一家腰部物企的转型 高地物业变身豫园复悦生活

观点网 豫园股份终于动用手中物业这张牌。

9月13日，一个新注册的微信公众号发布了第一条消息，将一个名为“豫园复悦生活产业集团”的平台悄悄公之于众。

两天后，豫园复悦生活官微正式宣布，豫园股份旗下高地城市服务产业集团与商业管理完成业务整合，“豫园复悦生活产业集团”正式成立。

资料介绍，未来，豫园复悦生活将深度聚焦居住空间、商业空间、城市公共空间的服务需求，充分发挥综合物管服务、商业全周期运营、数字化运营、供应链集成等方面的核心优势，不断进行运营迭代，推动资产的盘活焕新与价值再造，助力产城融合与城市更新。

复星的物管故事

在一众“神仙打架”的物管圈，高地物业的名头并不怎么响亮。但这家在2020年在管面积就超过6500万平方米的物业公司，实在谈不上是寂寂无名之辈。

公开资料显示，高地物业在2021年中国物业服务百强企业中排名第15位。在2021年已布局全国23个省的45个城市，在管项目超过260个，管理面积超过6500万平方米，用户服务超过20万户。

相比业内鲜有耳闻的高地物业，其背后的复星集团则广为人知。复星旗下坐拥多个上市平台，业务覆盖医药、地产、金融、能源、零售、互联网等多个领域。

高地物业原为复星地产旗下物业平台，成立于2006年，致力成为创新型幸福城市生活综合服务商，布局住宅、商用、公建三大业务赛道，形成了涵盖精品住宅、产业园区、综合办公、高端商业等多元化物业服务模式。

作为复星庞大资产版图中的一块拼图，市场传闻郭广昌也曾试图推动物业平台上市。2020年，时值物业行业大风刮起的年头，据不完全统计，2020年和2021年两年间，共有30家物企挂牌上市，是2018-2019年的两倍有余。

2021年上半年，随着高地物业注资5500万元在上海同时成立两家物业类以及信息类公司，市场猜测复星国际有意分拆物业平台在港上市。之后更招揽了正荣服务总裁黄亮加入高地物业，并担任公司董事职务，他在操盘物企上市上具备丰富经验。

但后续似乎不了了之，物业上市的热潮也迅速冷却。2022年以来，资本市场物业板块整体表现欠佳，上市公司整体规模增速放缓，盈利水平下降，当年新上市物企仅6家，较2021年有显著减少。

随着风口过去，复星的物管造富故事暂告了一段落。

尽管高地物业没有像许多同行一样登陆资本市场，但物管公司作为具有稳定现金流的优质资产仍是复星手里攥着的一张底牌，将在合适的时机出手为母公司换取利益空间。

2022年9月前后，复星系出现了一系列套现行为，在不足一个月里先后宣布对复星医药、金徽酒、海南矿业、中粮工科进行减持。与此同时，高地物业也被拿出来变现。

只不过，跟其他物业公司被卖给第三方的命运不同，高地物业的接盘方是同属复星系的豫园股份。

腾挪、整合与猜想

2022年9月28日，豫园股份以2.6亿元对价收购高地资产管理100%股份。高地资产管理原先由复地集团持有100%股份，复地集团及豫园股份实际控制人均为郭广昌。

高地物业即为高地资产管理下属公司，彼时其业务辐射全国23个省，布局上海、北京、深圳、广州、南京、成都、杭州、武汉、重庆、天津等40余座一二线城市。截至2022年6月，高地物业总合同面积4599万平方米，在管面积3791万平方米。

高地资产管理业务收入主要来源于基础物业管理、经营物业增值服务以及非业主增值服务，2021年收入分别为7.86亿元、4139.92万元、1.57亿元。

值得注意的是，在2021年物管公司普遍盈收双涨的背景下，高地资产管理却在亏损，其2021年度经审计的净利润为-6993.54万元。

公告称，高地资产管理自2020年开始积极进行数字化转型，为城市发展信息化投入大量科创费用；并剥离了部分因疫情及经营不达预期而导致盈利不佳的物业项目，剥离对当年产生亏损。

因为没有上市，高地物业没有披露更具体的财务数据，也无法窥探其过往业绩增速。但可以看到，在2021年物业加速分化的年头，高地物业却增长乏力，进一步拉开了跟同行的距离。

数据显示，2020年上市物企营收前10、前20和前30的门槛分别约为46亿元、18亿元和11亿元，2021年则分别约为60亿元、22亿元和13亿元，2021年上市物企各梯队的营收规模明显抬升。

2022上半年，高地资管实现净利润169万元。合并口径下，高地资管总资产约11.94亿元，负债约10.47亿元，净资产约1.47亿元，其中归属于母公司净资产约1.47亿元。

豫园股份预计，高地资产管理预测的2023-2026年收入平均增长率为4.3%。而其2021年毛利率17.30%，2022年上半年毛利率21.14%，高地资产管理未来预测稳定期毛利率为23.4%。

在收购高地物业一年后，豫园股份称，高地已完成外延型战略布局，业务版图拓展至全国八大区域40余座重点城市，并将其与旗下商管业务整合，推出全新的“豫园复悦生活”平台。

据了解，豫园股份旗下商业管理公司目前已构建完成“复悦城”“复悦里”和“复悦荟”三条成熟的购物中心产品线。

或许，豫园复悦生活的成立，是出于豫园股份董事长黄震口中的“拥轻合重”战略考量，其主要逻辑就是用轻资产模式来推动企业的战略发展，从而撬动更大价值的实现。

也或许，复星系还未放弃冲击一个物管上市平台的可能，将物管与商管业务打包整合，或是其后续在合适时机冲击资本市场的第一步。

根据其官方口径，整合后的豫园复悦生活将以“一体多维、多元复合”为指引，构建覆盖多产业、全场景、全链条的综合运营、资产管理及用户运营三大核心业务，实现城市空间互联互通、服务共建，以融合创新持续推进轻资产服务输出，并最终实现企业高质量发展。