恒隆陈启宗的“老钱家学”：要善于等待，等待必须有纪律

来源：聪明投资者

“没见过两三个大周期的房地产商不是真正的房地产商。三十年来房地产都没有受过真正的考验。

现在要冷静不要乱投资，不输就是赢。目前不是很悲观。

中国未来20、30年，教育重要的问题是怎么建立成功的价值观、家教观，说什么不重要、言传身教很重要。

年轻人最重要的是多学习，学会投资自己。”

恒隆集团董事长陈启宗上周在一场银行内部交流时说道。

国内消费近几个月略显疲软，但是上半年以来，奢侈品市场增长势头强劲，中国已然成为全球奢侈品行业最重要的市场。

爱马仕、LVMH、古驰（Gucci）、巴宝莉（Burberry）、卡地亚（Cartier）等一众奢侈品集团，都是恒隆地产旗下高端商场的重要租户。受益于奢侈品市场良好态势，根据最新发布的业绩报告，上半年恒隆在中国内地的十个商场总收入同比增长13%至24.96亿元人民币，创下历史新高。

陈启宗一直希望恒隆的购物商场销售利润丰厚的高价商品，这样零售商就能支付更高的租金。“品牌的档次越高，能支付的租金就越多，因为这些品牌的边际利润率较高。”

符合陈启宗和恒隆要求的机会不多，他们几乎永远在“觅地”，在漫长的等待中，从“地产业五大基因”中，“只选好的，只做对的”。

陈启宗每年还亲自撰写两次《致股东函》，话题涉及地缘政治经济、中国宏观经济形势、营商环境、汇率、房价等，偶尔穿插一两件友人轶事。

在这篇文章里，看陈启宗如何借助危机茁壮成长，细数他和恒隆一直在严守的等候纪律，还有他为漫漫寒冬一直在做的防备，以及团队搭建等等。

对于当下的地产企业，关注国际形势和跨境贸易的企业，家族控股式的企业等等来说，陈启宗和恒隆，都是非常值得研究的对象。

作者 | 尹晓琳

来源 | 中欧商业评论（ID：ceibs-cbr）

在香港维多利亚港的正对面，耸立着三栋地标性豪宅，这个名为“君临天下”的地产项目曾为香港富商陈启宗赚得税前溢利超170亿港元。

这个有史以来最厚利的房地产项目之一，昭示了陈氏家族的“熊市”家学。1997年7月2日，香港回归祖国第二天，亚洲金融危机爆发，楼价开始下滑。陈启宗早知道熊市要来，只是不知道有多猛烈。

他早早做好了财务准备，在危机后的卖地会上，带领恒隆在几乎没有竞争对手的情况下，购入大量土地。最典型的便是坐拥维港海景的君临天下所在地块。

在金融危机暴发后有钱抄底已属不易，而靠一笔交易赚得超过170亿港元利润，需要更精明世故的操盘。

由于财务实力雄厚，陈启宗并不急于推进销售计划。2003年君临天下项目建成后，香港政府已决意不再卖地，恒隆干脆停止销售，等候必然出现的楼价上扬。直到数年后，当政府开始拨乱反正时，陈启宗才在市场推售，边际利润持续上升。

缓销计划自然引发了公众争议。在2014年的《致股东函》中，陈启宗大大方方地回应，“我们的目标是取得最大利润，迄今表现出色。”他将“捂房”称为“拿捏时机”“有序出售”。

就此一役，陈启宗带领父亲创下的商业王国，往前跨越了数个身位。

他的父亲陈曾熙是与李嘉诚同期活跃的香港第一代富商，于1960年9月13日创立恒隆。按照恒隆官方认可的叙事话语，陈曾熙“打工仔”出身，从寂寂无名的银行小职员白手起家，全凭“认真”两字。陈曾熙的幼子陈絜宗说：“父亲生前有一句口头禅：‘你给我一把扫帚扫地，我都会扫得比别人干净。’”

他回忆父亲喜欢躺在床上想事情或看书。“有次在看一本杜月笙传，那里有首诗，不知怎的，爸爸说：‘你记着这首诗，很有道理’。”那首诗是：“一船西去一船东，顺逆悲欢各不同。寄语顺风船上客，他朝未必满帆风。”

◎陈氏家族合影

1972年恒隆一度是市值最大的香港地产公司，但80年代初曾面临严峻危机，等到化险为夷后，已落后好几个身位，在香港“地产五虎”中位居末位。1991年1月，长子陈启宗接棒成为董事长，次年便到内地寻找机会。

陈启宗乐于被称为“拥熊者”——拥抱熊市的人。审慎精明，头脑清醒，这恐怕是父亲留下来的经验与教训，也已彻底成为陈氏家族的家学。

2020年9月13日，恒隆集团成立60周年那天，陈氏家族再次启动代际交棒，陈启宗的长子、时年38岁的陈文博，被委任为两家上市公司恒隆集团及恒隆地产的副董事长，同期他从90多岁的奶奶手中接过股权，成为两家上市公司的实控人。

第三代崭露头角，构成一个在代际交接过程中实现了现代性转型的财富故事。

何谓现代性转型？香港第一代企业家大多是与政治精英达成默契的外来生意人，逐步进化成一个寻租环境中的经济贵族。他们擅长看透一个时代，在周期里面竭尽全力多赚钱，少惹麻烦。

陈启宗继承了一部分，同时又有些微妙的转变，他们的家族哲学既遵守行为金融学的纪律性，又颇有政治经济学的边界感，但也并非全然的唯物主义，陈启宗和弟弟都是基督徒。

我们之所以研究陈启宗还有另外一个原因，自1991年1月接过权柄后，30年来，陈启宗每年两次亲自为旗下多家上市公司撰写《致股东函》。100多封《致股东函》，使得这个香港老钱家族新一代的面目相对清晰。他的问题视野、文化积累、格局气度与他的经营思考、管理策略、进退有据共同构成了后李嘉诚时代企业家精神的底色。

一个创造了百亿千亿财富的人，益于后人的不应仅限于金钱，还要“立品”。而绝大多数富商高度戒备，不愿与陌生人来往，只有少数选择性放松警惕的私人时间。

这是陈启宗100多封《致股东函》的难能可贵之处，它是一个企业家的自我解构，破解了亚洲商业大亨故事里必不可少的家长式作风、男性权力、冷漠高傲以及神秘性。

换个视角，如果你是陈启宗的儿子，或许可以在他身上学到如下事情。

只有当满街鲜血时，恒隆才会入市

开篇提到的君临天下共有1122个单位，从2003年竣工到2017年全部售出，恒隆拖拖拉拉卖了14年，这意味着源源不断的现金流及利润。先卖哪些也有策略。到2012年时，几乎所有未卖的住宅单位都享有海景，这些资产的胜率和赔率远高于普通住宅。

陈启宗以递进方式销售，享受拾级而上的边际利润。这可真是惊人的耐心。对于大多数人而言，能够拿好、拿久一个改变“身位”的资产，并因之转运，是极小概率事件。想想特斯拉的市值从200亿美元到巅峰时的2500亿美元也才用了6年，但能“享受”整个过程的人恐怕凤毛麟角。

由于奉行财政保守主义，陈启宗常年“拥有充裕的财政资源可供调动”，但他极其擅长等待。

恒隆在内地的策略是在经济蓬勃的大都市中成为高端购物商场的龙头，或雄心勃勃地紧随龙头的次龙头。这种商业模式要求每隔数年成功购买到一幅又大又好的地块，以维持增长的动力。但符合陈启宗要求的机会，实在不多，他们几乎永远在“觅地”，只是不轻易出手。

陈启宗亲自梳理过如何借助危机茁壮成长。1991年，中国处于风波后的恢复期，陈启宗开始研究中国经济，此举引领恒隆于1992年进入内地市场。

同一时期，他们在香港购入多幢投资物业，包括后来恒隆总部所在的渣打银行大厦。1994年，恒隆开始在香港购置土地发展住宅项目，但仅一年后，当认定市场行将见顶、无以为继时，恒隆迅速偃旗息鼓，把财政整理至最佳状况，静心等候。

这足以说明，恒隆不是没有走过弯路，但如段永平所说，所谓“做对的事情”就是发现是错的事情时要马上停止，不管多大的代价都是最小的代价。

在1997年金融危机爆发后，陈启宗趁竞争对手销声匿迹之际在香港购置土地。从1999年4月开始的21个月内，恒隆购入多幅土地以兴建君临天下和浪澄湾等多个项目。截至2015年底，这些项目已为恒隆带来超过港币260亿元的税前利润。

差不多在同一时期，高科技公司掀起的强风从美国吹到香港。许多竞争对手投身其中，置买地于不顾。恒隆也小试牛刀，但随即决定最佳机会是专注本业及自身禀赋。

在2008年金融危机发生前，恒隆在2005-2006年间，趁内地二线城市的优质土地无人问津之际，悄悄购入多幅同类土地。由于理财得宜，避开了随后的困境，进一步在市场平滞时购置土地。

2010年之后的10多年中，恒隆有过3次出手，2013年在武汉、2018年在杭州以及2020年在香港。

最后一次尤为典型。时隔20年后，恒隆再次在香港出手，在一个众所渴求的住宅地段投得了寿臣山地块。

陈启宗在年底的《致股东函》中称：

香港众多物业种类中，我们唯一感兴趣的只有真正的豪宅。这类物业供应有限，而市场上永远有需求。再者，边际利润率可以甚高，如果时机和成品都把握得好，这类项目的溢利可以很丰厚。

……投标还有另一个原因——社会问题和疫情使得市场气氛相当低迷。30年的往绩证明，我们是趁低拾宝的能手。就像本人一直告诉投资者，只有当满街鲜血时，恒隆才会入市。

紧随其后，他描述了一件轶事，生动又坦率地展示了陈启宗是一个永远追求利润最大化的商人，而他本人从不回避这一点：20年前，我们在公开拍卖会上投得现为君临天下的地块时，只有一位竞标者。而这次似乎有4位，包括20年前曾与我们竞标的那位。

……有意思的是，在这次中标后，其中一位竞标者马上致电本人，问我们会否允许他们加入为合资伙伴。认识本人的话都知道答案——本人静候20年并非为了与他人分享成果。

……2018年，一家内地企业投得隔壁一幅大一点的地块。他们的中标价是每平方米港币92.4万元，几乎比我们高出60%。

“我们只对甲组赛感兴趣”

如陈启宗所说，这种策略需要耐性。但这世上最轻松的事情是等待，最艰难的也是等待，如何让等待变得容易？答案可能是，在漫长的时间里，与纪律晨昏相守，避免做出可能有瞬间成果但却拖累长远前景的关键决策。

恒隆的核心纪律是“只选好的，只做对的”。例如，只选购最好的土地、只选取最佳的设计、只选聘最优秀的人才。

陈启宗强调，越高层的人越需要耐心。管理人员必须做好等待的准备，有时是数年。“那些不善等待的人早晚会在熊市失手，随之而来的是现金流问题，破产的机会也很大。”

一个典型例子是，1990年代初，陈启宗首次到访杭州，但最终选择了投资上海，2004年陈启宗再度开始关注杭州，他们研究了很多不错的地块，但一一拒绝，直至2018年。

在几乎整整14年的等待中，恒隆现金充裕。手头有钱，要做不购置的决定其实更难，但恒隆都抵住了诱惑。如果等待是徒劳的，即没有合适的地块出现怎么办？陈启宗的回答是：至少我们不会被较次等的地块困着。

他精于从数学的角度做务实的决策，例如他有一个尊重常识的判断：没有人有足够的智慧在短时间内找出最佳解决方案，又可顾及几乎所有事情，包括多年后可能发生的事情。

这是个迭代过程，每个版本都比上一个好。总有些事情以前没有考虑过，因此需要坚持才能不断寻找、不断改进。什么时候停止？当边际效用小于边际投入时。

而要等待，就必须要有纪律。“只选好的，只做对的”被陈启宗进一步拆解为地产业五大基因：位置、规模、发展大纲、设计、施工，即位置必须是城中最好，综合项目必须有一定的规模，地块的发展大纲必须是可接受的，设计、施工属优良和合理。

陈启宗的个子偏矮，但未妨碍他多次提到一个例子：正如矮个子永远无法跻身顶级篮球联赛一样，有基因缺陷的商业综合项目也无法与人竞争。

当没有竞争时，有基因缺陷的项目可能表现得不错，但一旦有良好基因的项目出现时，较次等的项目便会吃尽苦头，甚至倒闭。说得白一点：矮个子难打篮球，至少不在甲组班，而我们只对甲组赛有兴趣。

陈启宗希望恒隆的购物商场销售利润丰厚的高价商品，这样零售商就能支付更高的租金。

另一端则是“兴建大型盒子以吸纳利润率极低的超大型市场”。他毫不避讳地说：人人都懂得如何建造那种毫无创意的购物商场，基本上只是一场金融玩意。

“守成者”的厉兵秣马

如果陈启宗是一个股市大作手，他一定是那种特别会养闲的人，一年之中有90%的时间都在休息，等待时机，然后靠一笔交易赚回超额收益。

他拥有“可预测性”的优势——完成了八项内地综合项目，加上仍在发展的三个项目，陈启宗认为恒隆对大型新项目在利润增长方面的生命周期有了一定的掌握：从起始到稳恒，当中需要为遇上经济周期的某个阶段以及应对本地竞争形势而作出调整。

作为一个二代，他首先是“守成者”，这一点他是合格的。在稳恒状态下，恒隆的每个发展项目都像“年金”一样，收入通常会慢慢增长。只要中国富人仍在变得更富裕，恒隆的“年金”便会持续增长。

但他又不仅是一个字面意义上的守成者。在陈启宗的话语体系里，大部分时间他都在为漫漫寒冬作防备。说他是一个悲观者不如说他是现实主义者更为贴切，就像丘吉尔说的：“我本人是乐观主义者，因为做别的什么者貌似都没用。”

在2018年中报《致股东函》中，陈启宗回顾：过去6年的艰难岁月，给我们好好处理内部问题的机会。我们修正了管理层的缺失，亦解决了新落成物业的问题。我们亦花时间了解各新开设购物商场的市场环境。现在眼前的路向，较以往的更见清晰。

他用数据回忆了恒隆在熊市的几年里如何厉兵秣马：过往8年，恒隆平均每年兴建近23万平方米的物业面积，这个数字约相当于连续8年每年兴建一幢纽约市帝国大厦。

他在熊市的主要策略不限于防卫，还包括为迎接机遇而厉兵秣马。首要任务是建立世界级的管理团队，以配合恒隆的数一数二策略。

陈启宗曾经为团队建设做过重大反思：由于业务扩张强劲，恒隆缺乏第二梯队以支持增长，欠缺经验丰富的人手一度是棘手的源头。“我们断非没有作出尝试，但在人事事宜上并非全部做对；而一个错误，可令我们赔上两至三年光阴。”陈启宗写道。

最大的问题出在高层管理团队。2009、2010年左右，数位服务多年的高管到了退休年龄。包括陈启宗的第一任搭档、时任恒隆董事总经理袁伟良。有趣的是，这种告别也是职业而体面的。

有一年陈启宗在《致股东函》中回忆：18年前，袁伟良先生亲自告诉我，他会在2010年退休，并在2008年再次提醒我。因此，本人很难怪责他此时告退。

除了年届退休的多年搭档，更令陈启宗困扰的是，他不得不撤换数名高管。当时管理层正把焦点从“策略为本”转向“营运为本”，必须扫除抗拒变革的阻力。

2009、2010年，恒隆高管团队几乎经历了大清洗，陈启宗后来称之为“一场迅速的人事变动”。

但物色高层人才从来不易。别的不说，起码需要花时间。陈启宗从财政、建筑和租赁三大功能范畴谋划人才布局，只有财政的管理者由内部擢升，其他两个范畴的主管外聘。他的观点是，长远而言内部培训较外部招聘人才更佳，因此恒隆会从外部招聘，但同时也会强化已超过十年历史的管理培训生计划。

有次他评价一位新招募的高管“不仅在业内深富经验，也有触类旁通的思维，常能突破框框提出新想法，融汇了工程师的务实与企业领袖的创新”——这也许可代表他选择高管的品味。

在管理团队的搭建过程中，陈启宗的第二任搭档、袁伟良的继任者、时任行政总裁陈南禄发挥了关键作用，陈启宗坦言对他的重要期待是建立一支他日可成为接班人的高层管理团队。

2018年初，陈南禄退休，陈启宗形容“为即将退休的行政总裁陈南禄物色理想的继任人”是一个严谨且实际上颇漫长的过程，所有非执行董事都参与其中。

大概半年后，时年47岁的卢韦柏加盟恒隆，先是成为候任行政总裁，经过两个月的交接期后，于陈南禄退休当日履新为行政总裁。

在郑重的介绍中，陈启宗梳理了3任行政总裁的事功：在1990及2000年代，时任董事总经理袁伟良与本人为本公司制定业务策略，经反覆检讨，至今依然合适。

陈南禄带领我们建立具业务策略执行能力的管理团队。现在卢韦柏的任务是完成建立的工作，并妥善经营。

最后，他不无感情地感谢与告别：过往，本人曾多次撰述陈（南禄）先生作出的重大贡献。在此不赘，惟值得一提的是，他作为我们最年轻的执行董事陈文博的导师，表现非常称职，堪称无人能及。本人视陈南禄为本公司及陈文博的福气。

铁打的董事长，流水的CEO。但CEO要帮助董事长把副董事长（儿子）扶上马送一程。想要克竟全功，必须要有一个优秀的董事局，陈启宗对此引以为傲。

◎1990s恒隆地产管理者合影

政治经济学大师

陈启宗的100多封《致股东函》，在无意中延续了民国企业家们所构建起来的本土传统，而这种传统一度已经大范围断裂了。

法国学者白吉尔将1911年到1937年称为中国资产阶级的“黄金时代”，那个时代的企业家与知识分子毫无隔阂，胡适还曾被选为天津久大盐业公司的董事长。当时的企业内刊、董事长们在股东会上的发言都洋溢着知识分子气质。

陈启宗拆解过自己的撰写策略：当经济、地产业或本公司出现特别重大的发展时，本人自当加倍着墨。

此外，本人尽可能于期末时挑选本公司一个要点作深入回顾，近数年的主题包括：公司管治、可持续发展、人力资源和企业文化。

在这些范畴里，本人一直避免旧调重弹，……然而鉴于管理层的想法与时俱进，每隔一段时间重温这些议题，乃是可取之道。

《致股东函》话题涉及地缘政治经济、中国宏观经济形势、营商环境、汇率、房价等等，他还深入探讨过共同富裕、政府对互联网平台公司以及教育机构的整治、甚至科技的弊端，偶尔穿插一两件朋友的轶事。

从实用性的角度，他对世界格局、经济形势、行业发展进行全景式的观察和分析，并介绍恒隆的应对策略，以及所取得的成绩。

评论中国经济是他一贯的做法，自称“本人的看法当然并非每趟皆准，但无论其为乐观或悲观，至少都是实话实说”。

涉及宏观经济，很多时候外在因素是无法控制的，因此他更强调明智而谨慎地装备好自己，比如收紧内部管控系统，以及在资本支出方面不犯严重错误。

他关注中国宏观经济形势，对政府周期性的失误保持警惕。他曾经写：坦白说，中国的经济能发展至今天的水平，而当中没有更大的灾难，是颇令人惊讶的。

然而，鉴于体制的复杂性日益倍增，在操作方面前路会变得更具挑战性。人们有时会问：现时中国经济的放缓是体制性还是周期性？前者意味着结构性的问题，需要长时间来解决，因此即使复苏，亦会十分缓慢。后者指的是正常的市场波动，在可预计的时间内经济便会好转。

他也关注货币走势，这种关注当然也是实用主义的。2018年5月底，恒隆在杭州成功投地，当时人民币兑美元汇率为6.37。

恒隆支付首50%地价时，人民币兑美元汇率为6.95，接近10年最低位。余下的50%地价须于2019年2月9日前支付。由于无从得知汇率走势，恒隆把人民币兑美元汇率锁定在6.85，并在限期前支付余额，借此节省了近10亿港元。

“虽然这次我们运气好，但运气不会一直相伴；这亦说明了此类交易如何变化莫测。我们常言，我们从事的是地产业，而非货币投机；我们只能作出最佳的判断并善用市场工具来有望减低风险。”陈启宗说，这也是政治经济学的核心理念。

对中美关系的判断，尤其体现出他“政治经济学大师”的一面。陈启宗观察世界时局40多年，态度是连续、逻辑一致但又不断修正的。他对中美关系的核心判断是，冷战势必重临。

美国以孤立主义立国，在立国短短的240多年里，仅约三成时间，即二战后的70多年来，是奉行国际主义的。其犹太教与基督教共有的文化根源只承认非黑即白：天堂与地狱、上帝与魔鬼、救赎与灭亡。

而恶劣关系持续越久，越难打破。他认为中美关系是系统性的改变而不仅仅是周期性的波动，必须为长期的变量与困局做好准备。他的落脚点仍然是阐述恒隆会受到什么影响，又该如何应对。

有一次，陈启宗听闻不少人说拜登总统将会重新拉拢传统盟友，特别是欧洲盟友。他颇觉匪夷所思地评论道：国际关系与人际关系一样运作。

想想这数十年来，尤其自冷战结束后，美国如何对待盟友，她竟还胆敢以为双边关系可以任意开关。昔日的盟友还会如以往一般信任你吗？……若说新政府会再与盟友合作，犹如没事发生过一般，这简直就是完全缺乏自省能力，以及不尊重他人感受的表现。

从他如何看待国际关系，也可以看出他如何看待人际关系——常常自省，尊重他人感受。

由于总部位于香港又是港人，他对于香港的核心问题分析极为透彻。有一年讲到大湾区的发展障碍，他建议所有官方或半官方的讨论（包括商务）都以普通话进行：说两种互不相通的方言的两群人能合作愉快，世上并不多见，更别说能合作无间了。

用经济学的说法，要提高效率便需要尽量减少摩擦。

作为一个二代接班人，陈启宗也曾经审视过“家族控股公司”的隐患与优势。当他描述优势时，我们正好趁机观察到一个接班者光鲜背后的另一面。

他设想，如果恒隆不是由家族控股，又如果他只是一位外聘的高层，结果会怎样呢？陈启宗于1991年接任主席，当时恒隆已经连续20年表现平平。

直到2001、2002年才开始跑赢同侪，并保持优势至2012年。“如果本人不是代表控股股东，公众投资者会给本人十年时间让公司重回正轨吗？本人对此表示怀疑。”

恒隆早在1992年便开始到内地投资，在香港主要地产公司中属于较早梯队，购置的土地也比其他香港发展商大得多，而且在同一城市上海购置了两大幅地块，这是一个巨大的赌注，投资整整10年后才渐见成功。

“股东们会等那么久，还是早就把本人踢走？或许是后者吧，本人无法得知。”

1997年亚洲金融危机前，恒隆与当时香港的主流信念逆向而行。当时大家都急于扩充自己的土地储备；相反，恒隆出售投资物业并囤积现金。

“我们用尽所有已知的方法增持现金，而当时我们在上海的投资还没有任何迹象会成功。再一次，投资者是怎样想呢？”

恒隆的股价在2002至2012年间表现出色，跑赢同业。但当反腐运动开始后，股价下行，直到差不多2019年才重见好日子。

“那数年里，我们不得不解决许多主要由于快速扩张而引起的内部问题。如果没有家族控股，股东可能会纯粹为了刺激股价，而迫令管理层采取短期措施，但这会削弱公司的长远前景。我们可能连现在开始收成的机会也没有了。本人甚至可能已遭解雇！”

作为豪门家族的二代接班人，陈启宗的从容而有计划，想必与父亲的点滴灌输有关。1986年，仅比李嘉诚早5年出生的陈曾熙因病去世，时年63岁。在香港地产豪门中，陈曾熙培育下一代的时间不算长，好在陈启宗一直有意总结和审视父辈的光荣与挫败。

他曾经这样描述自己接班时的状态：

当母公司于1972年在香港交易所上市时，我们是市值最大的本港地产公司之一。其后20年里，由于我们过于保守，犯了策略性错误及错失机会，因而表现失色。当本人于1991年1月接任董事长职务时，我们在本港发展商的市值排名榜上已远远落后。

在一个旧周期里面落后两三个身位，想要追赶是极其困难的，除非抓住新周期到来的机会取得突破。

陈启宗接班后制定了两项策略：其一，进军中国内地。其二，捕捉香港市场时机，力求不犯大错，同时抓紧每个机会强化财务，等候大突破来临。机会最终在1997-2002年的亚洲金融危机出现，而陈启宗掌握得恰到好处。

节奏并非一直精准，刚接过权柄时，陈启宗也曾急于行事。1992年他作主进入上海后买的两幅土地，均在市场顶部购入，10年后价格才回到成本价。

也恰恰因为父亲的资金调配运用令恒隆错过1970年代及1980年代住宅楼价急升的时机，在陈启宗接手后，自2005年开始的十多年，恒隆基本上没有净负债，即便到2022年负债率也在25%以内。

自2010年开始，陈氏家族便开启了按部就班的第三代继任规划。2016年年报《致股东函》中，陈启宗欣然宣布陈文博出任董事局执行董事一职。

他这样描述自己的长子：陈先生多年来在上海工作，曾于我们聘用的核数师——世界知名会计公司毕马威会计师事务所，以及国际银行集团香港上海汇丰银行任职，及后于2010年在上海加入恒隆，并在2012年调回香港总部。

他曾修读国际关系并持有行政人员工商管理硕士学位，曾于公司大部分主要部门累积工作经验。陈先生为人明智，善于业务决策和人际关系，本人衷心期盼陈先生于未来数十载能为公司全力贡献，续创佳绩。

2020年年报《致股东函》中，陈启宗再次郑重地将儿子引介至舞台中央：

文博是创办人陈曾熙先生的长孙。至今他已证明自己是个称职的继任人，可算不负先辈之名。他年仅38岁，对许多事情的看法自然与本人有所不同。他与许多同辈人一样，热衷于环境、社会和管治方面的议题，也熟谙科技。

除了本身的各项职务，他也兼负重组董事会之责。我们今天拥有优秀的非执行董事，但和所有组织一样，随着时间的推移，都需要注入新血。

依稀可见一位父亲的煞费苦心。1986年陈曾熙离世后，其弟曾接任董事长，但很快便以年事已高为由退休。陈氏家族中似乎有规矩，家族同代成员中仅有一位进入管理层为公司效力，且多为长子长孙。

陈启宗如此，陈文博也是如此。也许恰因如此，陈氏子孙各自取得了不错的成绩。比如陈启宗的二弟陈乐宗负责晨兴创投，曾是小米上市时的第二大股东。

由于父亲早逝以及去世前几年的失误，陈氏家族游离在香港四大富豪之外，只名列地产五虎的末位。陈启宗带领家族往前追赶了几个身位，但仍然有些差距，陈氏家族并不热衷于跟香港其他豪门来往，从父亲开始就是一妻数子、兄友弟恭。

在2021年年中报《致股东函》中，父亲陈启宗特意提到儿子陈文博的《副董事长简函》：

疫情前本人每月都会前往内地，但上一次到访内地是2019年12月，距今已19个月！文博在内地逗留了四个月、走访了20个城市后于今年5月回港，他口中形容的内地似乎是一个本人从未到过的新地方，不仅经济发展快速，社会民生也大大改善。

（文博告知本人，他将在第二份《副董事长简函》中与众股东分享他最近一次出差时的观察及其他看法，该简函会与本函同时刊出。）他此行的经历正坚定了管理层发展内地市场的决心，而且冲劲比从前更盛。

力求坦诚、言之有物的《致股东函》可能也成为一项家学。