“认房不认贷”执行半月 一线城市楼市有何变化？

“认房不认贷”政策利好出现后，一线城市落地情况以及市场反响一直备受关注。截至2023年9月1日，北京、上海、广州、深圳四个一线城市均已发布通知要求全面落实“认房不认贷”。

不过，从一线城市近两周的市场表现来看，购房者置业和置换意愿明显上升，但政策效力持续性有限。业内人士认为，房地产市场期待进一步的政策组合拳，要有效提升市场信心，还需要从结构性改革与制度性建设入手。

业内人士认为，政策利好仍在持续发酵中，但对于后续楼市成交的推动作用仍有待观察。资料图片

政策利好落地，来访量、认购量显著提升

截至2023年9月1日，北京、上海、广州、深圳四个一线城市均已发布通知要求全面落实“认房不认贷”。此后，房地产市场快速做出反应，前期观望情绪得以释放，购房者置业和置换意愿明显上升。表现为购房者来访量、认购情况均有显著提升，前期观望情绪得以释放。 同时，二手房挂牌量明显增加。截至目前，政策效应仍在持续发酵中。

从近两周的市场表现来看，据西部证券数据显示，一线城市“认房不认贷”政策全面落地后，二手房看房热度第一周明显升温，北上广深环比分别增长16.1%、15.4%、9.1%、13.9%；第二周有所回落，但仍高于政策落地前水平。政策落地第一周一线城市二手房出售挂牌量指数环比增长58.8%，新增挂牌量大幅低于今年2-3月春节后积压需求释放的阶段，并且第二周新增挂牌量开始回落，并未继续走高。

与此同时，据纬房研究院通过对二手房报价的高频大数据监测发现，与8月31日相比，9月15日，上海二手房价下跌0.61%，广州二手房价下跌0.42%，北京二手房价下跌0.33%，深圳二手房价下跌0.17%。也就是在一线城市“认房不认贷”政策落地的半个月内，二手房价并未出现上涨迹象。

对此，中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组组长邹琳华表示，从目前市场表现与反应初步发现，当前调控政策主要是释放受抑制的改善性需求，政策效力持续性仍有限，要有效提升市场信心，还需要从结构性改革与制度性建设入手。

对于目前的市场现状，西部证券分析师边泉水认为，从日度和周度数据看，一线城市新房成交除北京近期有持续回升迹象外，其余城市并未显著上行，基本保持放开前的成交水平，除近期二手房挂牌量上升，“卖一买一”带来的置换需求进入新房市场需要一定的时间有关之外，与近期新房供应量变化或许也存在一定关联。在价格端，一线新房价格表现同样存在分化，京沪新房价格稳中有升，广深相对平稳。

在边泉水看来，“认房不认贷”本质上仍属于鼓励居民部门加杠杆的政策范畴，2008年之后我国商品住宅销售共经历4轮筑底反弹的过程，每一轮均伴随着居民部门杠杆率的快速抬升，居民愿意加杠杆主要基于收入上涨预期和房价上涨预期，目前两个预期皆处于历史偏低位置。

“卖一买一”的置换需求需要底层刚需承接，本轮一线城市增量的刚需或主要来自外地有购房贷款记录、符合一线城市购房条件并且计划置业的人群。“虽然这部分人群具体规模不详，但从近期二手房带看数据的回落以及挂牌量的积压，可以大致判断出增量刚需对新增二手房供给的消化能力相对有限，即刚需接盘力量不足。从另一个角度来看，去年一线城市首次出现常住人口外流，并且近几年本地出生人数和结婚人数整体持续走低，对刚需的扩张均会形成掣肘。”边泉水这样认为。

业内：市场期待进一步的政策组合拳

事实上，自“认房不认贷”政策在一线城市全面落地之时，有乐观者认为，这将带来一线城市楼市的显著回暖。但是，也有悲观者认为，目前政策难以转变房价下跌预期。一线城市房价的变化，也成为一个重要的政策风向标。

在广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来，近期尽管出台了以“认房不认贷”为核心的一揽子纾困政策，新房和二手房带看量和访客量明显增加，但交易量回升不明显，突出表现在只看不买或继续观望。

易居企业集团CEO丁祖昱也认为，目前来看，成交仍聚焦核心板块的热点项目，且新政对非热点项目带动明显不足。由于当前宏观环境与过往已有较大区别，政策利好存在一定的窗口期，短期内前期积压的购房需求释放，成交小幅提振，但回升幅度有限。

“整体而言，北上广深‘认房不认贷’政策对于改善性需求的刺激作用比较显著，受此影响，短期内9月热度回升已是大概率事件。政策利好仍在持续发酵中，但对于后续楼市成交的推动作用仍有待进一步观察。随着本轮改善性需求释放殆尽，在成交量短期脉冲式冲高之后，或再度出现下滑可能，市场期待进一步的政策组合拳。”丁祖昱如是称。

边泉水则表示，未来1-2个月，还需要密切跟踪一二线城市及全国房地产市场销售恢复情况，如果不及预期，第一轮政策仅起到短暂的托底作用，不排除一线城市政策优化边界进一步扩张的可能性。普宅认定标准的放松、新增贷款加点数的调降以及首付比例的降低，或均在政策考量范围之内，但全面放松限购概率不大。

新京报记者 袁秀丽

编辑 杨娟娟 校对 翟永军