招商积余：重资产剥离“暂停”中报风云㊺招商积余

文/乐居财经研究院 徐酒眠

“公司力争实现营业收入156亿元。”

A股物业龙头招商积余(14.710, -0.10, -0.68%)（001914.SZ）拟定的2023年全年业绩目标，上半年完成了44.7%，过半重担交给了下半年。

数据显示，截至2023年6月30日，招商积余实现营业收入69.78亿元，较上年同期增长23.58%。同期，实现归属于上市公司股东的净利润4.19亿元，较上年同期增长26.65%；归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润3.85亿元，较上年同期增长46.79%。

在行业普遍承压的背景下，几项核心指标均实现了双位数的增长，这一轮期中考，招商积余跑赢了大多数物企。

今年上半年，招商积余的盈利能力有所改善，整体毛利率约为13.3%，同比提升0.57个百分点；同期，净利率约为6.26%，较上一年同期0.38个百分点。

不过，招商积余的盈利水平仍不及行业均值，尤其是毛利率，几乎只有行业均值的一半。据乐居财经《物业K线》统计，2023年上半年目前发布业绩的60家上市物企，平均毛利率约为25.71%、平均净利率约为8.87%。

值得一提的是，作为招商积余利润天花板的商业运营板块，今年上半年毛利率腰斩，从去年同期的63.23%骤跌至32.68%，下降了30.55个百分点。

此外，乐居财经《物业K线》还注意到，2022年招商积余迈开了轻重分离步子，分批抛售了多家重资产公司股权。但今年以来，却没有传出新的剥离消息，“减重”的计划似乎被按下了暂停键。

业绩报显示，截至2023年6月30日，招商积余手里还有21项投资性房地产，评估面积约64.26万平方米，账面净值约56.10亿元。

商业运营毛利率猛降

分板块来看，招商积余主要有物业管理、资产管理，以及其他业务（剩余房地产开发业务）三部分业务。

其中，资产管理业务虽然是招商积余的毛利率高地，不过，物业管理服务占据了其九成以上的收入来源。

数据显示，2023年上半年，招商积余物业管理业务实现营业收入66.88亿元，较上一年同期增长23.00%，占总收入的95.84%。同期，资产管理业务收入2.82亿元，较上年同期增长30.59%，占总收入的4.04%；其他业务实现营业收入0.08亿元，较上年同期增长236.07%，占总收入的0.12%。

收入来源单一，高度依赖物业管理收入，其实也是是影响招商积余盈利水平的原因之一。其中，物业管理与资产管理的毛利率分别为11.61%、52.88%。

“招商蛇口(12.620, -0.18, -1.41%)的商业运营板块与招商积余的商业运营板块将会有所整合”。值得一提的是，重组招商积余，大股东招商蛇口曾为其资管业务的发展“画下大饼”。

在招商蛇口2019年度业绩发布会上，董事长许永军曾表示，未来1-5年公司持有型物业的资产会达到1500亿左右，占6000多亿总资产的1/4。而对于这种存量资产的管理，其中一个平台是在招商积余，他直言，“未来要把持有型物业成熟一个就要放一个到招商积余”。

数据显示，截至2023年6月末，招商积余旗下招商商管在管商业项目61个(含筹备项目)，管理面积346万平方米。

其中，管理公司自持项目3个，受托管理控股股东招商蛇口持有项目53个，第三方品牌输出项目5个。与2022年底相比，后两者分别增加8个、1个。

收入方面，招商积余的资产管理分为商业运营、持有物业出租及经营。今年上半年，分别收入6000.74万元、2.22亿元，在总收入中的贡献分别占比0.86%、3.18%。

其中，商业运营的收入同比大增111.48%，然而，毛利率却腰斩，从去年同期的63.23%骤跌至32.68%，下降了30.55个百分点。持有物业出租及经营的毛利率水平也较高，并从54.05%增至58.35%，不过也不及商业运营去年的毛利率水平。

商业运营占比不高，毛利率猛降对整体毛利率的影响较小，不过还是影响到了资产管理的毛利率，今年上半年较去年同期的55.26%下降了2.38个百分点。

资产剥离进度条暂停

招商积余上一次发布剥离重资产的公告，还是在去年12月4日。

彼时，招商积余公告透露，正筹划出售7家子公司的股权，包括深圳中航观澜51%股份，以及成都市中航地产、九江市九方商业管理、中航城置业（昆山）、江西中航地产、岳阳中航地产、赣州市航逸酒店管理等公司的100%股权。

虽然对于交易对象、方式、价格等相关事项尚不确定。但招商积余表示，若交易如能顺利完成，将有助于加快推进公司轻重资产分离，打造有核心竞争力的大物业轻资产平台。

半年多时间过去了，在招商积余2023年中期业绩报中，上述7家公司的股权仍在招商积余手中。换而言之，这一批重资产剥离似乎并没有进展。

值得一提的是，乐居财经《物业K线》注意到，截至2023年6月30日，上述7家待出售公司名单中，有两家公司还在招商积余排名前五的其他应收款名单中，分别是中航城置业（昆山）、成都市中航地产，对应欠款分别是8.08亿元、3.65亿元，占其他应收款比重分别为19.74%、8.93%。

自2019年底中航善达与招商物业完成合并后，分离轻重资产就成为了招商积余的工作重心之一，但直到去年初才开始有实质性进展。

2022年1月，招商积余披露出售中航城投资、昆山中航及赣州九方3家公司100%股权给招商蛇口下属公司，对价约7.78亿元。几个月后，2022年4月，招商积余决定退还旗下全资子公司天津格兰云天置业公司（简称“天津公司”）持有的“津塘（挂）2007-24号”土地，给天津经济技术开发区规资局。

事实上，招商积余前两次的重资产剥离主要是地产开发业务转移，对于自持型的购物中心、酒店等商业资产并未透露出转移迹象。但在去年12月宣布意向出售资产名单中，却包含了2家商管和酒店管理公司。

有分析认为，这一批重资产剥离迟迟没有进展，可能是剥离难度较大。此前，招商积余管理层透露，其处理持有的重资产历史遗留问题，将按照“先易后难、重点突破、争取有利条件、宜快则快”原则。

业绩报显示，截至2023年6月30日，招商积余手里还有21项投资性房地产，评估面积约64.26万平方米，账面净值约56.10亿元。值得注意的是，其中有一部分是去年6月收购新中物业67%股权带来的，涉及上表中的序号16到21。

招商积余具体还有多少重资产需要剥离，犹未可知。不过可以肯定的是，其重资产分离之路还没有走完。

今年6月份，招商积余在深圳召开了2022年度股东大会，有参会投资者透露，财务总监江霞表示，“接下来公司也会适当优化一部分重资产，朝着轻型化、科技化发展方向提升经营能力。”