楼市，虚惊一场

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9月18号，关于房地产税未列入五年立法规划的“重磅”新闻，基本属于预料之中必然会发生的事情。

原因很简单，这个宏观经济暂时还有所“依赖”的天字第一号产业，已经脆弱到经不起一点折腾了。

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历史不能如果，但还是想说下，如果早点出台房地产税，如果早点让房地产这头巨兽适应“牢笼”的约束，楼市也不会发展到今天这个样子。

简单说，房地产税最好的出台时机很可能已经错过。

如果把房地产税比作一场对楼市动的大手术的话，那么最佳的出台时间应该是在麻醉药还没失效的时候。

2016年棚改货币化这个核弹级救市政策出台后，仗着大量被国开行PSL贷款凭空制造出来的购买力，楼市进入了商品房登上经济舞台后最快，也是最迅猛的一次上涨通道。

这个时候不管一二线还是三四线，楼市的全面普涨几乎成了普遍现象，资产狂潮在冲击着大众“勤劳致富”朴素价值观的同时，也的确在现实中快速的拉开人与人之间的财富差距。

买房，开始成为登上财富阶梯的公认捷径，街头巷尾，同事亲戚，报纸网络，几乎所有可以获取信息的渠道都在谈论房价的上涨。

这时处于“史上最强”上涨行情的楼市就像是被打了麻醉剂的人，即使动了“房地产税”这场大手术，最多也就是在床上躺几天就能恢复下床走路。

下床后可能没以前“跑的”快了，也没以前跑的“疯了”，但正常走路还是没问题，况且这不就是房地产税想要达到的目的么？

但很可惜，麻药有效期的那段时间，有能力动这场手术的“医生们”却不舍得把楼市推进手术室。

舍不得楼市带动的强劲的宏观经济增长。

舍不得楼市上下游十几个相关产业的蓬勃发展。

舍不得房地产相关的11项税收。

舍不得房地产带动的庞大的相关产业就业人群。

还有最舍不得房地产背后也是最为重要的卖地收入。

既然都舍不得，那就拖吧。

麻药虽强终究也有失效的时候，拖到现在药劲消失的干干净净，“房地产税”这场手术唯一的选择只能是宣布继续延期。

因为“医生们”清楚，在缺少了上涨行情这款保命麻药的情况下，只要现在敢动手术，楼市极大概率连这个手术台都下不了。

在后有巨量债务紧追不舍，前无大量购买力接盘的当下，任何可能对楼市造成冲击的收紧类政策，都会对这个作为“宏观经济发动机”的天字第一号产业，产生无法估计的冲击。

所以怎么办？暂缓呗。

当前的楼市在面临债务周期触顶的前提下，就像一个摇摇欲坠的破房子，任何风雨都随时可能引起意想不到的垮塌。

房地产税别说正式出台，哪怕只是个别城市的试点，其对当下楼市的效果，都像是在一个已经紧张敏感到杯弓蛇影程度的人面前，突然扔出一条逼真恐怖的玩具蛇一样。

吓个半死算最轻的，吓成植物人或者干脆脑死亡也不是没可能。

出台房地产税的窗口期错过就是错过了，没挽回的余地，只能硬着头皮往下走。

未来在决定收取房地产税的时候，大概可能是楼市成为“死猪不怕开水烫”的状态。

再怎么刺激都没用，个体就是负债不买房，持有房产就是坚持抛售，地方的土拍还是继续遇冷，怎么办？

硬着头皮收吧，死马当成活马医了。

现在还没下定决心收，明显是还抱有一丝希望，怕突如其来的房地产税打破了这轮救市的美好幻想。

万一再救起来呢？万一再雄起呢？

一线这不是还没放开限购嘛，大饼还能接着“画”，止渴的“梅林”就在前方。

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我在以前的文章里提到过，房地产税的本质是接过土地财政手里的接力棒，完成替地方财政解压的这场接力长跑。

这就要求目前持棒的土地财政，必须能正常奔跑，并且能顺利坚持到和房地产税汇合最终完成传递接力棒的时间。

问题就出在这，2022年全国土地出让收入6.68万亿，2023年截至8月全国土地出让收入只有2.7万亿。

土地出让金的下降，往明面上说是房企对未来新房销售没信心，所以减少或者压根停止拿地。

这一点在上半年表现得很明显，央企国企撑起来土拍的场子，民企房企能愿意放手一搏的寥寥无几。

根据中指研究院公布的数据显示，截至8月份TOP100的房企拿地总额7888亿元，同比去年同期下降10.5%。

而占据拿地大头的整个TOP前10名里全是央企国企，真正能代表市场风向标的民营房企，一个也没。

民企为什么不拿地？

没钱。

钱的来源是两个方面，一个是融资，一个是卖房回血。

先是融资，现在还是雷声大雨点小的状态，监管层是隔三差五的喊话，但下面的金融机构就是不听。

过去的1-7月房企非银行融资4812亿元，同比下降11.7%，其中信用债融资同比下降5.8%。

而这里面，央企国企的融资占比就接近90%。

能借来的钱少了，但是该还的债务却越来越多，2023年的年底之前，还有超4000亿的到期债务等着真金白银来偿还。

自己还需要大量的资金来偿债，民营房企哪有余力来承接地方上的“以土替债”的转移行为？

再然后是卖房回血。

从去年底开始不断出台的，从放松公积金到降低限购门槛，甚至寅吃卯粮的不惜降低二套首付比例的救市政策，目的只有一个，赶紧推着个体进场买房。

买房就得负债，只有个体负债了，房企才能回血，而只有房企血多了，土拍才能有救。

这是楼市最朴素资金流向结构，但奈何见多救市“戏法”的个体现在是油盐不进，你出你的政策，我观望我的楼市。

这也不怪个体学精了。

在居民部门63.3%杠杆率和对未来收入增长预期并不看好的当下，掏空积蓄外加负债三十年的购房的操作，放在谁身上都得掂量掂量。

所以说，明面上是房企负债与拿地的萎靡，背面里的因素其实还是个体对未来收入增长的担忧和自身负债的恐惧导致的购买力的匮乏。

可以说不管是6个钱包的充盈程度 还是对未来30年收入可以稳定背债的信心，个体都没办法再撑起楼市负债累累的沉重身躯。

融资不行，接盘降速，在房企输血和造血同时瘫痪的当下，土地财政已经是“压力山大”，能坚持没躺在赛道上就算不错。

想顺利接棒怕是有点难度过大了。

因为一旦房地产税开始走上赛道，进行小部分城市的试点，就相当于宣布房产持有成本的直接增加，这对个体接盘新房速度的打击可以说是致命的。

以前只需要算房贷，现在还得再算上加一条年年逃不过的房地产税。

任何持有成本的增加，都会加速泡沫的出清速度，在房地产税的压力下，个体进场接盘的速度必然继续降低。

而这又会导致房企卖房回血的路子会在第一时间受阻，紧跟着金融机构也会重新评估房企的偿债能力，降低其融资额度。

卖房受阻，融资收紧，没钱的房企只能让土地财政继续承压，而个别城市试点的房地产税必然没办法填上这部分卖地收入的缺口。

卖地卖地不行，试点的房地产税又不顶事，地方财政的接力棒掉在地上怕是大概率的事了。

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这还没算二手房的影响。

在这种背景下房地产税别说全面铺开，试点城市的名单但凡只要一放出来，哪怕只有极少数的个别城市，恐慌性的情绪就会在最短的时间内弥漫到楼市的每个角落。

对于几年前高价位和高利息的双高接盘人群来说，房地产税不亚于压垮骆驼的最后一根稻草。

昨天还抱有升值幻想的资产，今天就变成了烫手的山芋。

增值预期，资产配置，未来财富，这些曾经在进场买房时像投资圣经一样在脑子里每天循环几遍的词语，会在最短的时间内被手持房产的人群忘得一干二净，脱手大概率会成为相当一部分人唯一的选择。

挂牌二手，价格踩踏，昔日里一起切磋研究投资楼市的“良友”瞬间成了套现离场赛道上，拼命挤占对方身位的竞争对手。

而二手房的堰塞湖一旦超过了警戒线发生溃堤，新房市场就会在第一时间受到冲击。

本身新房市场去化就拉胯，二手房这边再来一个资产抛售潮的话，那基本可以预见，新房市场差不多就是死路一条。

一边是舆论场在变着花样巩固新房上涨的价值，一边是二手房市场内不断增加的挂牌房源数量，再夹杂上房企时不时违约的新闻和不断降低底线的救市政策，再迟钝的个体也会放缓甚至直接停止进场新房市场的脚步。

怎么说呢，这就好像你去一个餐厅吃饭，门口的招待“异常热情”的招呼你进门，而同时出门的顾客却全都脸色发绿呕吐不止。

这餐厅你敢进？这饭你还敢吃？

承载土拍重任的新房市场，在这种情况下只会加速陷入造血不利和输血困难的地步，所谓的房地产税接棒土地财政，就更无从谈起了。

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卖不动的新房，拦不住挂牌的二手房，楼市陷入了自己制造的死循环里。

现在宣布房地产税的“缺席”的消息，也是为了给市场一剂安慰剂。

救市心切，可见一斑，楼市也算是虚惊一场。

今天看新闻合肥也全面放开了限购，和我在之前文章提到的一样，楼市的救市还远未结束。

怎么说呢。

虽然不知道这波救市到什么时候才能把楼市稳住，但还是希望如果真有稳住那一天，千万别再继续留恋楼市的“威猛”，而是看准时机把该给楼市脖子上套的那根“绳索”抓紧套上。

不要再重复2016年后的覆辙了。

吃一堑总得长一智嘛。

就这样。

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