大悦城控股资产优化：42亿元挂牌出售中粮置地广场

近期，高力国际发布了今年上半年国内主要城市大宗交易的相关数据。数据显示，今年上半年国内主要城市合计录得92起大宗成交，总交易金额近865亿元，是去年同期成交量的131%。疫情放开后，重点城市大宗交易有所回暖。

值得注意的是，写字楼及综合体交易金额几乎占每年交易金额的60%，其中写字楼资产交易总金额贡献占比近54%，各资产类型中，写字楼资产交易最为活跃。

在写字楼交易的买家中，传统房企是重要角色之一。“以往房企快速扩张追求规模，新发展阶段下，很多资产成为拖累企业持续发展的沉重包袱，因而优化资产结构成为很多房企的迫切追求。”一位资管人士表示，上半年国内大宗交易中，房企出售资产占总体成交的近1/3。

提升资产运营效率是一种必然，基于这一诉求，国企、央企也开始有所动作。上半年华润置地作价7.17亿元出售深润大厦部分楼层，华远地产将华远中心部分办公楼转给外文出版社。

大悦城也开始计划剥离重资产。8月30日，北交所信息显示，大悦城旗下西单大悦城参股公司出让中粮置地广场100%股权，挂牌价约42.56亿元。公开资料显示，中粮置地广场位于北二环安定门外，建筑面积81454平方米，商业及配套面积9510平方米。

“对购物中心、写字楼、公寓等流动性较低的不动产而言，挂牌转让能够有效盘活存量资产，优化企业库存。”上述资管人士表示，在国企、央企的视角当中，回笼资金是一方面，但通过出售来调整企业的资产架构、优化资产才是进一步目标。

正向流动

二环中心城区，中粮置地广场上人来人往。中粮置地广场的物业一名工作人员表示，因区域及地段优势，很多知名企业选择中粮置地广场，如摩根士丹利、CBA联盟、国联证券等。

商圈的一名写字楼中介人员也证实，“中粮置地广场的租金报价16块钱左右，是附近比较高端一点的写字楼。目前项目出租率大约90%，属于人气比较旺的。”以此来看，大悦城控股出售该项目的原因并非“难以为继”。

一位商业地产业内人士告诉记者，商业地产的操作逻辑中，“退出机制”是一项重要的考量，通常布局一个项目首先要考虑的就是如何功成身退。对一个成熟的商业地产开发企业而言，选择在运营成熟的时候溢价退出，远比长期持有更有收益效率。

以李嘉诚家族控制的基汇资本为例，在其操盘的项目中，北京的盈科中心、上海的仙乐斯广场、广州的西城都荟等，均为自持一段时间后就果断退出。

基汇资本相关负责人此前接受媒体采访时表示，“基汇资本是2014年4月以9.28亿美元的总价买入盈科中心的，选择出让是由于和投资人有一个协议，通常持有物业有一定的限期，我们认为现在是合适的时机就出售了。”

对买家来说，在经济发展具有一定不确定性的情况下，具有稳定收益回报的写字楼也是一笔值得投资的优质资产。

从今年上半年大宗交易来看，其中不乏“字节跳动约80亿元收购铁狮门上海尚浦领世F1A&B”“中泰证券约27亿购入绿地外滩中心写字楼”等典型案例，深圳前海周大福金融大厦南塔，更是还未建成就顺利完成网签，以超32亿元金额整体出售给世界五百强金融机构。

模式转型

熟悉中粮置地广场的人士向记者表示，挂牌并非引入股东或合作方，而是直接出售了这一写字楼项目。大悦城2023年中报披露，中粮置地广场开工时间2016年9月，2018年7月交付，累计投资25.89亿元，以当前售价来算，资产整体增值约164%。

一位业内资深人士表示，业主出让项目并不是一件坏事，整售很重要的原因在于引入了一位具备实力的买家，后者在写字楼品质把控、租户完整性方面都较有价值。

“房企持有大型商业物业都会面临后续运营压力，尽早出售除了回笼现金流，还相当于转移了这种压力。”其认为，大悦城能出售项目，同样能说明该项目对于投资者仍具有很强的吸引力。

对大悦城控股而言，写字楼项目整体投资回报周期较长，回流资金较慢，若能一次性出售，无疑将助力企业快速回流资金。

此次出售中粮置地广场获得的交易所得款项，可以帮助大悦城补充流动资金，参与到其他优质项目的投资当中。大悦城2023年中报显示，上半年大悦城在投资拓展上坚持优中选优，获取了2宗优质地块，土地面积5万平方米，计容建筑面积12万平方米，土地款总额19亿元。

剥离这部分资产，除了可以给大悦城带来可观的现金流外，还能降低重资产投资的集中风险，助力大悦城调整资产架构。近年来，大悦城加速轻资产扩张战略，从开发运营向资产管理逐步转型。截至2023年6月末，大悦城通过管理服务方式，服务运营汇京双子座、中糖大厦、大兴达瑞兴、天津津投广场等多个资产管理项目。

此外，大悦城控股此次出售资产，有望成为今年北京市场大宗写字楼交易的最高记录，或将为北京写字楼市场注入一针强心剂。

优化资产

事实上不止大悦城，近两年国央企不断调整资产结构，旗下商业项目接连被挂牌出售。在上半年大宗交易中，华润、建发、华远等国央企均出售了部分写字楼资产。

国资委此前曾透露一组数据，自2012年至2022年，中央企业的资产总额从31.4万亿元，增长到了去年底的81万亿元，里面包含许多存量资产。如果这些存量资产都能够充分地盘活释放，将对国央企资产配置效率产生重要影响。

近年来，相关部门愈加关注国央企存量资产管理优化问题，陆续出台了多部文件，尤其是国家发展改革委印发的《国务院办公厅关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》，要求“聚焦盘活存量资产重点方向、优化完善存量资产盘活方式、加大盘活存量资产政策支持、用好回收资金增加有效投资、严格落实各类风险防控举措及建立工作台账强化组织保障”。

为此，许多地方与企业都迅速作出了反应。不过对于存量资产优化盘活，有业内人士提示到，存量资产盘活所需资金量大、回收资金周期长，盘活并不直接等于资产变现，而是要有新的价值创造出来，存量盘活的盈利就是在长期经营中不断提升资产价值，从而有稳定的现金流回报。

当国央企出售存量资产，获得现金流回报后，能否提升资产价值，做到“资产价值最大化”，还需要企业进一步攻坚。

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