解码市场化运营赋能 华润有巢REIT召开中期业绩说明会

2023年8月31日上午华夏基金华润有巢REIT召开2023年中期业绩说明会。有巢住房租赁(深圳)有限公司总经理陈嘉，华夏基金华润有巢REIT基金经理苗晓霖和华夏基金管理有限公司高级经理陈倩就基金上半年的业绩、项目经营情况及未来展望进行说明，并解答了投资人关切的问题。运营管理机构与基金管理人均表示，将并肩携手，共同努力，支持华夏基金华润有巢REIT持续、稳定、健康发展，以高品质的项目和以优良的业绩回馈广大投资人。

上半年业绩超预期

积极向持有人分红

华夏基金华润有巢REIT今年上半年经营层面和可供分配层面数据均超越招募说明书同期预测值，整体业绩表现优异。在基金合并层面上，今年上半年累计实现收入3,872.06万元，相较招募说明书同期预测数据的完成度是109%。EBITDA 为2,359.29万元，相较招募说明书同期预测数据的完成度是110%。基金的可供分配金额为3,207.07万元，相较招募说明书同期预测数据的完成度是133%，按天数做简单年化，得出基金2023年上半年分派率为5.35%，远超招募说明书同期预测的4.01%分派率。

值得一提的是，华夏基金华润有巢REIT刚刚在8月23日及25日向持有人进行现金分红，每10份公募REITs份额分红0.7846元，共计派利3923万元。

关于后续经营和分红基金经理苗晓霖也做了详细说明。

问题：华夏基金华润有巢REIT后续分红频率如何？分红是否可以持续？

苗晓霖：根据指引要求，基金的收益分配在符合分配条件的情况下每年不得少于1次。从投资人利益的角度出发，我们会尽快将可供分配金额以现金形式分配给投资人，努力提升分配频率，让投资人及时享受到项目发展的红利。今年上半年可分配金额里面包括了期初现金，在合理预留后，我们希望尽快将现金分派给投资人。

可分配能否持续是跟经营业绩挂钩的，一般从行业与业务的角度来看，1季度是平季，2-3季度是旺季，4季度是淡季。今年上半年，泗泾与东经两个项目新签租赁合同总量分别为973间跟1,159间，下半年到期总量分别是702间及593间，从现有数据上看去化会是非常健康的，旺季的新签租约也会促进新签租金市场化的调整。综上，我们对未来业绩的可持续稳步增长还是比较有信心的。

底层资产经营稳健

业绩稳步增长可期

华夏基金华润有巢REIT项目底层资产是由华润置地旗下有巢住房租赁(深圳)有限公司开发经营的两处保障性租赁住房项目——有巢泗泾项目和有巢东部经开区项目。两个资产在区位、配套、价格保障等方面均具备显著优势。

从经营情况来看，截至2023年6月30日，两个项目具有较高的出租率。其中泗泾项目于2021年3月开业，房间数为1,264间，租赁住房的出租率为96.52%；东经项目于2021年4月开业，房间数为1,348间，租赁住房的出租率96.36%。出租率相较产品发行时稳中有升，整体运营保持稳定。

有巢住房租赁(深圳)有限公司总经理陈嘉就项目经营境况和未来规划做了详细分析。

问题：华夏基金华润有巢REIT下半年出租率及租金水平是否稳定可持续？到期房间的续租意愿如何？

陈嘉：两个基础设施项目均位于上海市松江区长三角G60科创走廊核心区域，具有良好的区位优势。随着区域经济持续发展，产业结构不断优化，长三角G60科创走廊将逐步建成具有重要国际影响力的科创策源地、具有世界竞争力的高科技产业集聚带、产城深度融合的世界级科创走廊，松江区将成为上海科技创新的产业龙头聚集地，中高端租赁需求将持续旺盛。

两项目自开业以来，客户基数充足、客源稳定、承租能力强，且通过华润有巢的标准化管理及优质服务实现较高的客户满意度和超50%的续租水平。预计两项目下半年量价、续租率仍可保持相对乐观预期。

问题：华夏基金华润有巢REIT周边保租房的供给情况，有无对出租率产生影响的潜在因素？

陈嘉：首先，从整体市场情况来看，随着长三角一体化以及人口持续流入，预计上海市未来租赁需求将进一步增加，整体看供需不均衡的矛盾仍将持续存在，高品质与高性价比的保租房项目将长期受到市场青睐。

其次，从项目本身来看，两项目均已成熟运营2年以上，已在片区市场内建立了一定的品牌口碑和市场领先地位，并与项目周边园区、地铁沿线多家企业建立了成熟的合作关系，租客结构稳定，不易受到新开项目影响。

此外，从产品角度看，华润有巢基于华润高品质基因，基于对不同客群的分析，定制化设计产品功能，打造高度适配新市民、青年人租住需求的项目。东泾项目还荣获了上海市房地产协会“规划建筑奖”和“住宅产业化奖”，体现了业内对项目产品的认可。

最后，从运营能力看，作为行业领先的租赁住房运营商，华润有巢具备丰富的项目运营管理经验，形成了全面成熟的招租渠道及运营管理体系，配备有便捷完善的信息管理及服务系统。

问题：华夏基金华润有巢REIT如何在保租房的“保障”功能和资本回报率水平之间取得平衡？

陈嘉：华润有巢致力于保障新市民、青年人的租住需求，创新租住体验、提升租住品质、引领租住生活方式。保租房的保障功能意味着面向新市民、青年人群体、70平以下小户型产品以及低于同品质、同地段的市场化租金水平，同时也意味着保租房有着最广阔需求的群体基础、更经济合适的产品属性以及更快满租和更稳定的出租水平，而这些都是回报持续稳定的基础。

作为首单市场化机构运营的保租房REIT，依托华润有巢专业化、市场化的运营能力，华润有巢能助力保租房项目持续提质增效，保障投资人良好的收益水平。具体主要体现在出租效能、成本管理及数字化管理三个方面：

第一，出租效能高。华润有巢智能定价系统在满足政府租金管理要求的前提下，能根据楼层、朝向、户型、面积等因素，输出项目静态“一房一价”；同时根据空置率、租约结构和市场竞争情况，运用大数据智能AI调价模型，实现动态调价，最大程度减少空置，提升项目整体回报水平。此外，华润有巢搭建了完善的招租渠道矩阵。以自有渠道与外部渠道相结合，积极拓展属地政府、企业客户、G60科创走廊人才等客户资源，拓客、储客、续客效能保持高效。

第二，实现运营成本精细化管理。华润有巢依托华润集团、华润置地成本管理体系和战略采购、集中采购资源，建立了标准化的运营成本管控体系，能够实现基础设施项目运营成本精细化管控和全价值链管理。

第三，数字化管理能力强。华润有巢独创的“3i体系”数字运营平台能为租赁住房项目提供全覆盖的智能化解决方案。数字运营平台还可实现租房业务全场景线上化和自助化，实现基金管理人等REITs管理机构的数据化接入等，提升沟通和管理。

看好保租房REITs前景

基金未来扩募潜力可期

华夏基金华润有巢REIT是首只由中央企业发行的保障性租赁住房公募REITs产品，也是首单由市场化机构运营的保障性租赁住房REITs产品。其上市以来的业绩表现也让其成为保租房REITs中的绩优代表。关于保租房REITs的发展前景和对基金未来发展规划，陈嘉也做了详细解答。

问题：作为原始权益人和运营管理机构的华润有巢，如何看待保租房公募REITs板块的发展前景？

陈嘉：一是具有良好的政策环境。中国租赁住房行业经历了2017-2018年的快速发展期、2019-2020年的重整期、以及2021-2022年起的保租房及公募REITs时代，租赁住房是受政策大力支持的房地产细分行业，我国的保租房市场也正逐步走向成熟。发展保租房也是贯彻“房住不炒”、助力实现“住有所居”的具体实践。二是具备广阔的市场潜力。目前已有4单保租房REITs上市，合计市值约50亿元人民币。参考发达国家市场的公募REITs，例如美国市场已上市公寓REITs市值合计超千亿美元，其中单只头部REIT市值即超200亿美元，我国保租房公募REITs未来市场规模潜在发展空间巨大。

随着国家对租赁住房市场的持续大力支持，预计保租房公募REITs将进入常态化发行及扩募阶段，中国保租房公募REITs市场规模将进一步增长，租赁住房资产穿越周期的价值将得到充分释放，行业将实现高质量的发展。

问题：作为原始权益人和运营管理机构，华润有巢未来的发展战略是什么？未来在扩募方面有哪些计划和安排？

陈嘉：华润有巢基于REIT上市平台，将战略定位为——服务大国民生，实现质量增长，助力新市民、青年人“住有所居”的行业领先的公寓资管商。在Pre-REITs、项目扩募上将持续发力，实现从“培育孵化租赁住房资产”到“运营成熟装入有巢REIT”，再到“REIT滚动投资，做大资管规模”的良性循环。

华润有巢已从存量和增量两个方面，规划了可持续的扩募计划。做优存量方面，从持有的保租房项目中初步选定了计划扩募项目，待相关项目达到稳定经营状态，且符合监管要求之后，将尽快启动扩募筹备。做实增量方面，华润有巢的投资战略将聚焦于一线、强二线等人口净流入城市中有产业支撑、有交通配套的可扩募资产，近期也在积极关注并获取相关保障性租赁住房项目，提升潜在扩募资产池的规模。未来，华润有巢将不断提高优质资产获取能力，赋予华夏基金华润有巢REIT高质量发展的生命力。