调研手记｜老旧不成套房屋如何“向新而生”

　　编者按

调查研究是获得真知灼见的源头活水，是做好各项工作的基本功，大兴调查研究是新征程上开好局起好步的必然要求。宝山区正掀起大兴调查研究的热潮，各级党员干部深入一线，倾听“真民意”；直插一线，掌握“真情况”；对症下药，拿出“真对策”，助力宝山“北转型”和建设上海科创中心主阵地。

老旧不成套房屋如何“向新而生”

文 宝山区住房保障房屋管理局党组书记、局长 须庆峰

上世纪70年代左右，计划经济时代由于住房紧张，许多职工结婚无房可居，于是将成套的新公房房屋拆套使用，由此产生大量不成套房屋的老工人新村。加快不成套老旧房屋的改造，成为压在区委、区政府心头的一块“大石头”。宝山区目前剩余不成套房屋3967户，约14.15万平方米，主要集中在张庙地区。如何加速推进全区旧住房成套改造，也成为城市更新的一项重要工作。在调研初期，通过走访排摸，我初步明确了三个问题，即旧住房成套改造“为什么做”“怎么做”“做成什么样”？

为什么做——因地制宜把准改造“脉络”

不成套房屋的背后，是住宅高密度、超负荷使用带来不平衡、不充分的发展问题。我们根据区委、区政府的相关要求，统筹本区范围内不同改造地块，形成整体实施方案，明确改造方式、改造内容、推进节点，加强在资金平衡、房源统筹等方面的综合施策，形成任务清单。目前，经过多轮研究，从单一的原址改建转变为原址改建、拆除重建、抽户等相结合的改造模式：针对已启动实施以及已成套区域内不具备拆除重建条件的零星不成套房屋，继续实施原址改建结合抽户的改造，增添和改善厨卫设施；针对成片不成套房屋，通过调整规划，适当提高建筑容量，采用扩大用地的方式，进行房屋整体拆除后新建高层住宅，供全部原址居民回搬，新建的公共设施和社区配套由全小区共享；针对受道路红线和建筑间距限制的房屋，通过抽户改建的方式实施改造，或通过征收的方式予以解决。“三种模式、三个步骤”张庙旧住房成套改造方案，在“已改造”和“将改造”之间找准了平衡点，让居民百姓的生活品质进一步提高，从好房子到好小区，从好小区到好社区，从好社区到好城区，进一步通过张庙旧住房成套改造工作，切实服务好宝山“北转型”。

怎么做——多方协力打造更新“骨骼”

旧住房成套改造工作中，签约率是推进成套改造开工的关键。我在泗塘一村调研期间，居委书记提的最多的问题就是“有没有什么更好的抓手来推进签约工作？”对此，一是细化房型方案。与大家设想中的统一房屋结构不同，泗塘一村未成套改造的房屋，基本是“一户一格局”。我们会同城建房产、设计单位深入不成套项目一线，详尽了解房屋结构、布局及居民合用情况，以“墙”至“户”，以“幢”至“片”，进一步细化深化房屋改造方案，精确到每个户型，在满足“居住面积不变，厨卫适当增加”原则的前提下，尽可能为居民打造更为舒适、更为通透的改造房型。在签约期间，曾经有一户居民一开始坚持不肯签约，原因是楼上的卫生间区域就在他家客厅当中，管道“穿厅而过”。我们与居委、实施单位、设计单位、施工单位等一同上门，召开现场会，在反复研究细节、商定在不影响整体设计的情况下，使用口径较小的排污管道，并增添隔音设施等，尽可能减少对居民家庭的影响，最终该户居民同意签约。二是形成商议机制。泗塘一村经历旧改多年，不少房屋仅余零星几户未签约。本着“签约一幢，开工一幢”的目标，我们全力以赴协调各项难点工作。比如，泗塘一村51号甲的居民在今年3月提出需要优化原先改造方案的诉求。对此，我组织工作组多次召开协调会议，分析方案优化的规划可行性，最终于7月初完成方案变更及后续规划公示工作，并于7月20日达成全幢100%签约。三是加强托底保障。我们全面梳理成套改造剩余房源，作为协议置换房源的基础，进一步为签约工作提供抓手。根据《上海市旧住房更新有关行政调解和决定的若干规定》，我们结合调研情况起草了《关于进一步规范宝山区旧住房成套改造和拆除重建项目行政调解和决定工作的指导意见》，拟通过司法途径提供托底保障，后续项目实施主体将适时采取申请行政调解等方式，保障更广大居民的权益。

做成什么样——细微之处焕新社区“血肉”

人民的宜居生活就是城市的幸福底色。原本30平方米的两室户住着三口人，厨卫几家人合用，狭小不堪，“几十年的老管道，上厕所都要打伞”的老房子，通过成套改造“螺蛳壳里做道场”，如今居民的生活发生了翻天覆地的变化，居民原本几家合用的厨卫变为每户独用，房屋的整体环境及小区的配套设施等都得到了全面修缮整治，不少居民直言“就像住宾馆一样”。在调研中，很多居民区书记还谈到了今后社区治理的话题。旧住房成套改造不仅仅是民心工作，也是对局部基层社区治理的一次重构，是“硬重造”与“软治理”的有机集合。因此，在今后改造工作中，我们还将结合社区微更新，进一步通过“共建、共治、共享”打造小区贴近居民的社区空间，提升小区居民整体生活水平，不仅解决百姓的居住困难，还完善周边配套、绿化、停车等功能，让居民们在住进厨卫独用“新家”的同时，感受到良好的社区环境。根据售后房房改政策，改造完成后，居民们可以以极低的价格购买到房屋的产权，满足房屋正常上市交易的需求。在成套改造过程中，我们将一并完成加装电梯管线移位工作，以便今后各改造楼栋的加装电梯工作，力争持续改善不成套小区整体生活水平，“改出”居民的幸福感、获得感、安全感。