国信证券：地产基本面延续弱势，但后续改善可期-汇君网

乐居财经李礼 9月18日，国信证券发布统计局8月房地产数据点评。

事项：

　　统计局公布2023年1-8月房地产投资和销售数据。2023年1-8月，商品房销售额78158亿元，同比下降3.2%；商品房销售面积73949万平方米，同比下降7.1%；房地产开发投资76900亿元，同比下降8.8%；房屋新开工面积63891万平方米，同比下降24.4%；房屋竣工面积43726万平方米，同比增长19.2%。

　　国信地产观点：1）商品房销售降幅扩大延续弱势，但考虑到近期重磅政策密集出台，后续销售回暖可期。2）房地产开发投资和房企到位资金降幅均扩大，房企资金压力仍较大。3）新开工降幅基本持平，但竣工依旧强劲。4）投资建议：8月基本面虽然延续低迷，但曙光已现。多项重磅政策落地将显著提振市场热度，9月开始必见明显好转。尤其预计Q4将在“政策+基数”双重支撑下迎来基本面的明显修复，销售或可见10%以上增速。国信证券坚定看好地产板块，重点推荐布局一线城市的龙头房企：贝壳-W、越秀地产、金地集团。5）风险提示：政策落地效果及后续推出强度不及预期；外部环境变化等致行业基本面超预期下行；房企信用风险事件超预期冲击。

　　评论：

　　商品房销售降幅扩大延续弱势，但考虑到近期重磅政策密集出台，后续销售回暖可期

　　8月销售复苏继续趋弱。2023年1-8月，商品房销售额为78158亿元，同比-3.2%，降幅较1-7月扩大了1.7个百分点；商品房销售面积为73949万㎡，同比-7.1%，降幅较1-7月扩大了0.6个百分点。2023年8月单月，商品房销售额7708亿元，环比+5%，同比-16%，降幅较7月收窄3个百分点；销售面积7386万㎡，环比+5%，同比-12%，降幅较7月收窄3个百分点；销售均价为10436元/㎡，环比持平，同比-4.8%。

　　虽然8月数据延续了7月的低迷，但8月底重磅政策接连出台，后续销售大概率明显改善。从8月30日至9月1日，广州、深圳、上海、北京相继全域落地“认房不认贷”，反映出政策已由“因城施策”变成实质性的“自上而下”；而央行等两部门发布的《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》打开了限购城市首付比例调整的空间，后续一线城市放松政策有望进一步落地；多个二线城市如南京、合肥、郑州、福州、济南、青岛、沈阳、大连完全解除限购，充分释放潜在购买力。这些举措均能有效降低购房门槛，增强居民购房意愿，政策对新房销售的提振效果应会在“金九银十”逐步显现。

　　房地产开发投资和房企到位资金降幅均扩大，房企资金压力仍较大

　　2023年1-8月，房地产开发投资76900亿元，同比-8.8%，降幅较1-7月扩大0.3个百分点，截至2023年8月，房地产投资累计增速已连续16个月为负。2023年1-8月，房企到位资金87116亿元，同比-19.2%，降幅较1-7月扩大8个百分点。拆解房企资金来源，8月，随着销售复苏继续趋弱，销售回款成为明显拖累项；而国内贷款同比降幅持续扩大，说明房企在银行端融资依旧不畅。

　　新开工降幅基本持平，但竣工依旧强劲

　　2023年1-8月，房屋新开工面积63891万㎡，同比-24.4%，降幅较1-7月收窄0.1个百分点，基本持平；竣工面积43726万㎡，同比+19.2%，虽较1-7月下降1.3个百分点但依旧强劲，与国信证券始终坚持的竣工端确定性高于开工端和销售端的判断一致。

　　投资建议：

　　8月基本面虽然延续低迷，但曙光已现。多项重磅政策落地将显著提振市场热度，9月开始必见明显好转。尤其预计Q4将在“政策+基数”双重支撑下迎来基本面的明显修复，销售或可见10%以上增速。国信证券坚定看好地产板块，重点推荐布局一线城市的龙头房企：贝壳-W、越秀地产、金地集团。

　　风险提示：

　　1、政策落地效果及后续推出强度不及预期；2、外部环境变化等致行业基本面超预期下行；3、房企信用风险事件超预期冲击。