保利推出“新人文社区”产品理念；中交绿城·桃源小镇打造中式合院范本 | 8月住宅产品月报

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本月要点概览

一、住宅产品结构特征

·从成交套数占比变化上看，与2022年1-8月相比，2023年1-8月30个代表城市中，16个城市90平以下产品成交套数占比下降；17个城市120平以上产品成交套数占比上升，其中一二线城市为13个；在120平以上改善面积段中，22个城市120-144平面积段产品成交套数占比提升。

·从热点城市成交结构看，2023年1-8月，北京90平以下产品成交套数同比增长16.8%，90-200平产品成交套数同比增长29.9%；成都90平以下产品成交套数同比下降44.4%，90-200平产品成交套数同比下降1.3%；佛山90平以下产品成交套数同比增长2.1%，90-200平产品成交套数同比下降12.8%。

二、房企产品动态

·9月5日，越秀地产发布“好品牌、好产品、好服务、好团队”四好能力体系。在健康美好人居领域，越秀地产形成了“和樾府系”、“TOD星系”、“天字系”、“星汇系”、“悦字系”、“逸字系”等六大产品系为代表的产品体系。

·基于全龄全域的客户调研，保利发展控股推出“新人文社区”产品理念和“天悦人和”产品服务体系：以3大住宅产品系列、3大服务场景、12款产品美学，为新时代的美好生活提供整套生活方案和系列生活体验。

三、房企产品系解析

象屿地产秉持“构筑幸福人生”的品牌理念，持续聚焦客户需求，产品服务升级迭代，目前形成了“星系”、“府系”、“云系”、“天系”四大产品系。

四、产品设计亮点

·建筑立面：广州越秀琶洲南TOD项目汲取极简主义理念精髓，折板造型将建筑进行视觉压缩，打造“轻、薄、平”建筑形态。

·园林景观：南京龙湖·央颂项目以颐和公馆、美龄宫为设计蓝本，提取南京民国文化符号，构筑一轴两园六重归家礼序。

·户型设计：成都华润置地·锦江悦府项目143户型配置近8米流线型曲面阳台，60平LDKB联动空间，营造奢阔社交空间。

·精装设计：华东保利基于客户思维并结合区域特点，延伸以颜值、收纳、配置三大核心为主轴，结合品质、五感、智能、健康等八大模块打造精装价值体系。

五、优秀项目解析

中交绿城·桃源小镇项目择址中国第八座国家级新区——贵安新区，由中交地产及绿城中国联合开发，项目规划2500亩“公园里的城市”。生态配套上，项目周边龙川溪湿地公园、龙川康养公园、牛破洞遗址公园、昆山山地运动公园四座大型公园环伺。建筑立面上，项目汲取院落文化底蕴，通过粉墙黛瓦、坡顶飞檐、里弄街巷、围合院落等经典中式元素的运用，营造出“鸟向檐上飞，云从窗里出”的闲逸意境，园林景观上，项目汲取江南名园的园林精髓，通过对景、框景、借景等技巧，将“无声的诗”、“立体的画”荟萃于一园。项目首启区位于桃源小镇核心位置，主力产品为88-129㎡瞰景高层及112-169㎡中式合院。

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住宅产品结构特征

1、全国30城成交面积段分布

从成交套数占比变化上看，与2022年1-8月相比，2023年1-8月30个代表城市中，16个城市90平以下产品成交套数占比下降；17个城市120平以上产品成交套数占比上升，其中一二线城市为13个；在120平以上改善面积段中，22个城市120-144平面积段产品成交套数占比提升。

图：2023年1-8月30个代表城市各面积段住宅销售套数占比

数据来源：

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2、热点城市结构特征

北京1-8月成交结构特征

从成交面积结构看，2023年1-8月北京90平以下刚需型产品成交12110套，同比增长16.8%，成交套数占比为33.8%，较2022年同期下降1.3个百分点。90-200平产品成交21312套，同比增长29.9%，成交套数占比59.5%，较2022年同期上升4.0个百分点。

从成交总价结构看，500-1000万中高总价段产品成交14500套，同比增长32.7%，成交套数占比提升3.5个百分点。1000万以上高总价段产品成交6139套，同比增长2.0%，成交套数占比下降3.3个百分点。

图：北京商品住宅成交面积结构

图：北京商品住宅成交总价结构

数据来源：

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成都1-8月成交结构特征

从成交面积结构看，2023年1-8月成都90平以下刚需型产品成交6409，同比下降44.4%，成交套数占比6.2%，较2022同期下降4.4个百分点。90-200平产品成交90438套，同比下降1.3%，成交套数占比88.0%，较2022年同期上升3.3个百分点。200平以上大户型产品成交5922套，同比增长16.3%，成交套数占比提升至5.8%。

从成交总价结构看，250万以下产品成交套数占比58.9%，较2022年同期下降10.7个百分点。250-500万产品成交套数占比33.5%，较2022年同期提升8.7个百分点。500万以上产品成交套数占提升至7.6%。

图：成都商品住宅成交面积结构

图：成都商品住宅成交总价结构

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佛山1-8月成交结构特征

从成交面积结构看，2023年1-8月佛山90平以下产品成交9949套，同比增长2.1%，成交套数占比23.6%，较2022年同期提升2.5个百分点。90-200平产品成交30850套，同比下降12.8%，成交套数占比73.3%，较2022年同期下降3.5个百分点。200平以上大户型产品成交套数同比增长34.9%，占比提升至3.1%。

从成交总价结构看，200万以下、200-300万产品成交套数同比分别下降9.6%、14.1%，300万以上产品成交套数同比增长15.8%，占比提升至11.7%。

图：佛山商品住宅成交面积结构

图：佛山商品住宅成交总价结构

数据来源：

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房企产品动态

1、品牌发布：越秀地产发布“四好”能力体系

9月5日，越秀地产发布“四好”能力体系，具体包含：守信诺、塑价值、赢口碑的好品牌，秉承高品质、有温度、共成长理念的好产品，以“YES美好+服务体系”为价值底座的好服务，涵盖设计开发服务全链条的好团队。在健康美好人居领域，越秀地产形成了“和樾府系”、“TOD星系”、“天字系”、“星汇系”、“悦字系”、“逸字系”等六大产品系为代表的产品体系。

图：越秀地产“YES美好+服务体系”

2、产品发布：保利发展控股推出“新人文社区”产品理念

基于全龄全域的客户调研，保利发展控股不断推演品质时代下新的生活场景，深挖新时期客户需求的底层逻辑，全新推出“新人文社区”产品理念和“天悦人和”产品服务体系：以3大住宅产品系列、3大服务场景、12款产品美学，为新时代的美好生活提供整套生活方案和系列生活体验。

图：保利发展控股新人文社区内核

房企产品系解析

多年来，象屿地产始终秉持“构筑幸福人生”的品牌理念，持续聚焦客户需求，产品服务升级迭代，目前已经形成了“星系”、“府系”、“云系”、“天系”四大产品系。

表：象屿地产住宅产品系解析

天系代表项目：苏州象屿·天悦东方

项目简介

天悦东方项目位于苏州工业园区，是集湖东生活区、商业核心区、双湖高教区、奥体圈四大核心于一体的园区在售项目，项目邻近国家5A级风景区金鸡湖自然资源，同时与斜塘老街一街之隔。天悦东方打造约1.6容积率纯改善低密住区，景观设计上以拙政园为蓝本，营造苏式园林五进归家礼序，户型上，打造建筑面积约136~195㎡纯粹大平层空间。

图：天悦东方项目建筑效果图及示范区实景图

195平户型设计亮点

五开间朝南，南向各功能区均设有飘窗，采光效果佳，户型格局动静分区。

大横厅设计，横厅面积约37平，外连宽约6.9米阔景阳台。

中西双厨，拓展增加家庭互动空间。餐厅面积约14平，外连3.7米北向阳台，室内空气高效流通。

南向双套房设计，主卧套房面积约21平，配有步入式衣帽间及双台盆明卫，功能性强。

图：天悦东方项目195平户型

产品设计亮点

1、建筑立面：项目汲取极简主义理念精髓，打造“轻、薄、平”建筑形态

广州越秀琶洲南TOD：项目通过折板造型将建筑进行视觉压缩，创造出独特的“超扁平”体量形态，并利用竖向线条营造立面挺拔感，同时采用极窄边框设计，实现更大窗地比，提供更好的采光与视野。材质上，项目选择铝板和玻璃幕墙，铝板表面采用氟碳喷涂处理，使建筑具有更强的抗腐蚀性和耐候性。色彩上，搭配香槟、古铜、浅米等营造建筑的温馨感与质感。细节上，项目以“官帽式”屋顶，使建筑显得稳重协调，屋檐及墙身转角做了圆弧流线处理，视觉过渡更为柔和、自然。

图：广州越秀琶洲南TOD建筑立面

2、园林景观：项目提取南京民国文化元素，构筑一轴两园六重归家礼序

南京龙湖·央颂：项目以南京颐和公馆、美龄宫为设计蓝本，提取南京民国文化符号，将西方古典元素与东方文化相结合，构筑“一轴两园六重归家礼序”。示范区主入口打造61米长展示面，门楼长26米，高6.6米，并设有星空光顶，提升归家仪式感。园区风景画廊融合了南京传统手工艺品“金陵折扇”的文化元素，并配有复古百叶格栅；下沉式社交宴会厅点缀着复古琉璃灯及金属帘幕，凸显公馆风的格调与景观艺术。园区植物设计运用了纯色块剪形绿篱，节点处布置花境，营造温馨的游园体验。

图：南京龙湖·央颂项目园林实景图

3、户型设计：143户型配置近8米流线型曲面阳台，60平LDKB联动空间，营造奢阔社交空间

成都华润置地·锦江悦府：143平户型横厅面宽约7.2米，配置近8米流线型曲面阳台，最宽处约2.5米，可容纳下成都人最爱的麻将桌。开敞式阳台空间充分释放了景观资源的优势，引自然景观于室内。动区采用标准的LDKB一体化，面宽约9米，面积近60平，创造出更灵活的使用空间，增强了家人之间的互动交流，主卧小家化设计复合更多的功能性场景。

图：锦江悦府143平户型图

4、精装设计：保利华东结合区域特点，以三大主轴为核心，打造精装价值体系

保利华东区域精装价值体系：华东保利基于客户思维并结合区域特点，延伸以颜值、收纳、配置三大核心为主轴，结合品质、五感、智能、健康等八大模块打造精装价值体系。

收纳轴以场景化思维为启发，从拓展展陈空间、提升柜体质感、增加收纳方式等入手，激发用户整理欲；颜值轴以品质模块、外观模块、五感模块为基础，在外观模块制定中，选择了“融奢入简”的设计理念，以奢石岩板引领视觉主调，配以大面积仿石砖，打造自然质感的视觉效果。在五感模块中，围绕光、气、温等满足用户感官需求。如全屋灯光都作了色温规划，地暖、空调及新风系统围绕嗅觉和体感等维度满足用户高品质居住需求；配置轴通过融合科技智能化系统、整合部品供应链、配置绿色板材，升级居住体验。

图：保利华东区域精装价值体系

优秀项目解读

中交绿城·桃源小镇项目择址中国第八座国家级新区——贵安新区，坐拥贵安大道、黔中大道等城市主干道，可直达贵阳主城核芯。项目由中交地产及绿城中国联合开发，项目规划2500亩“公园里的城市”，以“一核一环双湖三心四园六景”构筑轻氧生活圈，打造全方位人文配套。

项目产品规划包含住宅、小镇中心、配套商业等，生态资源配套上，项目周边龙川溪湿地公园、龙川康养公园、牛破洞遗址公园、昆山山地运动公园四座大型公园环伺。项目商业规划十余万方全维配套，以4万余方小镇中心、近2万方邻里中心、便利社区底商的形式，兼具体验式消费场景与沉浸式商业体验，集成教育、康养、娱乐、文旅、生活等商业功能，成就文旅消费目的地。

图：中交绿城·桃源小镇鸟瞰图

建筑设计上，项目汲取院落文化底蕴，通过粉墙黛瓦、坡顶飞檐、里弄街巷、围合院落等经典中式元素的运用，营造出“鸟向檐上飞，云从窗里出”的闲逸意境。

起翘的屋角是中国传统建筑的特色之一，被称为“戗角”，项目每个戗角均经过手工打磨、调整，增加了屋檐之下的观景视野，扩大了屋舍的采光面，亦使得建筑不受雨水侵蚀。在中式建筑里，洞门元素可形成焦点突出的框景，项目采取不同角度交错布置园墙、洞门，洞门将内外庭院隔而不断地划分开，与院内的路面铺装、两侧的绿色植物形成对比，营造东方建筑的意境之美。

图：中交绿城·桃源小镇建筑实景图

园林景观上，项目汲取江南名园的园林精髓，通过对景、框景、借景等技巧，将“无声的诗”、“立体的画”荟萃于一园。其中合院区汲取网师园、拙政园等江南园林设计灵感，以坊巷为景观脉络，以中央水院为点睛之笔，描绘一幅江南园林画境。高层区规划“一轴七园”园林组团，以一条景观轴线，串联各个组团节点，打造全龄段园林景观。另外，合院组团与高层组团呈东西向排列，各自独立，生活互不干扰，保证了合院与高层业主居住的纯粹性。

图：中交绿城·桃源小镇园林实景图

169平合院，约86平主庭院/前院/侧院，多重院落，写意精粹园境，书房连接侧院，与景致互融一体。餐客厅汲取传统中式厅堂格局，打造朗阔空间，提供充足的社交场所。U型厨房设计，收纳功能强，空间利用率高。主次卧双套房设计，主卧开间约7.8米，配置独立书房及衣帽间。

图：中交绿城·桃源小镇169平合院户型

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