新老玩家对抗 越秀、龙湖29.36亿落子西安高新区

观点网 行业调整周期下，核心城市优质地块争夺战愈演愈烈。而西安作为高能级热点城市之一，其土地招拍挂吸引来的不只有老玩家的再加码，也有新玩家的入局。

9月15日，西安高新CID两宗地块启动竞拍流程，本次出让地块宗地号分别为GX3-42-24-1及GX3-42-24-2，二者在区位上相互毗邻。

据悉，在启动竞拍之后，两宗地块便吸引众多房企报名参加，其中既包括中海、龙湖、中铁建、招商这类深耕该区域的企业，也出现了粤系房企越秀地产这样的新面孔。

最终，越秀地产以14.16亿元摘得了GX3-42-24-1宗地，溢价率3.66%，完成于西安的首次独立拿地；9月18日，龙湖集团则以18.12亿元触顶摇号竞得GX3-42-24-2地块，完成在该板块落下的今年第二子。

西安，作为今年上半年全国卖地较多的城市，期内完成土地出让超80宗，土地面积达301万平米，按年增加9%。而高新区更是今年西安土拍的热点核心，截至目前西安的5宗触顶摇号地块，其中4宗均是来自该区域。

而龙湖早在2006年便进入了西安市场，首个作品也是该司拿手的别墅产品。但相较于同行，龙湖进入高新区的步伐更慢些，于该区域的首个项目也是通过合作去试水，显得较为谨慎。

据观点新媒体观察，2003年中海地产成为最早进驻西安高新区市场的房企，绿地、万科、融创和保利紧随其后跟投。

而龙湖则是于2017年通过与西安闻天科技实业集团以股权合作形式，获取西安市高新区地块开发经营权，正式宣告进入高新区。

从首入西安，再到落子高新区，龙湖用了接近11年的时间。虽然入局时间较晚，但投资强度却不低。

以本次竞得的GX3-42-72-2地块为例，该地块位于高新CID开发建设的重点片区瞳南板块，净用地面积7.09万平米，系片区待开发住宅地块最大的一宗。此外，高新CID片区今年累计产生3宗触顶摇号地块，龙湖集团就参与了其中2宗。

除开本次摇中的宅地，龙湖还通过与南通亚伦合作，介入同板块另一宗触顶摇号地块。

今年4月，南通亚伦16.5亿元触顶摇号竞得同板块4.15万平米宅地。由于该地块十分优质，吸引了包括华润、龙湖、星河等房企的角逐，虽然龙湖没能“摇中”，但后续通过与南通亚伦的合作，帮助龙湖新拓区域建面储备7.17万平米。

据统计，2019年及2022年为龙湖在西安市场销售的两个波峰。2019年，龙湖在西安实现合同销售76.11亿元，开发业务收入26.64亿元。彼时，该司较高的合同销售为后两个财年的结转收入起到明显支持。2020财年，龙湖的开发业务收入同比增长117%，2021则是进一步上涨21%。

尝到甜头的龙湖，在2021财年加大了对西安的投资。该年，其落子8宗地块，新增权益建面78.28万平米。值得一提的是，2020年同期龙湖于西安的总权益建面仅为80.74万平米，相当于用了一年时间再造一个“龙湖西安”。

2022财报显示，龙湖于西安实现开发业务收入46.75亿元，按年减少33.58%；但其合同销售再创新高至83.49亿元，同比增长26%，有望在后续持续结转并支撑业绩增长。

公开数据还显示，2022年龙湖于西安登顶销售榜首，今年上半年该司继续加大对西安市场的投入，完成新增权益建面27.1万平米；截至中期，该区域实现开发业务收入及区域合约销售分别为10亿元、63.53亿元，较去年同期增长800%、96.32%。

由于本次完成出让的两宗地块互相毗邻，且同为住宅产品，叠加地块在容积率、建筑密度、绿地率、建筑限高的多项规划指标上的趋同，这便意味着，未来双方入市的产品定位相同、客群一致，势必迎来竞争。

而从竞得楼面价和地价上看，越秀地产竞得的地块由于未达到触顶价，在土地成本上更占优势。

“老兵”龙湖用了11年才最终入局西安高新板块，而“新玩家”越秀地产仅用了1年，就投入到该板块的竞争之中。

翻阅越秀地产中期数据，上半年，该司于西安完成合同销售面积仅400平米，实现销售金额400万元。在可售货值和销售规模上远不及龙湖的数额“庞大”。

本次独立拿地之前，越秀地产于西安的投资均以合作模式开展。在去年7月，越秀地产就与西部机场集团达成合作，双方将共同开发西港城市航空服务园区项目。该项目为西安首例陆空TOD，总建面达16.28万平米，越秀的持有权益比例为49%。

与西部机场集团合作的陆空TOD项目目前仍在建设中，尚未有相关盈利资金入表。而上述入表的项目则是越秀地产与西安本土房企紫薇地产共同开发的西安馨樾府项目。

2021年12月，越秀地产宣布将携手紫薇地产共同开发西安西咸新区秦汉新城153亩地块。双方合作项目于2022年10月份正式发布，同年11月入市，由紫薇地产操盘。

越秀地产通过“借道”西安本土房企，完成在当地市场的登陆，这名新玩家的答卷仍需要时间去养成。而对于龙湖来说，西安市场竞争擂台赛中，又来了一位强劲的对手。