谢逸枫：降准了！能扭转中国房地产下行局面吗

文/谢逸枫

时隔半年，2023年9月14日，央行再度下调存款准备金率，释放出6000亿元。上次公布降准是2023年3月17日，一样是放出6000亿元。如笔者预料，年内第二次降准来了，期待第三次降准，已经是刻不容缓。

9月14日，央行宣布，决定于9月15日下调金融机构存款准备金率，这意味着央行再次落实降准政策。主要目的是为巩固经济回升向好基础，保持流动性合理充裕。为市场提供长期流动性，支持实体经济复苏。

值得注意的是2023年年内二次降准的背景、目的，都是如出一辙。即公布经济数据时，马上降准。因为前2月、前8月的宏观经济数据显示，经济企稳不牢固，市场缺乏流动性，需要降准为企业融资，为经济复苏助力。

按照前2月、前8月经济、房地产数据显示，固定资产投资、房地产投资持续回落、下降，房企到位资金处于负增长的低位水平，让央行更加需要调整货币政策，最好的办法就是降准，放水，输血房地产业。

3月17日、9月14日，央行下降存款准备金率分别为0.25%、0.25%，二次性全面降准为货币增量带来12000亿元资金，意味着可以给市场释放出12000亿元流动性，增加银行放水力，增加信款的资金量。

9月14日，降准，背后的逻辑与意义显得特别重要，释放出来的信号非常有积极性，即货币宽松，稳房价。准备购房并观察的购房者，应该买房了。因为放水了，资产上涨是大趋势，这轮上涨的节奏会相对缓慢。

第一，此次降准下调了0.25%，预计释放6000亿元中长期流动性。

第二，此次降准之后，预计年内至少还有1次-2次以上的降准空间。

第三，此次降准之后，降息预期非常强烈。

第四，释放稳增长、防风险，促转型，货币政策宽松的导向信号。

第五，总体上有助于促进银行体系流动性的合理充裕，增加金融机构的货币投放量。说明金融部门积极落实了稳健的货币政策精神，为良好的经济稳增长，促进经济复苏，开局创造了更佳的融资条件。

第六，对房地产市场而言，本次降准对楼市将产生积极影响。降准本身有助于提振商业银行资金运筹能力，促进商业银行可贷资金规模的增加，亦有助于进一步促进银行对房地产领域的信贷支持。

第七，当前处于房地产调整期，正步入复苏初步阶段，需要更多资金支持。对落实金融16条延期措施、四支利箭、房地产上市再融资、认房不认贷、个人住房贷款首付、利率及存量利率下降、开发贷的支持，具有积极意义。

归根结底，降准是利好房地产业来讲，是重大利好，能缓解资金面预期的压力，加快房地产市场触底。前8月全国投资、销售成交、土地购置面积、房企到位资金下降明显，8月100城、70城房价指标连续3个月下跌，跌幅扩大。

究竟释放出来的6000亿元流动性，有多少资金进入房地产？由于房地产的三道红线、房地产贷款集中制的融资、贷款限制政策没有取消，或者是暂缓执行，影响到房企、个人的融资、房贷投放，这是卡脖子的限制政策。

笔者根据降准经验研究看，除了大部分进入央国、城投的事业单位、优质民企，少部分为中小企业外。只有小部分的资金，通过开发贷、个人住房贷款的方式进入房地产。因此，单靠降准，根本无法扭转房地产下行局面。

笔者根据过去中国的货币政策解读的基本逻辑来说：

第一，每次降准，是一定要否认这是放水的举措，堵一定要强调稳健货币政策的基调没有改变。

第二，每次降准，基本都要提到为了解决中小微企业的融资难融资贵，但最终几乎都和中小企业无关。

第三，每次降准，第一时间最亢奋的是股市，但股市从来没有因为降准而由熊转牛，让股民由亏转盈。

第四，每次降准，都说和房地产无关，但最大的受益者基本都是房地产。

值得注意的是2021年、2022年的4次降准，2023年年内二次降准，与房地产真的没有太大关系，进入房地产的资金特别少。因为个人住房贷款、开发贷的增长下降开始，房企到位资金持续2年多的负增长。

目前房地产救市效果不佳、不理想，一方面是卡脖子的限制政策没有取消，三道红线、房地产贷款集中制没有取消或暂缓执行。一方面是房地产救市政策力度、规模有限，同时落实、执行救市政策存在不到位，影响效果。

与2008年-2009年、2014年-2015年的二轮房地产救市政策比较，这轮房地产救市政策不仅出的晚，关键是力度、规模、范围太小了，又没有4万亿或棚改货币化政策。而这轮房地产下行的程度、周期却是最严重、最长时间的。