公募REITs短期博弈：房东难当 散户退潮

21世纪经济报道记者 黎雨辰 北京报道市场总规模不断拓展的同时，2023中报显示，公募REITs的持有人户数仍在“缩圈”。

Wind数据显示，在2022年末有数据披露的20只REITs中，平均每只REITs的持有人户数为73599户，而这一数字在今年6月末褪至55367户。

平均每只REITs大约减少了8970户数持有者，降幅约超14%。

2023上半年来，各板块营运能力的分化叠加二级市场持续低位运行，公募REITs投资者绝对数量的流失背后，交投情绪的助推难辞其咎。

但亦有受访对象向记者指出，公募REITs持有结构将向长期投资者倾斜，也或会是市场自身属性与投资者之间双向选择后的必然。从客观趋势来看，相比于短期博弈市场的波动，公募REITs底层资产持续创造现金流的收益分配能力仍将是机构的关注核心。

持有人缩减10%-20%

2023年中报季落幕后，活跃于REITs市场的投资者数量依旧有减无增。

根据最新的中期数据披露，截至2023年末，我国公募REITs市场平均持有者户数为55367户，而在2022年末有数据披露的20只REITs中，除首创水务REITs的持有者户数环比保持了117101户不变外，其余标的的持有人户数，今年来整体下降的幅度整体达到了10%-20%。

户数减少幅度最迅猛的，是国泰君安在管的两只REITs——临港创新产园上半年户数接近缩水四分之一，东久新经济REIT的户数减幅则为22.74%。

从板块角度出发，保障房则是公募REITs中“掉粉”比例最高的底层资产类别。以拥有可比数据的深圳人才安居REIT、北京保障房REIT和厦门安居REIT为例，上述三项目在2023年中报所披露的持有人户数分别为30269和34160户、42467户和31532户，较2022年末下降了19.32%、17.53%和18.5%。

产业园区、高速公路、仓储物流三大核心底层资产的持有人户数也同步有所缩减。记者观察发现，2023上半年，其整体环比降幅集中在10%-15%左右。在有可比数据的项目中，中国交建REIT拥有最高的持有人户数，最新报告期末为216845户，相比于去年年末的250950户缩减了13.59%。

在不同底层资产间，公募REITs机构与个人投资者的持有结构也在上半年存在一定分化。

其中，机构投资占比提升的项目主要来自于产业园区和仓储物流板块，首批参与扩募的4只REITs尤其获得了较为显著的增幅加持。相反地，能源类、保障房类资产的机构投资者占比则出现下行，高速公路中也仅有浙商沪杭甬REIT的机构投资者占比微增0.17%。

不过整体来看，在市底层资产上半年并未有REITs出现明显的核心“股东”流失。相较于2022年12月，今年上半年市场整体的平均机构投资者占比，还是从92.33%小幅提升到了93.69%。

此外，上半年机构对公募REITs的持有情况整体也略现分散，具体体现在前十大持有人持有比例合计同比出现小幅下滑。

记者统计发现，从2022年中到2023年中，对于有数据披露的12只REITs，其前十大持有人的平均持有比例由73.53%下降至69.17%。但这一分散主要受到了2022下半年以来部分REITs扩募以及解除战略配售的影响。

排除扩募标的后，前十大持有人比例下降幅度最大的为首创水务REIT，其最新前十大机构投资者占比68.93%，但环比仅下降约4%。记者对比发现，今年上半年，华金证券旗下两只产品和长城人寿退出了首创水务REIT的前十大流通股东名单，但同时，亦有中再资管旗下REITs主题资管产品、安信证券和长城证券等“新面孔”入围。

向长期投资倾斜

如何理解公募REITs的持有结构趋势？对此，有华北私募人士向21世纪经济报道记者表示，“不仅是今年，其实在去年REITs市场增速扩容后，小型投资者一直都有在加速出清，因为其实整个市场还在一个不断调整、筛选的状态。”

据了解，区别于传统非标债权、并购基金、产业基金等非标准化另类投资，公募REITs从本质上看偏向于权益投资，在投资逻辑上，要关注底层基础资产价值判断，也要结合宏观利率、资金变化、市场情绪等因素分析对于二级交易价格的变化。

国金证券曾在近期研究分析中指出，相对集中的投资者结构以及有限的流通份额，极易在赚钱效应弱化后引发市场信息回落，从而放大卖盘力量导致价格超预期下跌，乃至出现脱离底层项目基本面的超跌现象。

但考虑到公募REITs的投资属性，前述私募人士认为，“长期投资者的比例增加肯定会是未来比较合理的趋势”。一般来说，坐得住、做得稳的长线资金，有着更能与公募REITs市场同调的投资情绪。

该人士还与记者称，近期仍有新的金融机构、产业资本等相关人士与自己讨论、咨询了进入REITs市场的相关事宜。

泰康资产副总经理张敬国也曾在接受21世纪经济报道记者采访时表示，作为深度参与公募REITs市场的机构，短期博弈市场的波动并不是公司对于基础设施类项目的核心投资方向。

“公司会关注波段的投资机会作为增厚收益的有益补充，但对于核心资产，最大的价值依然在其持续创造现金流的能力。”张敬国指出。

市场弱势运行下，基于6月末收盘价统计，今年上半年共有近半数REITs产品跌破发行价。但有业内人士认为，下半年投资方向还要关注市场情绪的演绎，但整体来说，目前战配机构仍处于浮盈状态，机构在二级市场上止损抛售的压力正有所缓和。

8月31日，厦门安居REIT、深圳安居REIT和北京保障房REIT首批三只保障房REITs宣布解除禁售，进一步提升可流通份额比例。令人欣慰的是，当日二级市场表现并未出现较大的情绪反馈，截至收盘，厦门安居REIT、深圳安居REIT仅分别微跌了0.11%和0.78%，京保REIT则上涨0.14%。

8月29日，沪深交易所发布了《关于优化公开募集基础设施证券投资基金发行交易机制有关工作安排的通知》，公募REITs再迎重磅新规。其中在配套支持政策方面，交易所表示，将进一步推动扩大FOF参与投资基础设施REITs；配合证监会持续推动社保基金、养老金、企业年金、公募基金等机构投资者参与投资；积极推动将基础设施REITs纳入和香港证券交易所互联互通交易标的，引入境外投资者等。

业内人士认为，从长远来看，随公募REITS市场走出磨底期叠加政策面利好，投资机构类型、资金结构也将持续优化，并推动市场活力进一步提振。

部分资产收益能力待考

底层资产经营面上，2023年来，已上市公募REITs则在上半年核心指标的完成度上延续了一季度的表现。

Wind数据显示，在披露过2023全年预测数据的23只REITs中，14只营业收入的上半年完成率均实现了可预期目标，18只则达成了EBIDA的预期值。

收益分配能力上，今年来大部分REITs的可供分配金额也实现了较高的完成度，完成预期的项目占约7/10。其中保障房REITs因收入波动相对较小，今年上半年3只有完整数据披露的保障房REITs的营业收入完成度均在100%-110%区间。收益分配能力完成度最优的则是华润有巢REIT——项目上半年取得可供分配金额3207万元，半年度完成率132.3%。

三单仓储物流REITs的可分配金额完成率也均超过预期。高速公路、能源和产业园区的表现则出现了一定分化。其中，受二季度电力市场需求旺盛带动发电量增加，鹏华深圳能源REIT的收入与可分配金额在上半年均增幅明显，二者二季度分别环比增长了71.06%和341.82%。

产业园区内部的恢复走势则参差不齐。厂房类产业园区REITs以及部分研发办公类产业园区REITs的收入端完成度仍有亮眼表现，但在今年一季度经历了明显掉租的标的，其营业收入完成度同比表现相对偏弱。

其中最为“受伤”的标的，要数建信中关村REIT。

中报显示，中关村REIT二季度出租率仍在低位，上半年营收仅为8833.69万元，可供分配金额4477.16万元，同比下降了25.6%和42.6%。虽然项目当前尚未披露2023年的预期全年财务数据，但如以2022年预测值替代的话，营收和可分配金额的半年度完成率将分别仅为82.2%和71.7%。

在9月4日的2023年中报业绩说明会上，中关村REITs相关负责人曾三次向投资者致歉。

具体道歉原因则包括，去年三四季度项目出租率遭快速下滑后年报数据披露缺乏多元性、同年四季度对招商策略调整未能在提高出租率方面快速见效、今年来对中小型租户的续签工作的推进效果仍待明朗等。

“在保护投资者长期收益和维护产品长期估值、以及平衡产品短期的出租率和租金的单价上，对资产的经营管理是一个全新的课题。”中关村REIT基金经理李元利在说明会上表示。

中关村软件园招商负责人李莉称，目前中关村REIT方面正力图在可供分配现金和项目估值之间做好平衡，适时调整招商策略。预计将在年内新出租7000平方米左右，新增整体出租率5.5%左右，以尽可能对冲去年季度部分企业到期不续租的影响。

中信证券认为，近期关于推动REITs市场多层次方向发展的政策正逐步加码，一级市场的扩容、各类增量资金逐步进入二级市场都值得期待，建议兼顾一级与二级的投资机会，其中消费类基础设施、水电、IDC、文旅等都是较为期待的布局方向。