上海作为我国最大的经济中心之一，住房问题一直较为突出。在住房供需关系失衡、租房市场乱象频出、住房保障不足等问题的困扰下，上海市政府终于出手了，这些年来大力推进保障性租赁住房。
所谓保障性租赁住房，指的是由政府或受政府委托的机构按照规定条件以低于市场水平的租金，面向符合一定条件的承租群体建造和提供的住房。这类住房项目需要大量资金支持，而过去的融资模式各有局限，满足不了建设任务的需要。因此，上海在住房保障领域探索采用了一种新的融资工具，即基础设施类不动产投资信托基金，简称REITs。
REITs的运作模式是，通过发行收益凭证的方式从社会筹集资金，由专门的基金管理机构将资金投向房地产或者基础设施项目，并在项目运营中产生的收益按比例分配给投资者。这种信托基金可以实现房地产资产的证券化，提升资产流动性，降低融资成本，分散投资风险，增加投资者的收益选择。REITs在国外市场已比较成熟，国内正处于试点阶段。
今年5月，证监会和发改委联合出台《关于推进基础设施领域REITs试点相关工作的通知》文件，明确了REITs试点的范围、条件、程序及要求，保障性租赁住房被列入重点试点领域。这意味着，保租房项目可以通过发行公募REITs产品向社会筹集建设资金，并在证券交易所上市交易。
据报道，上半年上海新增和供应的保障性租赁住房分别完成全年目标任务的75%和55%。今天，上海城投集团投入运营的“城投宽庭·浦江社区”2362套保租房正式对外开放租赁。据了解，上海城投集团正在加快推进资产证券化，拟在年内发行我市国有资本领域第一单保障性租赁住房公募REITs产品。
上海城投集团是上海市国资委授权从事保障性租赁住房建设运营的主体之一，也是当前我市最大的保障性租赁住房供应商。自2018年起，该集团通过市场化运作方式，大力开展保租房建设，已落实房源近1.6万套，竣工交付后预计可满足两万多人的租房需求。
为进一步拓宽融资渠道、提升资金使用效率，上海城投集团计划在年内发行第一单保障性租赁住房公募REITs产品，将部分已建成和在建项目打包成基金份额对外发售，并在上交所上市交易。这将是国内首只以保租房为底层资产的公募REITs产品，也是上海市国有资本领域的首单REITs产品。
据了解，该产品发行规模预计约10亿元，其中约7亿元用于购买浦江社区等4个保租房项目的权益或债权，约3亿元用于购买其他基础设施项目的权益或债权。预期年化分红收益率约为4.3%，预计存续期限为20年左右。该产品采用封闭式运作，投资者在认购后不能要求赎回，只能在交易所买卖转让。
上海城投集团相关负责人表示，发行保租房REITs是贯彻国家政策号召、探索保障性租赁住房新运营模式的重要举措。REITs这一创新金融工具可以实现保租房项目的快速资金回笼复用，增强项目可持续发展能力，也可以为投资者提供稳定、高效、低风险的投资选择。
保租房公募REITs的发行对完善我国住房保障体系和住房金融市场意义重大。一方面可以有效缓解保租房建设资金压力，增加供给量和质量，满足不同收入阶层和需求群体的租房需求;另一方面可以丰富资本市场产品类别和投资主体，提高资产流动性和使用效率，推动房地产市场健康发展。
不过，目前来看，发行保租房公募REITs也面临非常大的风险和不确定。比如，保租房项目收益相对偏低，可能难以吸引足够投资者青睐；租金调整和租户更换需要兼顾社会效益和市场效益，可能影响项目稳定性；
因此，保租房REITs发行需要完善的法规监管、市场机制和风险防控来保障，还需要充分的市场研究、投教育和宣传来推动。只有这样，保租房公募REITs才能真正成为一个服务社会、惠及民生、助力发展的金融工具。
参考资料：
《保障性租赁住房管理办法》-中华人民共和国住房和城乡建设部
《关于基础设施领域不动产投资信托基金有关问题的指导意见》-中国证券监督管理委员会
《关于推进基础设施领域REITs试点相关工作的通知》-中国证券监督管理委员会、国家发展和改革委员会
《上海国资首单保租房公募REITs产品计划年内发行，2326套保租房今入市》-财联社
《保障性租赁住房REITs试点：意义、挑战与对策》-中国金融四十人论坛
《我国保障性租赁住房REITs试点面临的问题及对策建议》-中国金融四十人论坛
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