诺德基金杨雅荃：地产板块这些细分领域或值得关注

7月10日，中国人民银行、国家金融监督管理总局发布《关于延长金融支持房地产市场平稳健康发展有关政策期限的通知》指出，对去年11月出台的房地产“金融16条”中，关于房企存量融资展期、保交楼配套融资支持两条政策进行延期，将适用期限统一延长至2024年12月31日。

“金融16条”期限为何延长？政策再度聚焦至房地产融资端的原因有哪些？目前房地产板块的悲观预期是否已经完全释放？有哪些细分领域的投资机会值得把握？

对于这些问题，诺德基金研究员杨雅荃表示，今年上半年商业银行开发贷款投放力度加大，同比多增约2000亿元，这说明过去半年的“金融16条”政策取得了一定效果，促进了开发商加快项目施工建设，有利于保障项目的交付。但是，我们看到当前房企流动性压力仍然存在，房地产投资景气度依然低迷，地产销售在积压的需求集中释放后，从4月开始重回颓势。

虽然本次“金融16条”的延期有助于缓解房企的流动性压力，能一部分恢复市场的信心，但难以扭转房地产市场近期出现的下滑态势。我们认为，后续仍会陆续有稳楼市、稳预期的政策推出，但政策的核心目的仍在于稳。

从市场表现来看，截至7月13日收盘，年初以来申万一级地产行业指数已经下跌15.31%，在整个申万一级行业指数中排名倒数第二，市场无疑对地产板块是非常悲观的。一方面，地产销售从4月以来确实在走弱，房企的流动性压力依旧很大。另一方面，政策端比较温和，市场预期也不高。未来，若是地产销售进一步走弱，且政策效果不明显，基本面持续环比恶化，那么地产板块目前或难言见底。但是，诺德基金研究员杨雅荃也有观察到目前稳楼市的政策出台频率是在逐渐加快的，这是一个比较积极的信号，后续一旦景气度环比回升，地产板块的空间还是比较大的。

从市净率角度而言，诺德基金研究员杨雅荃认为，目前申万一级地产行业平均市净率为0.8，部分园区企业、物业企业估值还会偏高一点，纯地产开发业务的公司普遍估值较低，即使是全国性的龙头房企，估值破净也是较为普遍的现象，这隐含了市场对其开发业务有可能亏损的假设。我们看到，即使是在目前的行业环境下，龙头房企仍能维持盈利，后续一旦行业回暖，其利润率还能企稳回升，市场目前的估值水平确实是偏低了。

展望后市，诺德基金研究员杨雅荃表示，首先，房地产开发业务仍然是一个空间较大的市场。在过去的一轮行业景气度下滑中，经营效率低、风险敞口大的企业已经逐渐被市场出清。在产品端，各家房企的楼盘因为质量、服务、保障度的差异，其产品溢价与去化率有了显著分化。同时，由于行业供给侧的出清，以及未来需求端的回暖，优秀龙头房企的净利率也将逐渐回归正常水平。其次，地产链上下游产业链很长，市场空间非常大，很多品种有持续更新需求，行业竞争格局也很分散，部分品种还处于消费升级过程中，是长期投资的较佳赛道。我们非常关注例如家居建材中的防水材料、建筑涂料、家用管材、智能马桶、智能卫浴这类同时具备较强功能属性、消费痛点，且龙头公司经营稳健、市占率有较大提升空间的赛道。

总的来说，当前房地产板块整体估值偏低，但部分房企的经营风险和流动性风险仍然较大，投资者需要仔细甄别其中的差异。投资指数和分散投资经营稳健、产品力强的龙头房企或是相对比较不错的选择。