归母净利润率突破20%，高质量深耕长三角

核心观点：

在全行业阵痛的背景下，对很多企业而言，2023年是挑战空前、压力空前的一年，但是对宝龙商业而言却是成果丰硕的一年，企业在收入、利润、管理规模、利润率等方面均实现了逆势增长。

2023年上半年，宝龙商业实现营业收入12.75亿元，其中，商业运营及管理服务收入同比增长7%；归母核心净利润2.88亿元，同比增长7.5%，归母净利润率一路上行，首次超过20%，达到20.2%，较2022年同期提升1.2个百分点；“智慧商业”掌握先发优势，率先进入全面数字化运营阶段，在管商场整体出租率维持在90%以上。

在房地产业走向新模式的阶段里，找到新的锚点，是企业把握行业大势的关键。运营和服务主导的行业大势下，在商业管理上的深耕厚植或将为宝龙商业提供长期主义发展路径；科技手段的赋能和使用，也将为企业长远健康发展带来更多底气，助力企业发展之路走的更踏实、更稳健，乘大势，成大事。

引言

在全行业阵痛的背景下，对很多企业而言，2023年是挑战空前、压力空前的一年，但是对宝龙商业而言却是成果丰硕的一年，企业在收入、利润、管理规模、利润率等方面均实现了逆势增长。

2023年上半年，宝龙商业实现营业收入12.75亿元，其中，商业运营及管理服务收入同比增长7%；归母核心净利润2.88亿元，同比增长7.5%，归母净利润率一路上行，首次超过20%，达到20.2%，较2022年同期提升1.2个百分点；“智慧商业”掌握先发优势，率先进入全面数字化运营阶段，在管商场整体出租率维持在90%以上。

在房地产业走向新模式的阶段里，找到新的锚点，是企业把握行业大势的关键。运营和服务主导的行业大势下，在商业管理上的深耕厚植或将为宝龙商业提供长期主义发展路径；科技手段的赋能和使用，也将为企业长远健康发展带来更多底气，助力企业发展之路走的更踏实、更稳健，乘大势，成大事。

目录

1、财务稳健，归母净利润率创新高........................................1

2、科技赋能，提质增效强运营............................................2

3、深耕厚植，战略聚焦核心区............................................3

1、财务稳健，归母净利润率创新高

2023年上半年，宝龙商业实现营业收入12.75亿元，同比增长0.7%。分业务板块来看，商业运营、物业管理的收入分别为10.48亿元、2.27亿元，占营业收入的比例分别为82.2%、17.8%。商业运营收入来源组成上，主要有三个部分，商业运营及管理占主导，占比近90%，为87.1%，前期服务收入和物业租赁服务两项占比约13%。物业管理收入2.27亿元，主要组成部分同样是三部分，分别是物业管理、增值服务、预售管理，占比分别为75.4%、22.8%、1.8%。

利润稳步上行，归母净利润率突破20%，创历史新高。2023年上半年，宝龙商业实现毛利润4.38亿元，较2022年同期实现1.8%的增长，其中，商业运营的毛利润达到3.78亿元，占比达到86%。毛利润率维持在30%以上，2023年上半年达到34.4%，商业运营的毛利润率达到36.1%，较2022年全年上升1.6个百分点。归母净利润为2.57亿元，同比涨幅为6.9%，归母净利润率保持稳步上行，2023年上半年突破20%，达到20.2%，创下历史新高。

图表：宝龙商业毛利润率走势

资料来源：宝龙商业业绩演示文稿，亿翰智库

图表：宝龙商业归母净利润率走势

资料来源：宝龙商业业绩演示文稿，亿翰智库

商业运营上，品牌迭代升级，智慧科技赋能。2021年至2023年上半年，商业项目的出租率均保持在90%以上。招商品牌不断迭代升级，合作品牌签约数超15000家，战略及联发品牌签约数超550家。招商品牌持续突破，厦门宝龙一城高化矩阵全新亮相，与LVMH集团、欧莱雅集团等深度合作；与国际美妆DIOR、GUERLAIN等与成功实现首次合作，预计超10家高化门店开业，截至8月30日已开业9家，兰寇将于9月开业。预计全年新增销售额约8000万元。

在“智慧商业”铺排方面，早在2018年，宝龙商业便与腾讯建立了战略合作关系，并联合发布了“纽扣计划”，并于2019年成立合资公司—－上海宝申数字科技有限公司，发布了包括微信小程序矩阵、LBS位置服务在内的四大产品，打造“智慧商业”。经过几年的探索沉淀，“智慧商业”已进入全面数据化运营阶段。

数字化体系全面覆盖。先进管理系统已覆盖全业务。全面预算连同数据治理已完成，宝龙商业拥有业内最完善的包括业财一体、整合绩效、先进可视化、联通资管的管理系统；智能安防、智慧能耗、智能机器人、智慧共享等系统均保持良好运行，能有序阶段性降低项目运营成本，达到提质增效的目的，降低管理难度，提升管理效率。从系统建设走到数据产出。积累的数据基础扎实，各专业系统已积累超过1.8亿条业务数据，包括充分的行为和绩效数据；可聚焦数据产出价值，宝龙商业拟通过AI、内容、创新运营让数据产生价值，该高阶项目均须以足够强度的数据为基础，同时产能效率高于系统建设阶段。

住宅物业业务发展上，在管规模稳步增长。截止2023年上半年，物业累计已在管面积达到2008万平米，累计已签约面积2980万平米。

图表：住宅物业累计已在管面积（万平米）

资料来源：宝龙商业业绩演示文稿，亿翰智库

在住宅物业发展上，宝龙商业实现了“两提升一优化”：

其一、运营能力提升，主要体现在收入增长和利润提升上，增值服务收入同比增长幅度达到42.7%，住宅物业毛利润率同比提升0.6个百分点至26.4%；

其二、组织效能提升，通过架构整合、战略集采、科技赋能等手段提升组织效能，优化管理，2023年上半年人均效能提升22%；

其三、管理系统优化，上半年“宝龙物业小程序”已经全面上线，下半年将研发“经营驾驶舱”功能，实现数字运营。

商业外拓上，坚持质量优先，宁缺毋滥。截止2023年上半年，宝龙商业的商业累计已开业面积达到1070万平米，较2022年年末增加15万平米。上半年新签太仓香塘宝龙广场项目，定位为年轻家庭社交乐活中心，项目建筑面积7万平米，截止6月30日，商业累计已签约面积达到1526万平米，签约项目数量达到143个。2023年8月，宝龙商业再新增签约项目—上饶水南街，建筑面积达到15.8万平米，若将这一项目计入，商业累计已签约面积达到1541.8万平米。

图表：商业累计已签约面积（万平米）

资料来源：宝龙商业业绩演示文稿，亿翰智库

在区域布局上，宝龙商业坚持深耕战略，持续聚焦核心区。宝龙商业始终坚持聚焦长三角，并在广东和福建等地择优布局。截止2023年上半年，长三角布局项目98个，项目数占比达到69%，广东和福建布局项目总数19个，占比13%。

下半年，宝龙商业预计将开业11个项目，8个宝龙广场+3个宝龙天地。8座宝龙广场中，有7个位于长三角区域，包括杭州拱墅宝龙广场、温州乐清宝龙广场、金华金义宝龙广场等，伴随新项目的开业入市，企业的区域影响力将再度夯实。

对于下半年的工作安排，宝龙商业将计划从四方面发力：

其一、持续提升项目经营品质及商业氛围，加快老项目的调整改造进程；

其二、优化招商策略。根据目前的市场变化情况，优化招商全业务流程，在项目产品、招商资源、招商策略等方面同步优化精进；

其三、建立宝龙商业价值金字塔，充分挖掘项目空间及各业务端的收入价值，同时整合商业及物业自身的平台价值；

其四、寻求新的业务增长点，围绕停车场景，开展车场收购或融资租赁业务，提升租赁回报。

运营和服务是时代大势，宝龙商业已然选定了这一广阔的大赛道，这既是大势所趋，也是企业走向长期化的有效路径，外部纵有各种挑战困难，强劲的运营力和服务力可助企业攻坚困难，穿越周期，走出更坚实的未来。

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