李宇嘉：楼市新政落地两周，市场有何变化？

　　中新经纬9月18日电 题：楼市新政落地两周，市场有何变化？

　　作者 李宇嘉 广东住房政策研究中心首席研究员

　　新政落地后市场发生哪些变化？

　　楼市“认房不认贷”新政落地两周，最直观的变化，就是二手房挂牌量的增长超过了销售量。以一线城市为例，根据诸葛找房研究院数据，新政后一周，二手房新增挂牌量环比增幅比销售量高出18个百分点。多地二手房挂牌总量创新高，京沪穗基本在15万-16万套，二线城市如杭州、重庆、武汉等都超过20万套。而且，二手房的挂牌价格基本出现下调。

图1 新政后一周一线城市二手房新增挂牌量及环比增长

　　本轮楼市纾困产生了一个新现象——“资产腾挪”，即“认房不认贷”提供了一个机会，在楼市进入“下半场”的窗口期，“卖掉差房子，换成好房子”。哪些是“差房子”？大城市在外围区域“摊大饼”扩张制造的各种新区，都市圈外围区域，无学位优势或功能退化的老破小等。触发置换的除了“认房不认贷”，2016年以来市场经历的一个相对完整的地产周期，也是一个重要因素。

图2 2016-2023年二手房价格指数同比变化

　　值得注意的是，“次新房”的挂牌量仅占30%的份额，绝大部分是老房子、小房子，其中确实有很多人要换房，但更多的是“资产腾挪”。因为，2021年下半年到现在的这一轮房价调整持续2年多，也让不动产“价值分野”的特征为越来越多的人所见。比如，近期各大城市外围区域、都市圈非核心城市，出现了新房价格“腰斩”、二手房跌破首付的情况。本质上看，是城市公共服务和就业机会没跟上，市场用脚投票的结果。

　　哪类房子将开启降价？

　　在7月24日中央政治局会议提出“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势”以后，过去十几年针对楼市过热、供不应求时期的一揽子紧缩性政策，或都要退出了，包括近期热点城市退出限购。这不是周期性的，而是方向性的。这不仅针对二手房，新房也一样。

　　近期，长沙、成都、广州等地，出现了对新房价格管控的放松。据相关报道，有多名业内人士透露广州近期取消楼盘限价。所谓限价，一是限涨，二是限跌。限涨满足调控，限跌保卫地价。未来一段时间，限涨和限跌，或许都要退出了。放开中心区高端盘限涨，既能稳定房价预期、稳定地价，避免“补贴富人”，还能多收税；放开外围楼盘限跌，既能稳定销售，加速去化，还能纾困开发商资金链。

　　所以，该涨的涨，该跌的跌，是未来的常态。而且，对于新市民、年轻人、外来人口而言，他们融入城市、扎根城市的愿望很强烈，需要一套房子才踏实。因此，就像不久前汽车大降价、新能源汽车下乡，从而让汽车耐用消费品进入普通百姓家一样，未来房子也将“下沉”，成为多数人可消费得起的商品。对于新市民这一巨大的市场，降价是把这部分人群纳入市场的重要方式。

　　这一过程已开启。一方面是外围区域，这个区域的广义库存大，同质化竞争严重，价格下调已开启；另一方面是城区内功能严重弱化的房子，价格回调也已开启。此外，前期规划的产业、配套服务没有落地的区域，也面临价值重估的压力。

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