存量房贷“转贷”黑洞贷款

本报记者 慈玉鹏 北京报道

存量房贷利率暂未下降，但资金中介已暗潮涌动。

青岛的李明（化名），从事资金中介多年。他告诉《中国经营报》记者，“存量房贷利率若想调低，主要有两种途径，一种是经营贷置换，另一种是消费贷置换，虽然上述业务不合规，但均可运作。”记者获悉，目前市场上多位资金中介表示，“存量房贷降利率可通过转贷操作，基本无风险。”但是，真的无风险吗？

记者采访了解到，客户通过资金中介转贷是违规操作，查处后会被勒令提前还贷，并记入不良信用记录。同时，部分资金中介收取高额服务费用，折合贷款成本甚至超过此前房贷利率。另外，转贷后月还款金额升高或会超过客户承担能力，进而影响信用记录等。

据悉，存量房贷利率调整已“箭在弦上”。业内人士表示，8月21日5年期以上LPR报价维持不变或为存量按揭利率降低预留空间。存量贷款客户应暂等消息，通过正规渠道操作，避免陷入“转贷”黑洞。

转贷暗道

实际上，部分资金中介所宣称的“实现房贷利率调整”，其本质则是“房贷置换”。

李明告诉记者，进行转贷时，有营业执照则选择性相对较多，可选择先息后本或等额本息，等额本息期限可达10年，通过消费贷途径，可做200万元额度转贷，消费贷年利率一般稍高于4%。“过去消费贷只能做到100万元，现在额度提高了，但需要抵押房产，通过银行操作借款。”李明说。

谈到办理步骤，李明表示，“第一步，通过垫资公司借款，偿还之前贷款；第二步，通过中介办理消费贷或者经营贷，偿还此前的垫资，垫资费用的费率约为1%。另外，为规避风险，资金从银行转出后要按照中介安排的路径操作，不要进入股市等明显违规的领域，及时取现，然后重新存到另一个账户上，打给垫资公司即可。”

一位北京地区贷款中介人士告诉记者，有房产抵押，可以通过经营贷将房贷置换，年利率稍高于3%。实际上，操作的本质是将客户从一家银行借款转移到另一家银行，并将房产贷款变为经营贷款。“其间收费涉及垫资、公司办理，全部费用大概是5至6个点。”该中介人士表示。

具体来说，该人士介绍，“如果款项低可以考虑转换为消费贷，但我公司消费贷转贷最高额度是99万元，年利率大概是4%；100万元以上均是经营贷，还款期限分为1年、3年、5年、10年、15年。其中，5年期以上的贷款还款方式可选择等额本息或等额本金，而1年或3年的贷款只能选择等额本息或先息后本。”

另一位北京地区贷款中介人士告诉记者，办理转贷需要客户名下有公司。如果没有公司，中介可以帮助过户公司，且公司需要客户正常报税来应对银行监管，转贷之后还款期限分为1年期、3年期、10年期。其中，10年期每年需续贷一次，年利率一般是3.15%；若转贷为消费贷，办理最高额度为200万元，但利率相对高。“中介公司一般收1.5%的费用，办理公司手续需1.5万元，办理有一定风险，中间影响因素较多，但中介会帮助规避。”

东北地区某银行人士告诉记者，贷款中介有个人运作的，也有以公司形式运作的，名称多为某某科技公司、某某投资管理公司等，他们会摸清贷款每个环节，给银行和客户牵线搭桥，帮助客户办理手续、做材料。实际上，经贷款中介的材料不少都有水分，给客户和银行均埋雷，而银行不一定能识别出来。

金融监管专家周毅钦告诉记者，现在市场出现一些贷款中介帮助客户使用经营贷、消费贷替换房贷的操作，许多人动起了用“消费贷”或“经营贷”过桥房贷以减轻还款压力的念头。在具体操作过程中，这类贷款中介一般会先为购房者提供资金用于结清房贷，再让购房者以该房产作为抵押物向银行申请经营贷款，从中谋取高额中介服务费用、资金过桥费用等。面对购房者不具备申请“经营贷”的资质条件，部分贷款中介宣称“包办注册公司流程”，“帮助”购房者顺利获批经营贷款，实际却是利用购房者信息注册了一个无业务、无流水的“空壳”公司，甚至还有些中介公司诱导借款人提交虚假材料导致借款人涉嫌骗贷。

周毅钦表示，中介宣传“‘经营贷’或‘消费贷’置换房贷”的说法，对于购房者而言确实诱人，但是必须警惕这些中介公司“帮助”购房者违规套取贷款背后隐藏的风险或陷阱。

第一，个人经营性贷款资金、消费贷是不能违规挪用至房地产市场的，严厉禁止利用经营贷、消费贷购买住房。如果日后被查到，结果会勒令提前还贷，记入不良信用记录和面临诉讼。

第二，有的“贷款中介”打着银行的旗号，以低息为诱饵招摇过市，直到消费者真正签协议的时候才发现，中介会收取很高的服务费用，折合贷款成本甚至超过银行业金融机构的房贷利率。

第三，用于“转贷”的这两类贷款期限短，月还款金额比较高，如果投资者的流动性出现问题，更容易变成不良，影响信用记录，这种情况在现实中也有过类似的案例。

下调空间

一位天津地区银行人士告诉记者，从目前的政策方向看，存量房贷利率未来有降低空间，客户应等待消息，通过合规方式办理。

一个信号是，8月18日，中国人民银行、金融监管总局、中国证监会联合召开的电视会议强调，“要继续推动实体经济融资成本稳中有降，规范贷款利率定价秩序，统筹考虑增量、存量及其他金融产品价格关系。”此外，8 月1 日，中国人民银行、外汇局召开2023年下半年工作会议，会议提出，“指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。”

温彬进一步表示，“当前央行已明确提出‘指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率’，存量按揭利率的调降已成定局。在当前居民投资和资产配置行为发生改变、新发放住房贷款利率已实现大幅下调的情况下，存量按揭利率调降能够更好地起到稳预期、稳地产、稳信用的作用，且降低贷款置换行为，减少空转套利风险，规范市场秩序。在当前新发放贷款利率已降至历史低位，各地因城施策空间较大且银行息差持续承压的环境下，为保持银行合理利润水平，5年期以上LPR报价维持不变可为存量房贷利率加快落地预留空间。”

该研究团队认为，存量房贷下调比例预计不会很大，复盘2008年到2009年存量利率调整情况，与今年情况相似，均是银行与个人自主协商变更合同约定，或是新发放贷款置换原来的存量贷款。在市场化协商和博弈的过程中，考虑个人的资金还款能力，预计存量房贷下调比例不会很大。

一位北京地区国有银行人士告诉记者，目前银行暂未收到存量房贷利率调降的通知。但依据目前监管的指示来看，未来或有进一步动作，来减轻存量房贷客户集中还贷引发的压力。

海通证券(10.120, 0.00, 0.00%)研报显示，对比近期央行从“鼓励”到“指导”的表态，居民存量房贷利率的调整或逐步落地。根据估算，存量房贷当前的加权平均执行利率或在4.8%附近，如果本轮存量房贷利率的调整目标为最新投放的利率水平，即4.14%（2023年一季度的平均利率），那么两者差距超过60bp。截至今年上半年，存量的个人住房贷款余额总计38.6万亿元，如果按照60bp的幅度进行利率调整，或将对应减少银行的年利息收入超2000亿元，占2022年银行业2.3 万亿元净利润的比例约10%。

上述研报显示，如果按照40bp的调整幅度进行估算，对银行净利润的影响或缩减至6.7%。边际上，降低存量房贷利率会直接减少居民的月供支出，对消费起到一定的支撑作用。