一线生机 | 深铁追逐销售

编者按：又一年“金九”，在多项政策叠加影响下，以一线城市为代表的楼市，信心有所复苏。正在经历深度调整的房地产行业，看到了触底回升的希望。

“道阻且长，行则将至”，中国房地产企业仍然在艰难环境中辗转腾挪，期望市场能够重回上行通道，并在这一轮周期中存活下来。

这个秋天，房企们是否等来了“一线生机”？观点新媒体将选取“北上广深”四个一线城市中八家表现各有特点的标杆企业，通过调研、观察他们的应对与调整，试图洞悉市场变局。

观点网 过去半个月以来，“认房不认贷”、降首付、调整存量房贷利率等政策陆续出台，深圳更是频传“离婚买房限购”及“港澳居民限购商业及公寓”政策松动的消息。各种声音之下，楼市的情绪也开始被调动。

对于各地城市而言，受政策刺激较为明显的基本是二手房市场。第三方机构统计数据显示，“认房不认贷”新政落地半个月，深圳新增二手房挂牌量环比增长28.1%，新增客源环比增长28.8%，反映买卖双方入市更积极。

开发商推售项目的热情也有所提高，9月以来，深圳包括绿景、金地、鸿荣源、大悦城、卓越、深铁置业、满京华、华润置地等企业均有诸如拿证、开放或入市等动态。截至9月15日，全市共有11个项目取得批售，住宅供应量环比增长逾3倍至7009套。

以深铁置业为例，于9月9日宣布旗下深铁珑境、深铁瑞城、深铁璟城三大营销中心开放。与此同时，该公司参股的深业泰瑞府、华润润曜府，也宣布开放营销中心或拿证预售。

2023年深铁置业原预计实现销售额近330亿元，但受到楼市下行影响，此前项目入市动态主要集中于南山深铁熙府。

在新政之后，深铁和其他企业一样，都渴望一场“金九银十”的回归。

推新造势

8月30日“认房不认贷”以及降首付等政策出台后，深圳不少在售楼盘传出取消优惠或直接涨价等消息，部分项目开始对外释放销售量回升的信息。

例如，位于宝安尖岗山的万科未来之光发布海报称，新政落地后首个周末，项目累计成交20套。该项目在售户型为73-125平方米三到四房，若按限价8.74万元/平方米计，每套总价在638万元至1092.5万元之间。

新政主要对两类购房群体产生直接效用，其一是在外地有房但在深圳无房的客群，正式有购房资格；其二则是有房但存在换房需求的客群，更低的购房门槛促使他们加速“卖一买一”。因此，万科等企业要迎合的正是这些被释放出来的刚需和改善需求。

在此风口下，其他项目也加快了入市的步伐，典型项目如9月8日，南山绿景白石洲璟庭与直线距离约8公里的福田金地环湾城，双双宣布取得预售证，最低售价分别为8.2万元/平方米、8.63万元/平方米，并均于9月16日开盘。

9月9日，深铁集团全资子公司深铁置业，宣布位于龙华、光明、宝安的深铁珑境、深铁瑞城、深铁璟城三大营销中心同期开放。在新闻稿中，该公司提及：“依托自身独特的轨道开发优势，紧随政策利好的风口，以三盘齐发……为楼市注入强大的信心。”

深铁置业所推的三个项目均已于过去两年拿证入市，其中位于宝安区松岗街道的深铁璟城，最早于2021年9月28日被深铁以底价63.29亿元竞得地块，成交楼面价1.24万元/平方米，总体量70万平方米。去年6月22日，项目首次推售1243套房源，但诚意登记数量仅有234批。

深圳市房地产信息平台披露的销控表显示，深铁璟城获批预售的房源至今仍有相当一部分处于“期房待售”状态。观点新媒体抽取9栋、2栋、14栋，3栋楼共涉及131套房源，有70套是期房，主要涵盖85.47平方米、104.67平方米面积段的户型。

在深铁璟城开放营销中心后，观点新媒体前往该项目走访发现，尽管当天是工作日，现场依旧陆续有客户看房或签约。工作人员证实，自新政颁布以来，前来看房的客户已有所增加，但该人士并未透露具体数量。

对于前来看房的购房者而言，深铁项目吸引他们的主要包括项目居住属性及配套。比如深铁璟城是深圳11号线碧头站地铁上盖，因而一期限制容积率仅0.6，并规划6万平方米商业及配建10万平方米公园及园林。

一位来自南山的中年购房者便对深铁璟城的居住属性感到大体满意，但同时表示，项目最大的隐忧在于区位价值兑现，毕竟一河之隔就是东莞长安。

该位购房者已在南山购置过一套住宅，近期被“认房不认贷”政策释放了二套房需求。他为此已做好打算：将南山住宅出租，目前月租能达到7000-8000元，基本可覆盖二套房的月供。

上述人士表示，自己见证了身边的朋友从炒房跃升到千万富翁，再被楼市高位套牢的变迁，现阶段主要诉求是资产保值。最终他对项目百余平方米的户型表达了意向，却被工作人员告知相关房源已基本售罄，最后只能暂时按85平方米计算总价。

工作人员表示，深铁璟城对客户从下定到签约，最快7天就能完成，并且是按备案价格交易，并没有其他项目那样的折扣。目前该项目一期备案价仍为4.85万元/平方米。

类似定价在观点新媒体走访深铁瑞城时也有体现，该项目位于光明区长圳片区，由长圳车辆段上盖及白地两部分组成，总体量65万平方米，并且是2021年光明销冠。项目按计划推出三期756套96-100平方米三房户型，预售证则依旧是2021年所拿，当时获批1329套房源，备案均价5.03万元/平方米。

该项目工作人员表示，了解深铁项目的都清楚，项目没有折扣，就是按照备案价格进行售卖。“深铁集团不缺钱，可以慢慢完成去化。”

销售进度

在深铁珑境、深铁瑞城、深铁璟城开放前一日，位于深圳龙岗大运深港科教城的深业泰瑞府也宣布开放营销中心，并预计四季度推售首批次房源，商品房毛坯限价5.24万元/平方米。

深业泰瑞府的地块于2022年8月4日被深业集团、深铁置业联合以总价29.37亿元、溢价15%竞得，占地面积2.94万平方米，建筑面积15.34万平方米，成交楼面价1.91万元/平方米。按股权比例分，深业持有51%股权并作为开发方，深铁置业持股49%。

值得注意的是，根据深铁集团发布的一份公告，截至2023年3月末，该公司于年内预计销售的项目清单中，并未包括泰瑞府。

8月31日，深业集团上市平台深圳控股召开中期业绩会上，管理层也表示，公司下半年可售货值300亿元，其中在深圳新推售项目主要有龙华深业颐樾府、光明深业云筑以及前海深业云海湾，同样未提及泰瑞府。

这说明深业泰瑞府年内入市或许并不在深铁及深业的计划内，此番加快入市，不排除受到了新政的影响。由于全口径销售额可以重复计算，深铁即便以财务投资身份参股，自身销售业绩也能得到拉动。

按照深铁集团截至今年3月末的资金回笼计划，年内该公司在售项目预计销售额达到329.85亿元，销售业绩主要来源于合作项目，以及独资开发项目。

其中，今年与华润置地合作的北站超核万象中心、光明润曜府项目分别贡献80.09亿元、23.6亿元；与万科合作的红树湾站项目深湾汇云中心、佛山南海天空之城分别贡献19.68亿元、17.25亿元。这四个项目销售预计占深铁销售目标近43%。

深铁自主开发的深铁熙府、深铁瑞府、深铁璟城，预计分别实现销售额76.41亿元、30.44亿元、20.98亿元，其他包括深铁懿府贡献15.19亿元，前海时代贡献10.01亿元，深铁珑境贡献9.94亿元。

从实际推售情况看，包括深铁熙府、北站超核万象中心在内的项目于今年上半年选择入市，并取得了不错的成绩。

以深铁熙府为例，它是南山区蛇口豪宅片区人才房项目，于今年3月底推售入市，销售均价5.94万元/平方米，与周边“10万+”的片区二手房存在倒挂。最终，项目推出的1001套房源售罄，单日录得销售额逾50亿元。

超核万象中心则分别于3月23日及4月20日密集推售一、二期，据观点新媒体查询开发商披露数据，最终项目开盘分别录得销售额33亿元、35亿元。

从备案情况看则是另外一番光景。

根据第三方机构统计数据，上半年深铁置业在深圳销售额接近131亿元，仅次于华润置地；其中超核万象中心、深铁懿府分别以64亿元、55亿元占据住宅销售金额前两名，深铁熙府并未进入前十名单。

市场人士对观点新媒体表示，出现这种差异或是网签的滞后性因素导致。深铁懿府三期于2022年12月中旬开盘，当天实现销售额约70亿元，而进入2023年并未有拿证的动作；同时，按照华润置地披露的签约销售口径，今年上半年超核万象中心销售额总计75.61亿元。

因此从推售角度而非备案角度观察，深铁熙府、超核万象中心项目上半年已达成深铁大部分预期，其他项目却尚未形成较大贡献，这使得深铁距离329.85亿元目标仍有不小距离。在楼市行情出现好转之际，企业需要更积极地采取营销措施。

除了上文提及的深铁珑境、深铁瑞城、深铁璟城及深业泰瑞府开放营销中心，9月13日，华润润曜府也获批预售，计划加推487套住宅，备案均价5.12万元/平方米。此前，润曜府项目制定了92折、老带新87折的优惠。

据深圳贝壳研究院统计，9月上半月，深圳市二手房带看量上升74%，成交量环比上升62%，新增房客房源上升逾28%；期内共有11个项目获批预售，合计供应住宅7009套，环比增长325.8%，并创下年内上半月供应量新高。

深圳中原董事总经理郑叔伦对观点新媒体表示，在政策密集出台后，深圳一二手房成交量出现了上升，但价格未见上涨。

郑叔伦表示，其中新房成交有明显上升，实际上热点区域部分折扣较大、性价比较高的一些楼盘，去化明显加快。他转而指，近期入市项目除了极个别项目，热度普遍一般，一二手基本无倒挂。

“当然部分购房者对政策效果存疑，信心仍不足，想再观望一番，毕竟过去多次的政策松动也未能扭转市场。”

一位在广深推介房源的中介人士也向观点新媒体透露，新政出台后自己带客的数量增加了，成交却仍不多，因此他认为政策短期内的效果还不够明显。

反哺铁路

之所以重视地产开发销售，主要由于该业务支撑起了深铁大部分的业绩。

该公司近年来发展“轨道+物业”模式，这主要参照了香港地铁的“地铁+物业”模式——实际上港铁的模式普遍受到内地城市的认可。

具体而言，深铁一方面充分利用上盖空间再造土地资源，另一方面以地铁上盖及沿线物业的升值效益反哺轨道建设及地铁运营业务，促进持续发展。

土地来源方面，深铁主要通过深圳市国资委划拨和定向招拍挂、市场化土地获取三种渠道。

据观点新媒体不完全统计，仅2020年6月至今，该公司在深圳已获取土地17宗，拿地总价574.04亿元，较总起始价仅溢价1.23%，对应建筑面积427.04万平方米。

截至2023年3月末，深铁已完工的面积约为470万平方米，在建面积1173万平方米，剩余土地储备218.21万平方米(昂鹅和坪地拿地未开工）。

这使得深铁成为近年来在深圳拿地最多的企业之一，令可售货值得到保障。

数据显示，该公司旗下龙瑞佳园、地铁前海时代广场、塘朗城广场、深铁懿府等17个项目先后入市，截至2023年3月末累计销售面积250.80万平方米，累计销售金额为1453亿元。

其中2020-2022年，深铁实际销售额分别为171.07亿元、268.04亿元、270亿元，2023年一季度则为105.75亿元。

地产开发销售所列入的站城一体化板块，构成了深铁最核心的收入和利润来源。过去三年及一期，站城一体化贡献的年收入占深铁总营收比例最高达71.74%。由于地铁和铁路运营成本支出较大，来自地铁、铁路运营及管理设计的毛利均为负数；相反，站城一体化毛利率最高达到79%，至2022年有所降低至55%，今年一季度则回升至60%。

据观点新媒体了解，这一方面得益于深铁较低的融资成本，比如国开行提供的20-25年期银行借款利率最低达到1.20%，在交易所发行的10年期公司债利率也仅为3.38%。

另一方面，得益于低成本获取地铁上盖项目所创造的盈利空间。以今年8月18日37.32亿元底价获取的光明区A614-0522地块为例，项目紧邻13号线月亮站地铁口，拿地均价1.75万元/平方米，商品房毛坯限价4.85万元/平方米，中间差额达3.1万元。

按照深铁的计划，未来将通过定向招拍挂方式获取土地，进行站城一体化开发等项目开发，主要拿地范围限制于地铁沿线。这意味着在前期频繁拿地的基础上，该公司房地产版图有望进一步扩充，并且投资兑现度继续维持较高水平。

若将发展指标规划精确到数字，2023-2025年，深铁的土地投资分别达到78亿元、87亿元、89亿元，销售金额达到329.85亿元、492亿元、389亿元，对应年度实现收入186亿元、322亿元、408亿元。其中，今年若能实现销售目标，这将是深铁首度突破300亿大关。

数据来源：企业公告，观点指数整理

因此，从经营目标的维度观察，今年对于深铁而言是里程碑式的一年。按一季度销售105.75亿元计，若粗略算入合作项目超核万象中心4月加推录得35亿元业绩，其销售上半年至少突破了140亿元，相当于全年销售目标的至少42%。

但今年房地产销售普遍存在下行情况，尤其7至8月份楼市成交处于低谷，这并不利于企业达成经营目标。随着新政出台及“金九银十”的到来，行业内重新燃起了推售的热情，尽管今年留给从业者的时间仅剩1/3。

就项目销售计划及目标达成情况，观点新媒体尝试联系深铁集团相关人士，截至发稿时并未获得回复。