全国人大：房地产税立法暂缓！

近日，《十四届全国人大常委会立法规划》对外公布，备受关注的房地产税立法和个人所得税法修订并未在本次立法规划中亮相，暂时搁置了相关议题。

房地产税立法一直备受关注，其目的是在中国的房地产市场上引入一种税收机制，以平衡市场和税收的关系，并推动房地产市场的健康稳定发展。然而，在这次立法规划中，房地产税立法并未列入具体议程，表明该立法进程暂时被推迟。

“立法开征新税需要择机而行，尤其是影响广泛而深远的房地产税。目前的经济形势不适合，此时出台任何增负措施都要格外谨慎。此外，房地产税还涉及许多尚未理清的理论与实务问题。”中央财经大学财经研究院院长王雍君表示。

“从房地产税开始立法，到落地执行至少需要3年以上准备时间，因此5年内最多会有少部分城市进行房地产税试点，真正意义上一二线城市全面开征房地产税至少是5年之后的事情，也就是2028年之后的事情。”镜鉴咨询创始人张宏伟预计。

此外，广东住房政策研究中心研究员李宇嘉认为，再考虑到近期房地产市场持续且明显下行，房产税立法推后，并早早将这一信号释放出来，有利于稳定市场的预期。当下，市场存在的最大问题就是预期不稳，结合房价持续下行，甚至变得越来越悲观。稳预期是稳房价、稳交易的关键和前提。稳预期，房产税绕不开。

房地产税立法暂缓

今年年初，财政部原部长楼继伟发表题为《新时代中国财政体系改革和未来展望》的文章指出，房地产税是最适合作为地方税的税种，在经济转为正常增长后应尽快开展试点。一时间关于“房地产税要开征了”的讨论甚嚣尘上。

2013年，党的十八届三中全会首次提出加快房地产税立法并适时推进改革。在《十三届全国人大常委会立法规划》中，房地产税法被纳入第一类项目，属于条件比较成熟、任期内拟提请审议的法律草案。但在十三届人大常委会任期内，房地产税法未能提请审议，而在本次的立法规划中，甚至未再提及房地产税。

中国人民大学财政金融学院教授李戎认为，由于房地产在我国居民财富中占比极高，相对更为敏感。同时，近些年我国房地产市场供求关系发生重大变化，从防过热转到防过冷。此时，贸然实施房地产税将对我国房地产市场，乃至经济发展产生不利影响。

中央财经大学财政税务学院副教授孙鲲鹏指出，房地产税的立法需要通盘考虑，对外释放房地产税相关政策信号需要高度谨慎。考虑到当前的经济形势，暂缓房地产税立法具有必要性。当然，房地产税立法未纳入《规划》，并不意味着放弃立法，从长远来看，房地产税立法、建立完善地方税体系的方向未发生改变，不排除在条件成熟时继续推进相关立法工作。

上海财经大学公共政策与治理研究院副院长田志伟则认为，即便后续适时推动房地产税立法，也要注重征税的方式方法和技巧。可以考虑从增量部分试点房地产税，而不是一步到位地对存量市场进行改革。“如先对新购买的一手住房开征房地产税；此后对过户交易的二手住房开征房地产税；对存量住房则免税。以此减少房地产税对市场的冲击，最终通过时间的积累逐步解决房地产税问题。”他举例指出。

广东住房政策研究中心研究员李宇嘉认为，不管是2021年10月份财政部提出房产税第二轮试点，还是房地产立法列入一类立法计划对房地产市场的预期冲击是非常明显的，突出表现在2021年下半年和2022年上半年二手房挂牌量巨大增长以及挂牌价格调整，这对于本已下行的市场造成巨大的打击。

同时，李宇嘉表示，考虑到近期房地产市场持续且明显下行，房产税立法推后，并早早将这一信号释放出来，有利于稳定市场的预期。当下，市场存在的最大问题就是预期不稳，结合房价持续下行，甚至变得越来越悲观。稳预期是稳房价、稳交易的关键和前提。稳预期，房产税绕不开。

立法大方向不变

在多位业内人士看来，房地产税立法暂缓，并不意味着放弃立法。

“房地产税立法是房地产改革重要基础性制度建设中不可或缺的一项，势在必行。”中国财政科学研究院研究员贾康表示。在其看来，征收房地产税的必要性是多方面的，这也是其多年来一直力推房地产税的原因。

首先，该税种有利于房地产业界形成健康发展的长效机制。房地产税作为房地产开发保有环节的一种税收负担，可有效遏制炒房行为。房地产税负担也可以为买方市场带来长远效益，将会有越来越多人根据自身能力，重新考虑购房户型，而不是拼命争取大户型，因为大户型可能意味着高税收。如果越来越多人以这样模式选房子，其结果是开发商会适应市场预期，提供越来越多中小户型，进而促使土地集约化使用。在土地资源紧缺情况下，这是一种正面效应。

其二，通过房地产税收有利于地方政府形成财源建设内洽机制，有效解决地方财源建设问题，从而推动地方政府转变职能，尽心尽力做好公共服务，优化投资环境。“还有利于优化收入分配，越是有经济实力，住大房子、住好房子的人，可能越需要更多地为国库作贡献，这不就是所说的促进共同富裕的调节机制吗？”

镜鉴咨询创始人张宏伟表示，当前不适合房地产税立法，主要是因为楼市处于调整周期，不能再造成向下的趋势压力。但未来几年有可能继续会推进。尤其是当核心一二线城市房地产市场进入下一轮上行周期，并且达到高点这个时间，有可能是下一轮房地产税立法再被提及或落地的最佳时间。

“未来3年内推进房地产税立法的概率已经不高了。因为即使是一二线城市，要普遍性回暖，并且达到下一轮市场周期的高峰时间，如果没有特别大的政策力度情况下，恢复时间周期至少需要2~3年，因此近3年内基本上不用再担心房地产税立法问题。”张宏伟预计。

“即便后续适时推动房地产税立法，也要注重征税的方式方法和技巧。预计会适时在部分条件成熟城市推出改革试点，总结经验后推动立法。”一位财税专家表示。

降低个人税负仍有加码可能

此外，个人所得税直接影响到居民收入，相关法律修订备受关注。上一轮个人所得税法修订于2018年通过人大审议，将个税起征点提高至5000元/月；引入子女教育、赡养老人、住房贷款利息等专项附加扣除；并首次将工资薪金、劳务报酬等四项分类所得，统一合并为综合所得，采用统一的7档超额累进税率。

此后，财政部又多次提出，适时推进个人所得税改革修法，合理扩大纳入综合征税的所得范围，完善专项附加扣除项目，优化税率结构等。

“个人所得税法修订未出现在《规划》中，也意味着短期内相关税制和税率可能不会调整。”孙鲲鹏向证券时报记者指出。

长期来看，通过建立现代税收制度、增强个税调节收入分配作用仍是个人所得税改革的重要方向，在条件成熟时相关修法工作或将稳步推进。

孙鲲鹏指出，近期，国家对即将到期的年终奖单独计税优惠、资本市场个税优惠等政策一次性延续至2027年底，并提高“一老一小”三项个税专项附加扣除标准，充分释放出国家切实减轻群众生活负担、提振消费的信号。

田志伟也向记者表示，由于专项附加扣除的调整不需要修法，后续仍存在通过专项附加扣除扩围、提高标准等手段，进一步优化个人所得税的可能。

来源：证券时报、中国房地产报

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本刊法律顾问：广东南国德赛律师事务所 谢炎燊、陈慧霞

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