解读 | 西安取消限购，为何控制在二环外？

来了，终于来了。

在流传一个多月后，刚刚，西安正式官宣：我市二环以外区域取消限购！

促进房地产市场平稳健康发展工作会议

近日，市住建局组织召开促进房地产市场平稳健康发展工作会议，通报了我市1-8月份房地产市场运行情况，就下一步工作进行了研究部署。

会议强调，全市住建系统要坚决贯彻习近平总书记关于住房工作的重要指示批示精神，坚持“房住不炒”定位，适应房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，支持居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。

会议提出：

一是进一步优化调整限购范围，我市二环以外区域取消限购。

二是全面推行“带押过户”，落实好换购住房退税优惠政策。

三是加大刚性和改善性住房供给，做好价格监测指导，确保房地产市场供需平衡、结构合理、价格平稳。

四是严格执行房地产销售信息公开制度，切实维护购房群众合法权益。

五是实施分阶段办理施工许可和联合验收，全面推行新建商品房“交房即交证”。

六是完善房地产企业诚信评价机制，促进企业依法诚信经营。

XI'AN

解绑销售端，提振市场信心

原本以为是要打响“头炮”。

没想到，西安这一次依旧是吊足大家胃口，做足观察和修改后再出台政策了，从全国来看，西安是继沈阳、南京等取消限购后的第二批省会城市，也是西部地区继兰州之后第二个取消限购的省会城市。

成为取消限购的城市，其背后是把握高层对当前合理住房需求大力支持信号的敏锐，亦是自身经济特征需要提振的映射。

限制性政策，是过去在房地产市场过热阶段出台的抑制投机炒房的措施。平心而论，由于各城自身条件的不同，纵使一城一策的机制也使得大部分城市出现“越限越涨”的局面，但不可否认的是限购、限售等政策一定程度使得房价涨幅趋于稳定，购房者也有着上车的机会。

但目前房地产市场总体仍处于调整阶段，开发商的不稳定，房价的不企稳，业主权益保障的不确定，大环境下信心的缺失，使得楼市需求端减弱。

而要确保房地产市场的平稳，提振信心，销售端的松绑和需求端的刺激都至关重要。

近期，楼市释放明确宽松政策信号，中央各部门已经优化调整了多项全国性购房政策，包括统一下调商贷首付比例下限和二套房贷利率下限、降低存量首套住房贷款利率、推进“认房不认贷”落地、延期换购住房退还个税政策等。

通过在需求端的改革，放松购房者的资金压力，也为观望者增添信心。

显然，真正“动刀子”的时候是为销售端解绑。

把握到这个信号的城市，也大胆放开脚步，如沈阳面对人口流失、预算赤字、卖地收入断崖式下降、商品房销售同比下降等困境，继续去维持限购、限贷、限售等限制性政策，在当前房地产市场供求关系发生重大变化的新形势下，显然已经不适合城市经济的整体发展。

只有销售企稳，房企现金流才能获得明显改善，进而传导至地产上游的拿地、开工建设等环节，带来投资活动的好转。

因此，当前急需在地产销售端继续加大政策支持力度，从而促进此前受限制性政策抑制的刚性和改善性住房潜在需求的释放。

XI'AN

为何是局部取消限购

此前，西安市住房限购区域包括：新城区、碑林区、莲湖区、雁塔区、灞桥区、未央区、长安区、西咸新区沣东新城、高新区、经开区、曲江新区、浐灞生态区、航天基地、国际港务区。

本次取消限购意味着人口高达1300万人，下辖11区2县以及西咸新区直管区的西安市，为二环外大片区域松绑，而二环内新城区、莲湖区、碑林区、未央区等部分区域限购。

为何不是全域放开？

近期观点来看，退出外围限购，保留中心区限购的城市有三种情况：一是一二线热点城市中的核心城市；二是近年来人口集聚规模大、楼市基本面较好的城市，如西安、长沙；三是供求关系极易紧张，涨落弹性大的城市，如厦门等。

而西安则是出于以下几点，一是二环内用地稀缺，老旧住宅较多；二是本身就是人口密集区域，近年来政策均提出，将进一步疏解中心城区过密的建筑和人口。

而保持限购，更是推动中心城区的居民在考虑换房的时候，更多倾向为外围区域。

而本次并未纳入取消限购的莲湖区、新城区、碑林区等部分区域，作为西安传统意义上的主城区、中心城区，过去的城三区是西安商业、人口、消费最为密集，且最具活力的区域，见证了西安过去的繁荣，但不可忽视的是，当下的城三区已然出现区域老旧化、产业空心化、人口老龄化等问题。

同时，又因中心城区遍地遗迹、遗址的区域，在已建成区再开发，规划上必然会受到遗址保护、辖区面积小、可开发用地少、拆迁难度大等多重束缚。

取消限购对面积最小的碑林区和新城区都无太大作用，而莲湖区可开发区区域同样因遗址问题和规划问题屡屡陷入后继无力难题之中，如今还待大庆智路区域能否一改往日面貌。

实际市场上，近两年来，西安楼市的两极分化之势愈发明显，“每盘必摇”的热闹早已不复存在，一方面是优质且性价比高的项目依然一房难求，一方面是实力不强、信誉度不高的开发商所销项目陷入泥潭。

同时，受主城区用地稀缺影响，供应逐年减少，今年以来，购房者追逐的风向又回到高新、港务区、浐灞等主城热点区域，外围区域项目趋于平销。

限购效果已不再明显，反而阻挡了意在改善和投资意向群体。

本次彻底放开热点区域的限购束缚，等于为本就火爆的现象再添一把火，而本就两级分化的局面恐怕会继续加剧，购房者继续追逐主城区教育、交通、医疗、环境等方面的优势，而外围区域住宅项目更为注重与产业挂钩，依托产业园区所带来的聚集效应，打造人口合理、住宅布局更为先进的卫星城区，对购房者的吸引力也更为聚焦在是否与工作挂钩，或者整体环境是否适合改善需求等。

回归政策本身，大环境所带来的趋势之外，西安这次取消限购、降低置业门槛、保障交房等措施能否为楼市重整旗鼓打开局面？又能否鼓舞观望者的信心？

而面对90㎡以下项目的稀少，刚需群体会买取消限购的账吗？大面积改善项目的不断释出，持续拉高房价，解除限购后，再配上带押过户、利率下降等等政策后，选择余地更多的改善群体会主动出击吗？

取消限购这一套组合拳能否激起楼市热情，是一时火热后归于平静还是继续攀峰？房价会涨吗？交房能确保吗？

这些具体效果，还需要政策落地后一段时间的观察……

编辑：解革

审核：Lyna

监制：号称嬉皮

部分素材来源于西安住建