国信证券：曙光已现，把握房地产基本面修复与政策共振行情-汇君网

乐居财经李礼 9月19日，国信证券发布房地产行业2023年房地产四季度投资策略暨中报总结。

行业：9月销售略有恢复，四季度回暖可期。从统计局数据看，商品房销售降幅扩大延续弱势。2023年1-8月，商品房销售额为78158亿元，同比-3.2%，降幅较1-7月扩大了1.7个百分点；商品房销售面积为73949万㎡，同比-7.1%，降幅较1-7月扩大了0.6个百分点。2023年8月单月，商品房销售额7708亿元，环比+5%，同比-16%，降幅较7月收窄3个百分点；销售面积7386万㎡，环比+5%，同比-12%，降幅较7月收窄3个百分点；销售均价为10436元/㎡，环比持平，同比-4.8%。

　　从日频跟踪来看，9月销售略有恢复。2023年9月17日，30城商品房7天移动平均成交面积同比-7%；其中，长三角、华南、华中&西南、华北&东北区域7天移动平均面积同比分别为-24%、-1%、+5%、+4%；一线城市、二线城市、三线城市7天移动平均成交面积同比分别为-36%、+15%、-7%。截至2023年9月17日，30城商品房累计成交面积为9655万㎡，同比-6.6%；其中，长三角、华南、华中&西南、华北&东北区域成交面积累计同比分别为-7.1%、-9%、-3%、-9%；一线城市、二线城市、三线城市商品房成交面积累计同比分别为+4%、-9%、-11%。

　　自8月底以来，重磅政策密集出台。广州、深圳、上海、北京相继全域落地“认房不认贷”，反映出政策已由“因城施策”变成实质性的“自上而下”；而央行等两部门发布的《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》打开了限购城市首付比例调整的空间，后续一线城市放松政策有望进一步落地；多个二线城市如南京、合肥、郑州、福州、济南、青岛、沈阳、大连完全解除限购，充分释放潜在购买力。这些举措均能有效降低购房门槛，增强居民购房意愿，政策对新房销售的提振效果应会在“金九银十”逐步显现。

　　板块：本月跑输沪深300指数3.3个百分点。自上期策略报告发布至今，房地产板块下跌8.0%，跑输沪深300指数3.3个百分点，在31个行业中排29名。根据Wind一致预期，按最新收盘日计，板块2023年动态PE为10.4倍，比2019年1月3日的底部估值水平高38.1%。

　　中报总结：曙光已现。2023上半年板块营收同增4.3%，预计全年同比大致持平；毛利率持续下滑至25.5%，预计全年将企稳；归母净利润下降8.3%，基于对营收规模持平、毛利率企稳、减值规模大幅下降的前提判断，预计全年板块业绩将小幅回正。

　　投资策略：在政策利好的刺激下，9月销售略有恢复，往后多项重磅政策落地将显著提振市场热度，四季度回暖可期。国信证券看好四季度在“政策+基数”双重支撑下迎来基本面的明显修复，重点推荐布局一线城市的龙头房企：贝壳-W、越秀地产、金地集团。

　　风险提示：政策落地效果不及预期、行业基本面超预期下行、房企信用风险事件超预期冲击。