城投成拿地主力｜2023年1-9月房地产企业新增土地储备报告

观点指数 前8月拿地4941万平，房企寻求合作增储 报告期内前50房企新增土地建筑面积4941万平方米，同比减少29.7%。8月土地投资力度最大的房企是绿城，对应拿地支出为198.9亿元。从房企布局策略来看，一二线高能级城市是绝对的重心，核心区域则更多是头部企业之间的竞争。

供应疲软，地块起拍楼面价下降 报告期内一二三线城市供应住宅用地1000宗，供应土地规划建筑面积5942万平方米，环比上升30.9%，同比下降37.5%。大部分城市土地供应仍是较为疲软的状态，主要体现在供地体量的减少和地块起拍楼面价的下降。

成交下滑，城投成拿地主力 报告期内城投、国企、民企和混改房企的占比分别为29.2%、25.9%、19.9%和25%。不少重点城市近期有城投加大拿地的现象，其中，按建筑面积计算，成都各城投企业拿地占全月总成交的57.8%。

城更稳步推进，多个项目成功招商 近期城市更新继续稳步推进，不少重点项目陆续招商城更，如上海静安北站新城城更地块成功牵手华发和招商蛇口，广州黄埔区珠江村则成功引入中交四航局，景业名邦正式退出。

前8月拿地4941万平，房企寻求合作增储

观点指数发布的“1-9月房地产企业新增土地储备报告”显示，报告期内前50房企新增的土地建筑面积为4941万平方米，同比减少29.7%。

数据来源：观点指数整理

其中，保利发展、万科、华润置地分别新增全口径土地储备602.4万、458万以及292.4万平方米，处于领先位置。

单月来看，8月新增全口径土地储备最高的企业为保利发展，其次为万科和绿城，分别新增134.6、89.5和60.2万平方米。

从权益拿地金额来看，8月土地投资力度最大的房企为绿城，对应拿地支出为198.9亿元。近期绿城继续加大在长三角的布局，在上海第二批集中供地第二轮的竞拍中摘得三宗地，分别位于闵行、嘉定和青浦，总地价139亿元，此外，在杭州、丽水等城市亦有收获。

从房企的布局策略来看，一二线高能级城市是绝对的重心，核心区域则更多是头部企业之间的竞争。以广州为例，今年出让的主城区地块，多数都由保利、越秀、中海、华润等头部企业斩获。

值得注意的是，头部房企仍在维持销售规模和资金流的相对稳定，由于去化逐渐走弱，房企仍需保持较高的投资强度。不过，随着心仪的土地投资标的减少，以及拿地主体之间持续的竞争，房企合作的比例上升。

以保利发展为例，8月新增的13个项目中，5个来自合作，包括武汉城建摇中的广州羊城食品厂地块、安徽建工摇中的合肥雨山路东侧地块、厦门国贸摇中的福州坂中路北侧地块等。

观点指数认为，近期“认房不认贷”、“限购调整”等政策陆续落地，促进存量新房去化，有助于提升房企的投资信心。

供应疲软，地块起拍楼面价下降

观点指数监测的一二三线城市数据显示，报告期内土地供应数量3546宗；供应土地规划建筑面积19700万平方米，环比上升37.1%，同比下降29.5%；供应土地起始楼面价1750元/平方米，环比下降3.2%，同比下降15.3%。

数据来源：Wind、观点指数整理

住宅用地方面，报告期内一二三线城市供应住宅用地1000宗，环比增加392宗，同比减少271宗；供应土地规划建筑面积5942万平方米，环比上升30.9%，同比下降37.5%；供应土地起始楼面价4462元/平方米，环比上升2.1%，同比下降13.8%。

数据来源：Wind、观点指数整理

分城市能级来看，北京4宗地预挂牌转正，朝阳、昌平、通州、密云各1宗，总起拍价94.9亿元。

广州挂牌7个区共12宗地，总起拍价308亿元，其中海珠区上涌果树公园北侧地块起拍价超过111亿元，规划中还包含商务用地、商业用地等；此外，花都、从化本次共挂牌4宗地，从化地块楼面价为4818元/平方米，花都3宗地楼面价在7000-9000元/平方米区间。

8月31日，上海第三批拟出让住宅用地清单共17宗，其中7宗已正式挂牌，并修改了土地竞拍规则，静安、长宁采取“招挂复合”的方式，需要“先招标后竞价”；其余地块则在竞价、摇号的基础上增加了竞“绿色建筑及超低能耗建筑”和“公租房比例”的环节，房企对地块的投资测算需要做更全面的考虑。

报告期内，二线城市供应住宅用地192宗，供应土地规划建筑面积1473万平方米，环比上升2.1%，同比下降54%；供应起始楼面价7277元/平方米，环比上升11.6%，同比上升1.1%。

南京、杭州、无锡是报告期内的主要供地城市，其中南京推出17幅涉宅地，总起价156.6亿元，包含3宗安置房用地。该批次核心地段地块较少，热门地块预测为建邺区双闸街道保东路以北地块，起拍楼面价37651元/平方米。

报告期内，三线城市供应住宅用地790宗，供应土地规划建筑面积4226万平方米，环比上升43%，同比下降24.8%；供应起始楼面价2753元/平方米，环比基本持平，同比上升38.3%。

整体来看，大部分城市土地供应仍处于较为疲软的状态，主要体现在供地体量的减少和地块起拍楼面价的下降。

成交下滑，城投成拿地主力

据观点指数监测，报告期内一二三线城市成交土地数量1557宗；成交土地规划建筑面积9725万平方米，环比下降20.6%，同比下降51.1%；成交总价2191亿元，环比下降1.6%，同比下降27.4%；成交楼面均价2252元/平方米，环比上升23.9%，同比上升48.4%。

数据来源：Wind、观点指数整理

住宅用地方面，一二三线城市成交住宅用地366宗，成交土地规划建筑面积2905万平方米，环比下降13.6%，同比下降42.4%；成交总价1765亿元，环比下降1.9%，同比下降23.9%；成交楼面均价6075元/平方米，环比上升13.6%，同比上升32.1%；平均溢价率4.02%。

分城市能级来看，一线城市合计成交20宗地，其中北京4宗、上海9宗、广州3宗、深圳4宗，平均溢价率8.3%，其中顶价成交7宗，底价成交5宗，另外8宗溢价成交。

上海第二批供地中的第二轮9个地块全部出让，收金238.2亿元，平均溢价率8.1%。除了摇中3宗地的绿城以外，其他拿地主体以本地房企为主，包括老牌房企宝华、东苑集团、同济房产、上海临港等。

深圳首例采用竞“现房销售面积”方式出让的宗地竞价触顶，竞现房销售面积仅3轮后便触顶，21家参拍企业中20家参与摇号，以央国企为主，最终由中铁置业竞得，楼面价41311元/平方米。

二线城市住宅用地成交较上月小幅上升。期内主力土地成交城市包括杭州、成都、苏州等。其中，杭州8月成交两个批次地块共11宗，出让建筑面积85.8万平方米，总成交价182.8亿元，平均溢价率5.5%。

三线城市住宅用地成交继续萎缩，尽管成交总价与上月基本持平，但成交建筑面积下滑，意味着价格较低的地块成交越来越少。报告期内主要土地成交城市有盐城、徐州、泰州等。

数据来源：观点指数整理

观点指数统计8月一二线城市住宅用地竞得企业类型发现，本月城投拿地位居前列，从权益拿地金额来看，报告期内城投、国企、民企和混改房企的占比分别为29.2%、25.9%、19.9%和25%。不少重点城市近期有城投加大拿地的现象，其中，按建筑面积计算，成都各城投企业拿地占全月总成交的57.8%。

城更稳步推进，多个项目成功招商

城市更新方面，据观点指数不完全统计，截至9月11日，14家企业在城市更新业务上有新动态，包括规划调整、实施主体确认、项目土地转化等。

观点指数认为，近期城市更新继续稳步推进，不少重点项目陆续招商，如上海静安北站新城城更地块成功牵手华发和招商蛇口，广州黄埔区珠江村则成功引入中交四航局，景业名邦正式退出。

项目转化方面，卓越集团参与的深圳龙华赤岭头一片区、南山南新路西片区城市更新单元分别完成交地，新增可售货值或超160亿元。据悉，南山南新路西片区城市更新单元亦称为大新南项目，首期项目案名“卓越九珑”，周边为大新北城市更新单元，此前由恒大作为实施主体进行建设。

另外，绿景白石洲璟庭获批预售，1257套住宅和1489套公寓将入市，住宅户型面积108-405平方米，备案均价约11.39万/平方米。该项目属于白石洲旧改一期，未来将分三期推出剩余项目，其中三期、四期项目引入了万科投资。

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