龙湖，还是那个龙湖

炒股就看金麒麟分析师研报，权威，专业，及时，全面，助您挖掘潜力主题机会！

文/乐居财经 魏薇

地产行业风险不断出清之下，各项资源更多地向优质房企集中，“强者恒强”的趋势日益深化。

在市场多重挑战的冲击下，保持业绩的平稳已是不易，龙湖在今年上半年依然保持了业绩的正向增长。期内实现归属于股东的净利润80.6亿元，同比增长7.73%，剔除公平值变动等影响后的股东应占核心溢利达65.9亿元。

龙湖集团董事局主席兼CEO陈序平这样形容如今的龙湖：短期内已具有抵御风险的能力，中期保持高质量增长的动力，长期具备可持续发展、穿越周期的内力。

这与龙湖的战略主动性密不可分。很多年前，龙湖就开始做战略转型，如今已经形成了“开发+运营+服务”三大板块协同并进的局面。今年上半年，运营和服务业务的利润占比已经超过50%。

克制、审慎并高度自律的财务盘面，是龙湖拥有战略主动性的前提。早在三年前，龙湖就提出降负债的管理策略，持续压降有息负债规模，保持企业发展的“安全度”。截至今年上半年末，龙湖的一系列财务指标保持行业最优水平。未来，龙湖将不再依靠融资负债规模的增加去驱动公司业务增长，而是靠各个航道现金流回正驱动公司的增长。

财务盘面保持稳健、利润结构持续优化，为龙湖提供了穿越周期的砝码。龙湖也始终将安全性放于一切发展的首位，以战略定力和余量思维应对周期的不确定性。

行业下半场，龙湖将不再以规模为导向，而是坚持精准投资，针对需求提升品质，并在持续轮动的市场中，灵活把握量价平衡、开工进度与去化节奏，为公司提供稳定的现金回款。

上半年，龙湖实现地产开发合同销售同比增长15%至985.2亿元，销售回款率超100%，维持行业高位。

利润增长多点开花

深度调整之下，房地产发展的底层逻辑已经发生变化，如政策、人口、城镇化等，房企想要更好得活下去，转型是必然之路。

对于这一点，龙湖思考得很透彻。陈序平表示：“开发板块虽然规模大、实现周转较快，但不太稳定；此外运营是重资产沉淀的业务，稳定持续，毛利率很高，但是ROE较低；而服务是轻资产，ROE很高，基本没有资产投入。上述三个板块组合完之后可以让企业保持在一个高ROE的情况下，不再依靠负债规模的增加去驱动资产规模的增加以及销售的增长。”

经过多年的布局和经营，龙湖的经营性业务已经成为新的利润增长点。2023年上半年，龙湖集团由运营及服务业务组成的经营性收入实现122亿元（不含税），同比增长10.4%。凭借高利润率的特性，本期经营性业务的利润占比已经过半，利润结构更加优化。

运营业务板块上半年不含税租金收入为63.3亿元。商业投资、长租公寓及其他收入的占比分别为77.0%、19.4%和3.6%。

商业投资方面，上半年新增运营5座商场，其中2座为轻资产，截至2023年6月底，龙湖商业已进入全国32座城市，累计开业运营商场达81座，运营总建面为762万平方米（含车位总建筑面积为980万平方米），整体出租率95.4%；长租公寓品牌冠寓累计已开业11.9万间房源，开业6个月及以上房源的出租率提升至95.9%，租金收入同比增长4%至12.3亿元，5年复合增长51%。

商业投资是龙湖的重点运营方向。陈序平表示：“公司年初对商业项目重新做了产品分级，更加去匹配空间场景的创新表达和运营的差异化打造，更多、更好地与商家、消费者实现连接，一店一策地去制定接下来经营、运营的策略。”

另外，龙湖在代建这个热门赛道发力。去年，龙湖集团旗下的“智慧营造”品牌——龙湖龙智造品牌首发亮相，截至目前，龙湖龙智造已累计获取建管项目50余个，总建筑面积超900万平方米，其中超90%的建管项目分布在核心的一、二线城市。

对于今后的发展，陈序平表示：“随着入局者增多，代建领域竞争愈加激烈，龙湖龙智造会聚焦主力的城市，只有聚焦这些城市，才能发挥航道协同的效益。龙湖龙智造不会下沉三四线，还是聚焦一二线，发挥航道协同效益。”

此外，龙湖还要持续优化提升资产质量。“在负债率不变的情况下，负债总额稳步下降，随着我们获取的项目越来越好，一些存量现房逐步去化，意味着整体资产质量不断提升，公司也会更加健康，实现整个业务逻辑的转换。”

严守安全边际

2021年下半年以来，房地产行业“雷声滚滚”。对投资者们而言，他们更关心房企的安全度，而财务安全是重中之重。在这一点上，龙湖始终保持自律底色。

截至2023年6月底，龙湖集团的综合借贷总额为2070.9亿元，规模稳中有降；平均借贷成本为4.26%，保持行业低位；负债结构合理，平均贷款年限为7.19年，进一步拉长；净负债率为57.2%，现金短债比为1.96，剔除预收款的资产负债率61.9%，创近五年新低，并连续七年满足“三道红线”要求。

值得一提的是，龙湖今年已无债务压力。

今年7-8月份，龙湖累计偿还共计83.7亿元公司债。前不久，又提前偿还了一笔17亿元人民币的境内债券。至此，龙湖年内境内到期公司债已基本全部还清，仅余11月到期1.19亿元。

龙湖集团执行董事兼CFO赵轶表示：“接下来还会逐步偿还明年到期的银团贷款约80亿港元，明年龙湖到期债务可能在230亿元左右，明年到期的境外债务几乎为0，从2027年开始才有美元债到期。”可见，龙湖未来的债务结构合理，压力可控。

另一方面，严格的投资纪律是房企保证利润的关键。

在行业下行期，龙湖是为数不多的几家仍坚持拿地的民企之一。上半年，龙湖新增20幅新地，分布在深圳、上海、广州、成都、杭州、苏州等一线及强二线城市。新增土地储备总建筑面积为257万平方米，权益面积为184万平方米。

截至2023年6月底，龙湖的土地储备合计达5489万平方米，权益面积为3816万平方米，87%的货值集中在高能级城市和价值区域，且成本合理。值得一提的是，就在龙湖业绩会前一天，龙湖斥资18.12亿元在西安拿地约106亩。

针对这样的土地储备，龙湖集团执行董事兼高级副总裁张旭忠表示：“龙湖一定通过以销定支把握好投资的节奏，依然严守投资刻度，优中选优，坚守投资毛利率在20%以上，股东净利率在12%以上的原则，同时我们在投资城市选择里，还是会高度聚焦在我们20个主力城市和14个机会城市里面，龙湖也会密切关注整个政策和市场的变化。”