体，即便有需求，也并不着急进场。站在他们的角度来看：光出优惠鼓励大家买房有什么用？根本问题没有解决啊，房子降标减配、延期、烂尾的事情一抓一大把，大家怎么买？又怎么敢买？

一部分兰州购房者，可能买了房不久，房子就大降价，一亏就是大几万，甚至十几万，就算早上去买个100块的东西，下午突然降价到80，人的心里都会不平衡，更不用说这么大面额的钱了。

如今还鼓励让人买房子，不就是引人跳坑？真的没道理！这世上哪有买了东西，最后东西还拿不到手里，明明已经吃了亏，还要鼓励着大家继续去吃亏的？

可能放在前些年，兰州购房者咨询这个房子能不能买的时候，背后的潜台词是：你觉得这房子，未来有增值趋势不？可现在购房者再询问这个问题，潜台词就变成了：你觉得这房子风险大不大，将来会不会烂尾？

更何况，刺激大家买房也得有个前提，一个是大家手里有储蓄，一个是大家对未来预期比较稳定，敢背大量的贷款。

可过去大家那种积极乐观的态度，已经被那种高速发展的种疯狂给伤到了，大家对加杠杆不那么热衷了。买房赚不了钱，大概率还会亏钱，已经成为了共识。工资没有如过去一般越涨越高，反而存在着降薪、裁员的现象，大家的生活也好像处在倒退的状态中，这才是现状。

基于此，对一部分改善群体来说，买房就跟赌博一样，可悲的是，赌的还不是升值，是兑现。他们对市场的信心明显不足，观望情绪也越来越浓重，买房的欲望，自然就会被压抑。

过去市场行情好的时候，房价不断上涨，政府就能高价卖出去地，有钱的就给自己人涨收入，大家有钱后又争先恐后的去买房，开发商赚钱后继续去政府高价拿地，左脚踩右脚，就能上天了。

可一但市场情况不好，马上就陷入了一个死循环：大家伙收入下降，不买房了，开发商没法运作，资金链紧绷，土地卖不出去，政府没钱给大家发钱了，大家就更没钱消费买房了。

种种现状都导致眼下的兰州购房者，越来越焦灼，这就相当于有一个死结，卡在了这里。基于此，无论政策“工具箱”里的工具怎么摆弄，都没什么实质性的改变。

这种情况下，倘若想要让更多的购房者入场，那整个房地产市场，就必须是平稳且健康的，起码房子烂尾的这种根源问题，就必须要解决。

虽说楼盘问题爆发后，保交楼的工作一直在积极开启，可市场的摊子铺的实在太大了，政府也没办法做到全部接手。这些努力也都显得杯水车薪，当下兰州依旧有很多项目处在停工及延期的状态当中。

尤其是迈入9月份，兰州很多房企又开始了一轮轮大面积的裁员，越来越多的开发商都不养人了，反而开始缩减规模，他们对未来并未抱有什么发展理想，只想尽快收割，而后拍拍屁股，早点撤出市场。

行情不好，兰州大多开发商都不好好运作，也不会将精力放在产品打磨上，他们优先做的，反而是忙着套现、甩货。把馒头抢到自己手里，让自己吃饱，起码保命才是要紧的，至于其他人，就算饿死了，又跟他们有什么关系？

可冷静下来想想，这种情况也不能全部怪在开发商头上。

毕竟，当经济体的命运受到威胁时，换做是谁，都会优先保自己。这就好比老板赚不到钱会先亏欠着员工，做餐饮的为了多赚点钱，也不管地沟油会不会吃死人，能捞一点是一点，同样的道理。

最重要的是，开发商的背后，还有一部分说都不能说、碰也碰不得的既得利益者。眼下，整个楼市的本身结构出了问题，兰州的人口红利快没了，人才引进看不到希望，就业形势也不容乐观，大家看不到希望，自然会不断降低自身的欲望。

但这些，并不意味着，兰州房地产市场就无药可救了……

回过头来看，其实，最近种种政策频繁出台背后的意图，就是为了刺激经济，稳住房地产，起码要把这个行业盘活起来，不能让它持续下行。

毕竟，从刺激经济这个层面来看，房地产一定是占据大头的，相比较而言，各个行业中，包括餐饮、旅游、电商等，拉动经济GDP的成效都不算大，只有房子才是大钱。

而普通人最大的财富就是房产，刚需的六个钱包，改善的小房换大房，在过去很长一段时间里，经济的增长也是靠居民的房产负债表扩表而提振的。

更何况，房地产行业涉及到非常多的相关上下游行业发展，这其中就包括钢筋，水泥，建材，家具，家电，土拍，银行贷款等，无论是直接还是间接创造的产业和就业，其链条都是极其庞大的。

也就是说，房地产行业国家的经济命脉，更是刺激经济的重要抓手。只有让房地产回暖、市场交易量活跃上来，让老百姓打开腰包积极消费，才能真正意义上拉动经济发展。

只不过当下，包括限售、限购、认房不认贷等的政策，根本逻辑是对过去限制政策的取消，反而出台的鼓励性的政策比较少，当这部分政策作用不大的时候，类如房票安置制度这种“王炸”性的政策也就随之而来了。

那么，如果当前的出台的一轮轮的宽松政策，还是没有达到政府的意图，效果也长时间不尽人意，又该怎么办呢？

我认为，大概率不久后，还会释放更有利的政策，且不断加政策的大力度。

毕竟，历次刺激房地产，都不是一步到位，而是慢慢来的，从以往几十年的政策推出的经验来看，只要达不到目的，相关部门必然会想办法达成目标，直至完成为止。

或许未来，兰州的购房首付还有可能降低，从现在的20％降到15％，甚至10％，而房贷利率，也可能从现在的3.9％，降低到3％、或者是2.5％、甚至是2％，而政策鼓励方面，没准也会出台买房就送补贴、送学位、送工作岗位等一系列政策，力度不断加大。

虽说这些都是设想，但并不是没可能的。

只有当房地产行业真正的好起来，市场交易量增加的时候，开发商才能拿着购房者的钱去还账，债务才不至于将他们拖垮，接下来，他们才能潜下心去认真做产品，从而让整个市场，形成一个良性的正向循环。

不可否认，眼下的兰州房地产市场，依旧是扑朔迷离的，回到过去那种热火的状态，已经不可能了。至于未来，用什么样的政策才能把市场拉起来，也还是个未知数……

对于从业者来说，处在狼多肉少的市场环境中，除了“抢肉”，比拼谁能更快的将这块肉抢到碗里之外，也别无他法。

毕竟，钱不会凭空消失，无论市场环境有多差，都有人在赚钱。而兰州市场上也还是存在一部分开发商，选择认真做产品，抢占市场上仅剩不多的份额，这部分从业者也深知，只有让自己变得更强，站稳脚跟，才能不被市场迅速淘汰。

对于购房者而言，改善群体在选择上，一定要考虑产品是否和市场周期接轨，就是经历了波峰波谷后，未来还能保持价值转手流通的能力，其次再去考虑更优质的配套、交通、以及医疗及教育资源等。

如果是纯刚需，买房在擦亮眼睛的同时，更重要的就是把握时机，最后在自己的有限预算内，找到最适合自己的，倘若不是纯刚需，建议能不买就先不买了，再多观察一下市场，多等待一阵，其实也无妨。

我们很难去断定未来的日子会怎样，接下来能做的，就只有等待，用时间换空间。只不过，有的人能等来柳暗花明，草长莺飞；而有的人，却再也等不到春天。

至于剩下的事情，我们也就只能边走边看了。

作者=指兰针·小芒果

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