一边喊着“不挣钱”一边又纷纷入局 险企房企为何都做起养老社区?

近日，中国国际服务贸易交易会上，养老话题再次引发关注。不仅有多个论坛涉及养老话题，在一些企业的展区还有相关产品、项目展示。有数据显示，2035年左右，60岁及以上老年人口将突破4亿，在总人口中的占比将超过30%，进入重度老龄化阶段。目前中国的养老模式主要以家庭为基础，即由家庭成员负责照料和养老。然而，随着社会结构的变化和经济发展，家庭养老模式面临着诸多挑战，因此需要引入更多的养老服务和机构。而养老产业巨大的市场潜力也吸引资本布局养老社区，引来越来越多来自房地产、保险等不同领域的市场参与者。目前许多大型地产企业和保险企业已经布局养老社区，建设和运营养老项目。

现场

服贸会上养老主题成热点

在刚刚闭幕不久的2023年中国国际服务贸易交易会上，与养老相关的展示成为热点。位于北京首钢园的8号馆和9号馆全是金融服务专题展。除了展区里的信用卡、数字人民币、消费贷等的营销展示，不少银行将个人养老金账户的推广作为宣传重点，只要开户就能获得礼品。甚至有工作人员还在其他展馆和园区里进行着拉新工作。”我在半个小时内，就接到了五六波推销个人养老金账户的。“市民张女士表示，她在金融服务专题展区内体验了数字人民币的应用场景，也接到不少开卡送礼物的询问，没想到在别的展馆外，又碰到了银行的推销，他们有的送羊驼、草莓熊等礼物，也有送折叠椅、雨伞等物品的。

此外，还有基金和银行共同打造养老主题馆，向参展者讲解养老投资知识、养老政策，并利用虚拟技术让参展者体验养老生活。而在工程咨询与建筑服务展馆，还有房地产企业展示了养老社区项目。

2023智慧康养高峰论坛、全球养老金融大会也成了服贸会的一大亮点。在2023智慧康养高峰论坛，北京市老龄办常务副主任王小娥在致辞中表示，在今后较长一段时间内，北京市人口老龄化都将处于加速发展态势，与此同时，老年群体日益增长的美好生活需要与老龄事业发展不平衡不充分之间的矛盾更加凸显，对老龄事业发展也提出了更新更高的要求。

王小娥强调，人口老龄化是21世纪人类社会共同面临的重大课题，积极应对人口老龄化是国家的一项长期的战略任务，人口老龄化机遇与挑战并存。老龄事业进入全面推进高质量发展新阶段，老龄事业发展体系不断完善，老年友好型城市建设不断推进。

全球养老金融大会则吸引了来自银行、保险、基金、证券等领域的政府部门、监管机构、顶级专家、企业高管出席。

数据

养老产业潜力吸引资本青睐

2023年1月，国家统计局公布的数据显示，至2022年末，60岁及以上人口达2.8亿人，占19.8%，其中65岁及以上人口为20978万人，占14.9%。

国家卫生健康委老龄司司长王海东曾在发布会上介绍，我国老龄化呈现出数量多、速度快、差异大、任务重的形势和特点。据测算，预计“十四五”时期，60岁及以上老年人口总量将突破3亿，占比将超过20%，进入中度老龄化阶段。2035年左右，60岁及以上老年人口将突破4亿，在总人口中的占比将超过30%，进入重度老龄化阶段。

从国家发布的多项政策文件来看，也显示出了对人口老龄化问题的重视，《“十四五”国家老龄事业发展和养老服务体系规划》，部署了2021-2025年的老龄事业和养老服务发展任务。2023年5月，中共中央办公厅、国务院办公厅还印发《关于推进基本养老服务体系建设的意见》，加快建成覆盖全体老年人、权责清晰、保障适度、可持续的基本养老服务体系。

而随着人均可支配收入的增加，银发经济将成为拉动内需的强大动力，以及经济高质量发展的新起点。据全国老龄工作委员会发布的中国老龄产业发展报告预测，2025年我国60岁以上的老年人口的消费市场规模将增长至106万亿左右，占GDP的比重将增长至33%，成为全球老龄产业市场潜力最大的国家。据工信部对外发布的数据显示，预计2030年我国养老产业市场规模将达到22万亿元。

国家卫生健康委披露的信息显示，目前，我国老年人大多数都在居家和社区养老，形成“9073”的格局，就是90%左右的老年人在居家养老，7%左右的老年人依托社区支持养老，3%的老年人入住养老机构养老。

养老产业发展更是吸引了资本关注和众多企业加入，并在养老护理、智慧养老和养老产品等细分领域率先发展。艾媒咨询数据显示，2014至2022年一季度中国养老市场投融资金额总计48.5亿元，投融资数量共计107起，投融资数量呈现下降趋势，但每笔投融资事件含金量较高。养老产业具有巨大的市场潜力，资本对养老产业的布局越来越看重，吸引越来越多来自房地产、保险、医药等不同领域的市场参与者。

发现

00后已接到养老社区推销电话

“客户您好，我是国内知名养老社区体验官，来电是想邀您参观我们的养老社区。“网上有不少人吐槽，之前可能会接到买房子贷款、教学课程的推销电话，没想到居然还能被养老的营销给盯上。甚至有00后表示，自己刚20岁出头的年纪，被推荐了70岁高端养老社区，真是离谱。即便电话拉黑后，仍会有类似推销内容推送到手机上。李先生表示，除了推销电话，他还经常收到一些保险公司的短信，让去领取礼品并参观高端养老社区。

张先生则表示，关于保险公司养老社区的推销，有各种电话机器人、人工电话，短信，他目前已累积收到100次了。“真不夸张，各种不同电话号码根本拉黑都拉不完。”

武汉科技大学金融证券研究所所长董登新表示，作为机构养老的这种高端养老社区，门槛都很高，很多人没有相应的支付能力，主要是满足高收入人群的需要。比如有的保险公司的养老机构需要购买上百万的保单，才有入住养老社区的资格。

“我们实地调研也发现，资金上可以支撑并有意愿在相关养老社区居住的老人主要有两大类，一类是因失能失智生活不能自理且居家养老缺乏照顾的老人；另一类是愿意参加群体活动的老人。身体状况很好而又喜欢独处的老人则更愿意选择居家养老。” 对外经济贸易大学保险学院教授王国军表示，随着更多的金融机构和房企加入到高端养老社区建设的竞争中，外部竞争将加剧，市场风险会进一步积累。

根据中国房地产协会的《2021中国养老与康养产业发展报告》指出，据统计仅主板上市公司中涉及养老产业的已经达到82家，其中主营业务为房地产的公司就有32家，以医疗健康、医药制造为主营业务的公司有14家，金融保险5家。包括万科、越秀、保利、绿城、远洋、首开、龙湖地产、中海地产、金地集团等在内的15家房地产企业就开发了多个康养项目。保险企业则包括泰康人寿、中国平安、大家人寿、复星保德信、中国太平等。

险企将养老和保险销售结合

在老龄化的大趋势下，保险企业开始通过养老社区与保险的搭售，寻找保费规模的新增长点。在众多险企中，泰康保险集团对养老社区的布局较早的企业。据了解，泰康走的是自己买地、自己建房的重资产路线。

在9月初的中国国际服务贸易交易会上，泰康保险集团创始人、董事长兼CEO陈东升表示，保险业持续30年的高增长时代过去了，从过去赚大钱赚快钱的时代进入一个赚慢钱赚长钱的时代。“过去保险只有负债端和资产端，负债端就是保险，资产端就是投资，但现在我们又加了一块服务端。”陈东升说，以前保险只是销售保单、销售健康保险，消费者在哪治疗，在哪养老和保险没有任何关系，泰康从2007年便进军实体养老产业，把虚拟的保险产品和实体的医养服务结合起来，成为寿险新时代一个重要表现。而这也使得泰康保持了一个持续的高增长，并积累了20万高净值客户。

他解释，做养老社区，就是买一个个人的长期年金，通过泰康的长期投资，未来老了到泰康养老社区来养老。最早开业的是位于北京昌平的泰康之家·燕园，于2015年6月26日开业，是泰康在全国投入运营的首家旗舰社区。到今年年底泰康将开20家养老社区，在32城市全部布局完成的共有36个项目，今年会入住超过1万个房子。“不过养老社区的医疗体系还没进入盈利的阶段。” 陈东升如是说。

复星蜂巢副总裁、复星康养产业发展集团总裁刘亚尼也表示，复星从2012年开始做康养，注册资本约4亿元，但十几年来的发展很艰辛、困难。他举例称，从重资产来讲，一张养老床位的投资大概是80万，轻资产的养老床位投资是10万，每张养老床位目前消费产生的利润是一年1万。

刘亚尼表示，从发展战略来看，公司正向轻资产方向转型，聚焦刚需客群有两大主力产品线，一个是康护型机构，以医养结合护理为主；另一个是自理养老公寓，比如复星星堡中环一期、星堡浦江项目。据复星康养官网显示，复星星堡中环一期养老社区采用租赁模式；复星星堡浦江社区采用会籍制；苏州星健中心则是高端会员制养老公寓。

有房企布局模式已成为试点

房地产企业方面，北京万科的养老业务有两大产品线——突出专业护理能力的怡园和营造睦邻友好关系提供全周期服务的随园。怡园为城市全托中心，以北京的怡园光熙长者公寓为代表，对应的客户主要是半自理和失能失智的长者，对专业的护理康复及医疗照护有较强需求。随园是持续照料社区，以北京随园养老中心为代表，主要提供全龄长者的照料方案，主体客户对于丰富的文娱社交生活及慢病管理需求更强烈。收费方式为医疗押金+房间费+餐费+服务/护理费。

2016年8月开业的怡园光熙长者公寓设有88个房间，100张床位。2019年8月20日正式开业的随园，有700余张床位，服务类型为提供自理、介护、介助、护理一站式的居住设施和服务。三公里内医院有一级综合北京中科西苑医院以及三级骨科北京北亚骨科医院。距离最近的三甲医院北京市房山区中医医院约3.5公里，五公里内有三级综合良乡医院。

首开的养老三大产品线，则覆盖了机构、社区、居家三种养老方式，既有轻资产+改造类机构，也有重资产+新建类社区。其中“健康养老+城市更新”定位是小规模、多功能、连锁化的“社区型养老护理机构“。截至目前，在京已开业8家，计划至2025年底达到18家；“健康养老+地产开发”则是打造全龄社区，提供居住、商业、K12学校、养老为一体的全新生活方式，首个项目建在顺义，规划护理、照护等床位共900张。而健康养老+物业服务，则是利用首开自己的物业公司服务范围内的社区，物业员工和低龄老年人组成为老服务队，担任区域管家，定期上门到社区重点关注的老人家中巡视探访，目前经民政局批复的养老驿站4个，在57个居民服务中心嵌入了养老服务站点。首开集团已被确定为北京首批“物业服务+养老服务”试点单位。

聚焦

为什么房企和险企都在“入局”

为什么房地产企业和保险企业都在布局养老社区赛道？“对于保险企业和房地产企业来说，布局养老社区可以带来多重好处。” 对外经济贸易大学保险学院教授王国军介绍，首先，养老社区可以提供房地产企业新的销售渠道和增加房地产项目的附加值。其次，养老社区可以提供保险企业销售养老保险等产品的机会，增加保险业务的收入。此外，养老社区还可以提供其他增值服务，如医疗、康复和娱乐等，进一步增加企业的盈利空间。

王国军介绍，养老产业的盈利模式主要包括房地产销售、养老保险销售、养老服务收费等多种形式。房地产企业通过出售养老社区的房产来获取收入，保险企业通过销售养老保险产品来获取保费收入，而养老服务收费则包括养老社区的入住费、护理费、康复费等。从目前来看，保险公司在养老社区建设上的尝试是成功的，尽管费用不菲，但保险养老社区的受欢迎程度还是远超预期。比如泰康及太平的一些养老社区项目的入住率达到 90%以上。从保险公司经济效益的角度看，在较早开发的项目中，保险公司在入门费、会员卡费、月费和其他服务上的收入可观，特别是保险养老社区带动了保险公司寿险保费收入的持续而稳定的增长。如中国太平 2019 年养老社区项目带动了超过 50 亿元的首期保费收入，对公司首期保费收入贡献率接近 1/5，拉动了太平人寿新单的快速增长。

王国军表示，地产企业和保险企业在布局养老社区方面具有各自的优势。地产企业在房地产开发和管理方面有丰富的经验和资源，可以提供高品质的养老社区和设施。保险企业在金融和风险管理方面有专业知识，可以提供养老保险等金融产品和服务。目前许多大型地产企业和保险企业已经开始布局养老社区，建设和运营养老项目。一些企业还与医疗机构、养老院等合作，提供综合性的养老服务。

分析

养老是一个长周期、慢回报行业

不过也有业内人士介绍，近些年来，随着社会资本的广泛参与，从养老服务的盈利逻辑和发展阶段看，无论是现金收入，还是利润水平，短期内都无法与地产、商业等业态比较，但从长期视角和战略层面看，随着社会老龄化进程的发展，养老产业有巨大的发展空间，同时对其它业态的协同和赋能作用也会愈加明显。养老不是一个高利润行业，甚至在一定时期盈利困难，需要放平心态，着眼长远。

泰康健投高级副总裁兼泰康之家首席执行官邱建伟在接受采访时曾表示，养老是一个重资产、长周期、慢回报的行业，无论是泰康保险集团还是其他机构都要面临这样的客观规律。从养老社区的发展模式来看，其主要有三大形态：养老地产、泰康模式、轻资产运营模式。

养老地产主要是以销售产权为主，跟房地产类似，主要是靠土地成本、开发建设成本和市场的销售价格之间的差价盈利；泰康模式就是重资产、长周期的养老社区，建设周期一般为三年，从建设完毕到完全投入运营，一般需要四到五年的时间才会实现现金流的平衡或者盈利；轻资产运营模式比较利好中小机构，也就是通过租房来做养老，所以服务的品质、定位、功能会简单一些。

在邱建伟看来，各个模式都有其优势和弊端，有成功的案例也有失败的经验。如果机构想要进入养老社区行业，一定要先弄明白自己的商业模式和优势是什么。如果机构没有长期资金的优势来支持重资产和长周期的经营，最好不好轻易尝试泰康模式，如果没有低成本的服务方案，并同时有资源实现服务的增值和溢价，即便走轻资产运营模式，也不一定会成功。

此外，王国军也指出，不论是“房住不炒”、遏制“经营贷”等进入房市的短期金融政策，还是集体土地城市化的土地供应政策变化，以及人口已经接近峰值即将发生数量逆转的长期趋势，房地产价格出现拐点的时间恐怕都不会太遥远，特别是在房地产税加速出台的大背景下，养老地产未来的价格风险是非常值得重视的。对那些采用重资产模式建设养老社区的保险公司而言，市场风险更是不容小觑。而高端养老社区的市场容量其实是比较有限的。首先是高端消费人群是有限的，在离休政策的影响消化完毕后，随着扭转贫富加剧分化的收入分配政策的不断出台，特别是税收制度的改革，高收入人群的数量将不会再像资本原始积累阶段那样快速增长，而是将稳定在一个相对正常的水平上，乃至有所下降。其次，选择在养老院养老的人群也是有限的。社会群体中 90%的老年人居家养老，7%的老年人享受社区养老服务，3%的老年人享受机构养老服务将会是未来社会的基本场景。

董登新指出，机构养老尤其是高端的机构养老虽好，但也只能满足极少数人的需要，不宜过多，因为随着越来越多的企业开始布局，可能会供大于求。然而大众化普惠式养老服务需求却存在不足，他认为，政府也应该给予社区养老和居家养老相应的财政补贴，加大支持力度，让更多的老年人能够享受到普惠式的低成本养老服务。

文/北京青年报记者 宋霞

编辑/田野

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