上半年地产资管观察：抄底机会来临地产

来源：观点地产网

久违的仓储ABS和爆发的仓储

2023年一季度观点指数收录的ABS项目规模为488.8亿元，共16只。其中已发行的有11只，规模为184.79亿元。涉及到的底层资产类型包括仓储、商办、商业、住房租赁和产业园。

其中，仓储类为久违的资产类型，是近一年来观点指数收录的首单。继宝湾物流于2021年6月份发行第三单仓储类ABS以来，基本无仓储类ABS的踪影。仓储类ABS期限长，利率低，发行有一定门槛。加上2022年仓储业景气整体不佳，地产债信用危机在蔓延，并非发行的合适时机。

随着2023年经济开始复苏，仓储景气逐渐回升，再加上监管层对优质地产债的信用加持，市场信心有所恢复，仓储类ABS迎来合适的发行时机。同时，作为REITs的另一种替代品，其发行门槛相对较低，有利于处于培育期的仓储资产获取资金。

华发于2022年年底发行的住房租赁ABS，为其2022年来第2单。目前市面上仅存华发在发行该类型ABS。底层资产为广东省江门市某长租公寓物业，发行金额11.45亿元，主体及债项评级为AAA级，优先级利率为5.8%。如果光从租售比的角度来看，租赁住房的收益率很难达到5.8%。观点指数认为，市场上较低的租售比阻碍着租赁住房ABS 的发行。

据悉，九州通已在全国拥有141个高标准医药物流仓储设施。这将为市场持续带来优质的资产。另外，中金普洛斯的扩募项目也已得到上交所的反馈。可以看到，这些都是仓储类REITs，一季度可谓是该类产品集中爆发的时间点。

不良资产处置需求释放，发展商抄底机会来临

2023年二季度，观点指数收录的地产资管领域并购事件共有9起，总的披露金额约59.36亿元。城市商业类（商办、酒店及公寓）有6起，仓储类有3起。交易标的资产主要位于北上广深、天津和宁波等地。

具体来看，基汇资本收购的广州佛罗伦萨小镇是中国首座意大利名品奥特莱斯，可租面积约6.22万平方米，项目紧挨广州南站，位于广佛都市圈内，于2015年开业后发展迅猛，目前集合了182个国际和本地零售品牌。虽然全国消费需求低迷，但是一线城市的核心商业资产仍然坚挺，这也是基汇资本看中该项目的原因之一。

因此可以看到，陆续有商业地产企业在寻求市场机会，伺机扩张旗下版图。

虽然欧乐广场是新城控股并购的个例，但也从侧面说明了，存量市场并购也是获取优良标的的渠道之一。

为借鉴以及学习那些在地产资管领域具有高度影响力的企业，观点指数研究院将通过对企业的长期跟踪与监测，并结合各项指标、数据进行综合分析研究，盘点出“2023年度影响力地产股权投资机构”、“2023年度影响力不动产基金品牌”和“2023年度影响力不动产投资信托基金”。

届时，研究结果名单将在观点机构主办的博鳌房地产论坛的“影响力指数 • 2022博鳌风尚企业表现”发布仪式中重磅揭晓，近千名最具智慧的房地产各业态领域、金融业及商业精英将齐聚于此，见证行业荣耀与风采。