消费建材丨城中村改造政策落地，推动行业增量提质城中村改造

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国常会审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》。城中村改造有利于提升建筑建材存量市场需求，且由于是“啃硬骨头的改革”，更体现了提升建筑建材质量是改善民生的重要一环以及政府提升建筑建材质量的决心，有利于推动行业需求提质升级的趋势。维持消费建材行业“强于大市”评级。

▍事件：国常会审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》。

2023年4月28日，中共中央政治局会议首次提出在超大特大城市积极稳步推进城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设。据央视新闻，2023年7月21日，国常会审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》。会议指出，在超大特大城市积极稳步实施城中村改造是改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展的一项重要举措。要坚持稳中求进、积极稳妥，优先对群众需求迫切、城市安全和社会治理隐患多的城中村进行改造，成熟一个推进一个，实施一项做成一项，真正把好事办好、实事办实；要坚持城市人民政府负主体责任，加强组织实施，科学编制改造规划计划，多渠道筹措改造资金，高效综合利用土地资源，统筹处理各方面利益诉求，并把城中村改造与保障性住房建设结合好；要充分发挥市场在资源配置中的决定性作用，更好发挥政府作用，加大对城中村改造的政策支持，积极创新改造模式，鼓励和支持民间资本参与，努力发展各种新业态，实现可持续运营。

▍特点：城中村改造与棚改的不同点多于相同点，两者主要在政策目标和权益保障方式上相同，但城中村改造强调区域限定超大特大城市、政策实施周期可能较长、改造方式除类似棚改的全面改造外料也会存在大量微改造。

1）城中村改造与棚改的相同点：一方面，政策目标相同，城中村改造和棚户区改造均具有改善民生、扩大内需的政策目标。既能提升居民居住水平，又能带动有效投资和建材、装修、家电等产业链环节的发展。另一方面，权益保障方式上，在涉及居民安置的问题时，我们判断都遵循先补偿、后搬迁、复建安的原则。

2）城中村改造政策实施区域限定19个超大特大城市：本次城中村改造政策限定区域为8个超大城市+11个特大城市；根据Wind、各地统计局、中国政府网、住建部、财联社、中指数据库等数据，其2022年商品房销售额和土地成交总额分别占全国总量的37%和38%。而棚改的实施区域为全国，且由于以资金驱动的手段和大拆大建的方式，以拆迁较为容易的三四线城市为重点区域，而在核心城市进展较为缓慢。

3）城中村改造难度大，政策实施周期可能较长：城中村改造是项复杂工程，改造难度高于简单拆建，也高于老旧小区成片旧改。国常会提出城中村改造要“成熟一个推进一个，实施一项做成一项”。2023年7月上海市长龚正在上海市十六届人大常委会第四次会议（扩大）上也表示“成片旧改完成后，上海还有大量零星二级旧里以下房屋、不成套旧住房以及‘城中村’。‘两旧一村’改造涉及范围广、任务重，改造的难度甚至高于成片旧改……用两届政府10年时间完成‘两旧一村’改造”。

4）改造方式既包含类似棚改的全面改造，预计也会存在大量微改造：近年来住建部多次明确城市更新中要避免大拆大建。广州市住建局《广州市旧村庄旧厂房旧城镇改造实施办法（征求意见稿）》也将改造方式定义为全面改造（即拆除重建）、微改造、混合改造（前两者相结合）三类。其中，全面改造的情况或与棚改类似。参考深圳市住建局《深圳市城中村保障房规模化品质化改造提升指引》，微改造的主要内容或包括房屋结构安全和消防安全等检测、房屋结构加固、水电气热信等设施更新、道路修整、房屋外围护的美化装饰和防水保温等功能修缮、配套公共基础设施和绿化环境的提升等。

▍影响：有利于提升建筑建材存量需求、推动行业需求升级。

短期带动投资额预计低于棚改，但会是旧改的重要补充。据住建部，2016-2018年棚改高峰期每年完成投资额为1.48-1.84万亿元。考虑到城中村改造具有限定超大特大城市、政策实施周期或较长、改造方式或存在大量微改造的特点，我们预计其短期带动投资额要低于棚改。但由于城中村改造一般并不属于老旧小区改造的范畴，城中村改造仍能成为旧改的重要补充，完善城市更新的内容。据广州住建局，今年广州计划推进127个城中村改造项目、完成固定资产投资983亿元，占全年城市更新固定资产投资目标的49%。我们测算全国老旧小区改造的年投资额在4000亿元左右。

消费建材企业、建筑质量检测企业有望主要受益。城中村改造有利于提升建筑建材存量市场需求，且由于是“啃硬骨头的改革”，更体现了提升建筑建材质量是改善民生的重要一环以及政府提升建筑建材质量的决心，有利于推动行业需求提质升级的趋势。我们预计面向修缮需求的消费建材企业、建筑质量检测企业有望主要受益。在对建材市场规模的影响方面，我们可参考旧改带动的消费建材市场规模。我们曾在《消费建材行业系列研究之三—存量房市场中的建材行业投资机会》（2020.3.5）中通过全国 6 个地区 432 个老旧小区改造案例测算得到单位面积老旧小区改造的的防水、涂料、管材用量分别为0.18平米、0.32平米、0.015米，假设每年改造10亿平米老旧小区，则测算每年旧改带动防水、涂料、管材的材料市场规模（不含施工）约36、64、22亿元。我们认为，由老旧小区、城中村的集中改造所带动的需求仅是建筑建材存量需求的一部分，常规的翻修更新、住宅换房装修、公共建筑和工商业建筑更高频次的更新等也是存量市场的重要组成部分。

▍风险因素：

政策落地进度或效果不及预期；消费建材需求明显下行；消费建材龙头市占率提升不及预期；消费建材龙头利润率提升不及预期。

▍投资策略。

城中村改造有利于提升建筑建材存量市场需求，且由于是“啃硬骨头的改革”，更体现了提升建筑建材质量是改善民生的重要一环以及政府提升建筑建材质量的决心，有利于推动行业需求提质升级的趋势。维持消费建材行业“强于大市”评级。