绿景中国“降价”阳谋-汇君网

文/乐居财经杨宏彬

“白石洲项目一期的正式启航，意味绿景中国已站在大发展的起点上。”

在2023年中期业绩报告中，绿景中国给白石洲旧改定下了很高的调子，而在整份业绩报告中，绿景中国给白石洲旧改留了很大的篇幅，其中最关键的一句话是：“项目一期入市将带来大规模的现金回流。”

事实果真如此吗？

9月16日，是白石洲旧改一期正式入市的日子。乐居财经《地产K线》获悉，白石洲旧改案名为深圳绿景白石洲璟庭。

据深圳市房地产信息平台显示，深圳绿景白石洲璟庭获批预售的为项目1栋，推售住宅1257套，商务公寓1489套，推售的住宅户型为110-117平方米单位，楼面单价最低8.2万元/㎡，备案均价约11.39万/㎡。

据公开信息，项目附近的波托菲诺纯水岸十五期二手房源的成交价大概在13万-14万元/m²；而项目紧邻的香山美墅7月份刚成交了一套房源，单价超14万；片区内的中信红树湾市场成交单价普遍在14万左右。

深圳绿景白石洲璟庭“8字头”的最低单价，被置业者称为“深圳地产史上最强倒挂新盘”。而11万的备案均价，与周边二手房相较也打了8折左右。

以价换量虚实

这一波低价营销，绿景中国是做到位了。

深圳绿景白石洲璟庭在正式开盘前，多个购房群内有疑似中介人员发布项目8万销售均价的消息，还有传言称项目“8”字头的房源会很多，预计2/3房源会打折卖。

除此之外，绿景中国还推出了多重购买折扣，包括即VIP登记95折、冻资100万享95折、准签享98折等。

低价营销的效果，也很显著。

开盘当日，深圳绿景白石洲璟庭推出的826套房源，劲销527套，绿景中国收金61亿。粗略计算一下，若826套房源全部售出，绿景中国将收金将近百亿。

在财报中，绿景中国称白石洲项目一期总计2,746套住宅和公寓，若按首次开盘的均价卖出的话，深圳绿景白石洲璟庭一期预计将会为绿景中国带来321亿元的现金回流。

去年4月底，绿景中国管理层指出，白石洲一期货值大概为300亿左右。虽然均价低于周边二手房，但实际出售情况明显符合绿景中国的预期。

白石洲旧改，是绿景中国在2021年3月所拿下的项目，项目4期的施工主体均为深圳市绿景天盛实业有限公司——绿景中国子公司。

根据规划，白石洲项目总用地面积约46万平方米，总建筑面积约500万平方米，计容建筑面积约为358万平方米，以罕见的体量实现了单一项目规模化。

项目整体完成的时间，长达8-10年。整体来看，项目的签约率已经超过95%，一期开售外，二期至四期已陆续启动旧屋拆除工作，预计2024年具备全面开工条件。

暗流涌动

2022年以来，绿景中国的经营并不如意。一年半的时间，公司亏损超14亿元。白石洲旧改，或许正是绿景中国翻盘的筹码。

然而，绿景中国的流动性压力或许会对白石洲旧改的开发造成不利影响。

截止2023年末，绿景中国的总有息负债达到357.21亿元，其中列为流动负债的有息负债为118.79亿元，而公司持有的货币资金为30.68亿元，债务压力可见一斑。

或是为保证白石洲旧改的顺利开发，绿景中国引入了投资者万科。

去年6月，万科斥资23亿元进入白石洲旧改，获得了8%的股权，但在利益分配上，万科将获得项目20%利润分配，但仅关乎于项目三期及四期。

当然，万科也不是“吃素”的，其与绿景中国签下的是一份对赌协议。

条款之一，即若绿景天盛无法在2025年9月30 日前取得项目第三期和第四期的开发贷款时，或是绿景天盛出现资金缺口无法解决时，绿景中国需要回购股权，不然的话，万科的利润分配将提高至40%。

倘若绿景中国出现债务违约，那其之后获取开发贷款便无从谈起。据了解，绿景中国有3只美元债，将在今年12月21日到期，债券余额2.77亿美元。而就目前绿景中国本身的资金状况来看，后续项目的开发资金或也还悬着。

当然，与万科的事都是后话。在绿景中国的操作下，目前的白石洲旧改一期，已然取得了出众的成绩。