抛售？天津放开限购次日，二手降价房源数骤然翻倍，业内：市场还要看“外地人”限购

来源：华夏时报

记者于丽丽 李贝贝 

9月1日，天津非市内六区放开限购。记者发现，次日当地二手房降价出售的数量突然从前一日的2783套，暴增至5858套，直接翻番。

镜鉴咨询创始人张宏伟对《华夏时报》记者表示，城市内划定限购区域和非限购区域，其他城市先前早有操作，而从以往的实践经验来看，城市内的市场会出现加剧分化的局面。也就是说，天津市内六区未来可能更受热捧，而非限购区域由于教育、交通等多项配套措施等因素，去库存的压力会更大。

采访过程中，有天津中介人士对记者透露，购房者只管选房源即可，不必为市内六区限购而苦恼，只需花几百元购买一个“购房资质”，一天时间就能解决问题。另有当地中介人士称，首付20%是央行执行的，首付10%是开发商执行的，滨海新区有项目首付可低至10%。有当地居民表示，缺的并非首付，而是后期稳定的还贷能力。

不限购区域去库存将更难？

住房往往是普通居民家庭最大的资产，商品房购买政策和房价涨跌的消息，常常紧密牵动着居民的神经。近期，房地产行业令居民震惊的利好消息层出不穷，北上广深出台“认房不认贷”王炸政策，市场情绪被推入高潮，其他城市也在持续推动深化相关刺激购房的政策。

9月1日晚间，天津发布《关于进一步调整优化房地产政策更好满足居民刚性和改善性住房需求的通知》（下称《通知》）。《通知》中最引人注意的就是：天津宣布，除市内六区以外，其他区域全面放开限购！

天津市共有16个区，具体分为市内六区、环城四区、远郊五县和滨海新区。其中，市内六区指的是和平区、河西区、南开区、河东区、河北区、红桥区。当地销售称，市内六区集聚教育优势，又分为上三区和下三区。

《通知》发布的次日，当地中介人士刘凯对本报记者表示，“不必在意天津所谓的限购政策，只要想买，就有办法。选好房源后，花几百元买个购房资质是很简单的，只需要一天时间就能解决问题。”所谓的“购房资质”究竟是什么？刘凯说，就是以企业员工的名义买房。

张宏伟对记者表示，过去几年，其他城市曾有类似的操作，譬如宁波、石家庄等地，之前就曾对市内部分区域进行限购。根据其他城市以往的市场反应来看，被限购区域，即主城区的配套更优质，人流也更密集，之后的市场更受热捧。

张宏伟说，非限购区域由于去库存压力较大，教育、医疗、交通等各项配套无法和限购区域媲美等因素，后期市场常常表现不佳，往往还会降价。而购房者因非限购区域随时能购买，因而购买进程也不会急迫。张宏伟认为，市内六区以外区域放开限购，对市场或许有一点影响，但短期内不会有大的改变。

张宏伟表示，“一旦划定了限购区域和非限购区域，那么市场就会更加分化，限购的区域会更火爆，非限购的区域去库存会更困难。参考其他城市的经验，天津市未来的趋势大体也是如此。”

合硕机构首席分析师郭毅对本报记者从另一个角度进行了分析。她认为，此次官方发文大面积取消限购，算得上是“核弹级”措施。

郭毅分析，以往也有城市放开限购，但多是围绕产业发展逻辑和人才引进宗旨进行调整，譬如上海市临港区就曾如此。但此次天津市放开限购的意义不同，是直接放开，没有和人才引进捆绑。天津此次放开限购，对准一线城市和二线城市提供了政策参考。

郭毅认为，在天津取消限购的示范效应下，其他城市，尤其是此前因人才引进出现大量流动人口的城市，极有可能结合自身产业政策进行局部放开限购，甚至整体放开限购。如果准一线城市和二线城市放开限购影响到一线城市，那么全国房地产市场回暖，将会形成很好的盘面和势头。

新政次日，降价房源数量突然翻番

9月2日，天津市的销售人士郭嘉（化名）略显疲惫地告诉记者，由于这几日天津市不断“放大招”，当日他从早上开始，一直都在接购房者的咨询电话，许多客户在咨询天津的购房政策，而咨询者中，更多人关心的是孩子入学问题。

同日，天津市的另一位销售人士马飞（化名）告诉记者，9月2日是周六，当日售楼处的人比平时多了不少。随后，他为记者发来一段现场视频，从这段视频来看，现场的人的确不少。马飞还表示，他们有一个微信群，当日他已经在群里看到开发商意欲涨价的消息。

尽管从销售人士的角度来看，市场比往昔热闹了，但从数据来看，天津二手房降价出手的人是更多了。诸葛找房显示，今年9月2日，天津对非市内六区放开限购的次日，当日降价房源5858套，这是自今年8月27日开始（数据只显示到8月27日），降价房源数量最多的一日。

今年9月2日，降价房源5858套，而前一日的降价房源数量还只有2783套。也就是说，9月2日，天津对非市内六区放开限购次日，降价房源数量比前一日暴增约53%。

房天下显示，近6周以来，天津市二手房挂牌数量每周小幅上升。

以7月24日至7月30日这周为例，挂牌数量293991套。紧接着，7月31日至8月6日这周，挂牌量即增加4152套。随后的每一周，挂牌数量均在增加，至8月21日至8月27日这周，挂牌量为307432套。

与二手房挂牌量稳步增加不同，参考均价则呈现每周逐步下滑趋势。8月14日至8月20日，参考均价21232元/平米，随后一周每平米降价116元。

房天下的多维度挂牌行情数据显示，挂牌房源中，100万元至300万元总价的房源占比最高，约占56.35%，其次就是100万元以下的房源，占比29.33%。总价超过300万元的房源挂拍数量占比最小。

据天津中原研究院数据，2023年上半年，天津市一二手房成交套数13.6万套，其中外地人购买了7.7万套，占比56.7%。其中，天津市商品住宅成交套数5.1万套，其中外地人购买了3.1万套，占比62.1%；天津市二手房成交套数8.5万套，外地人购买4.6万套，占比53.4%。有业内人士认为，天津楼市的未来，还要看“外地人”的购房意愿。

低首付促销频现

今年8月31日，中国人民银行、国家金融监督管理总局发布通知：对于贷款购买商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于20%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于30%。

天津当地中介人士告诉记者，目前天津的首付政策是：市内六区首付比例不变，依然维持首套首付30%，二套首付40%。但除市内六区以外的其他区域首付则降低10%，目前是首套首付20%，二套首付30%。

值得注意的是，天津市内六区首付30%，这比央行发布的首付标准底线还高出10%。但除市内六区以外的其他区域，则紧贴央行设定的底线。

从近两年来，《华夏时报》记者对天津市场的跟踪调查来看，天津有些楼盘的首付比例甚至比政策要求的下限更低。今年6月，天津中介人士韩可（化名）告诉记者，位于天津滨海新区的滨海西站的中梁公馆项目，首付只需要10%，首付款大约9万元。

据韩可介绍，滨湾万科城、滨江都会、滨海梧桐等项目，15%的首付款即可购房。而万科滨江只需要花2万元就能买到一个车位。韩可表示，有关项目实施更低首付购房，后续首付款也无需再补交，直接做到贷款中，这样能减缓购房者的首付压力。

按照今年8月31日央行的要求，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于20%。但韩可则对本报记者表示，首付20%是央行执行的，首付10%是开发商执行的。

降低首付款，是撬动购房者的策略之一。据本报记者了解，2022年10月，位于天津市西青区的“保利和光尘樾”项目还曾在某知名房产销售平台打出“一口价房源首付5%”的广告。

近日，天津市一位居民在抖音平台表示：我缺的不是首付，而是360个月的稳定还款能力。