深圳“顶流”，伸手恒大旧改

恒大的纾困名单里，一个熟悉又陌生的身影出现了，它就是万科的第一大股东“深圳地铁”。

早在3月，“深圳地铁集团”旗下的深铁置业就已进驻位于龙岗区的排榜村城市更新项目，这个项目此前由恒大和深圳本地民企桑泰所有。近日，深铁置业公开招标设计总包商，意味着排榜村旧改的开发商正式变更为深铁置业。

深铁置业近些年地产业务发展迅猛，在深圳的知名度已不输万科，其2022年的全口径销售额全国79名，上升63位。

之所以说陌生，是因为在此之前，公开渠道能查询到的信息里，深铁置业从未单独操刀过旧改项目。一家深铁置业的内部员工对《凤凰WEEKLY地产》透露：“公司目前还没有旧改团队，可能会为了排榜村项目成立一家专门的公司。”

恒大在深圳巅峰时期的旧改项目超过45个。今年以来，恒大在深圳的几个重大旧改项目都有了纾困进展，先有蛇口饼干厂被招商蛇口接手，后有南山向南村旧改被深圳安居建业接手，后者也是去年接下恒大深圳湾超总地块的买家。

如今，恒大在深圳埋下的雷，正在一点点被扫除。

“巨无霸”旧改

排榜村城市更新项目，虽然不是恒大在深圳最值钱的旧改，但面积是“巨无霸”型的。按照规划，这个项目将打造总建筑面积211万平方米的综合体。恒大此前货值最大的蛇口饼干厂旧改，规划建容面积近10万平方米，两者面积相差20倍之多。

排榜村旧改最初由深圳本地的民营房企桑泰集团所有，2019年恒大介入，申报主体还是桑泰，开发商变为桑泰和恒大。项目公司“深圳桑泰华辉房地产有限公司”由桑泰持股49%，珠海鼎利房地产开发有限公司持股28%，北京合源融汇股权投资中心持股23%。

珠海鼎利是恒大的一家关联开发商，北京合源融汇是恒大人寿旗下的一家投资公司，也就是说恒大持有排榜村旧改的51%股权，是项目的所有人。

但不久后，排榜村旧改便遭遇了两个开发主体都陷入困难的窘境，恒大在2021年年中爆雷，桑泰也并不好过。桑泰房地产开发有限公司创立于2000年，在深圳开发过南园枫叶国际大厦、水木丹华、前海丹华、前海枫叶、滨海之窗等知名楼盘。但在2021年，就有一家深圳的乙方公司员工告诉《凤凰WEEKLY地产》，当时桑泰欠了他们的工程款没有给。

深圳一名城市更新行业从业者透露：“桑泰没钱了，旧改团队的人都走光了。”

恒大这边更是一地鸡毛。今年1月，恒大执行总裁柯鹏被带走调查，传闻称与深圳旧改有关。彼时《凤凰WEEKLY地产》致电恒大深圳的城市更新公司副总王磊，对方告知自己正在休假。《凤凰WEEKLY地产》最新得知，王磊已不在恒大深圳公司的OA系统里。

2021年，光大信托起诉了恒大旗下前海君临实业发展（深圳）有限公司逾期。前海君临实业是恒大在深圳的一处工业用地旧改项目“恒大天璟”的开发商，恒大天璟目前是恒大深圳公司的办公地，恒大汽车在深圳的展厅就在恒大天璟一楼。

“恒大在深圳的旧改团队很混乱，很多规划都还没稳定，内部领导就大搞拆迁、拿奖金，给个人输送利益。”有恒大深圳公司的前员工对《凤凰WEEKLY地产》说。

排榜村旧改最新的工程进展停留在2021年的6月，当时开启了部分建筑的动工拆除。

法院公开文件显示，今年1月，桑泰将恒大和珠海鼎利、北京合源融汇等告上法庭，案由为股权转让纠纷。

兜底式接盘

排榜村旧改改造后的住宅部分面积是131万平方米，按照目前周边35000元/平方米的二手房均价估算，住宅部分的货值约460亿。另外，其商业、办公及旅馆业的建筑面积是46万平方米，大概率总货值可以超过500亿。

据招标文件披露，排榜村旧改计划总投资是464.43亿元，所以实际上的盈利空间并不是很大。当然，恒大在2019年介入时预估的货值肯定不止于此，彼时深圳楼市正迎上“社会主义先行示范区”、豪宅税取消等多个热点，房价迅速攀高。

深铁置业在深圳开发了多个豪宅楼盘，去年12月入市的深铁懿府，均价10.75万元/平方米。今年一季度，深铁懿府人才房入市，深铁置业销售业绩44.24亿元，排名深圳开发商榜首。

深铁置业为什么愿意介入盈利空间并不大的排榜村旧改？

“这个是纾困处理的项目，和旧改不是一回事。”深圳合一产业运营公司董事长罗宇对《凤凰WEEKLY地产》介绍。“就是兜底开发的意思。”深圳一家房企的城市更新公司的员工补充道。

排榜村旧改不仅是恒大内部的“巨无霸”项目，还是项目所在街道横岗街道辖区内最大的旧改项目。在今年一季度召开的深圳市龙岗区第七届人民代表大会第三次会议期间，横岗街道党工委书记林坚重点提到了包括排榜村在内的重点项目，并称“重大项目是经济发展的压舱石”。

为此，横岗街道为排榜村成立了专项攻坚小组方案，带领10支攻坚小组进行谈判，与深铁置业沟通对接，一揽子解决项目资金等问题，确保项目如期开工。

也就是说，此时深铁置业纾困排榜村旧改，其更大的意义并不在经济上。

目前，深圳置业已经成为项目的开发商，但此前恒大和桑泰合资的项目公司“深圳桑泰华辉”还没有发生股权变更。“应该是国资介入先谈债务展期，开发完了卖楼还钱。”上述深圳的城市更新行业从业者分析。

深圳大户、旧改新兵

在少数能正面盈利的城市地铁公司中，深圳地铁集团在过去几年始终以超百亿的利润“一枝独秀”。其2020年的净利润高达111.02亿元，接近当年其他20城净利润之和的1.7倍。

最新公布的2022年营收数据来看，深铁集团全年营收达234亿元，创深铁集团近5年最好成绩。

售卖地铁票肯定不能支撑起百亿利润，房地产业务才是深圳地铁主要的收入来源。2021年,深圳地铁总营收约164亿元，其中“站城一体化”开发收入约96亿元，远超地铁运营的39亿元营收。到了2022年上半年，TOD项目带来的利润占比甚至达217.54%。

在深圳2022年的房企销售榜上，深铁置业累计权益金额达181.74亿元，面积达27.21万平方米，摘得双榜第二。

2022年，地方国资纷纷托市拿地，全年在深圳拿地最多的开发商是华润置地，第二多的就是深圳地铁，总金额达153.7亿元。克而瑞统计的2022年拿地货值榜中，深铁强势挤进TOP20，位列第13名。

截至2022年底，深铁置业已拥有29个轨道沿线上盖项目的综合开发权，总开发规模超1643万平方米，在建面积超1173万平方米。

据了解，今年深铁置业将一口气推售约10个新盘，销售货值大约350亿，接近去年深圳销冠华润置地的权益销售额374亿元。可以说，在深圳市场，深铁的热度已经超过了万科，成为顶流开发商。

克而瑞认为，深铁置业在深圳承担着TOD项目开发、保障房建设等特殊的城市建设功能，具有较为丰富的住宅项目开发经验，项目资源来源稳定且具有较强的资金实力，未来将成为搅动市场变化的力量。

万科和华润是总部在深圳的老牌房企，恒大数年前将总部移至深圳，又在爆雷后迁回广州。在深圳，深铁和万科、恒大、华润几家房企巨头产生了千丝万缕的联系。

2017年7月，深圳地铁接手恒大所持有的万科股票，成为万科的第一大股东。而当时的重组方案，万科的原第一大股东华润方面，投了三张反对票。

深铁最早和万科升级到了战略合作高度，2020年和万科共同投资成立合资公司，开发过深圳豪宅项目“瑧湾汇”。

但近些年，深铁与华润集团旗下的华润置地合作似乎更为频繁。去年5月，深铁集团与华润置地达成战略合作框架。今年3月，双方合作开发的位于深圳北站附近的“超核中心”项目开盘，由华润置地全程操盘。

深铁在合作方的选择上，目前来看是比较灵活的，而且对其持股的万科，深铁并没有贸然全力支持。万科今年的150亿A股增发，直至目前，深铁还未明确表示将参加。3月，万科召开2023年第一次临时股东大会，投资者质疑第一大股东深圳地铁为何未参与万科新一轮A股增发，万科董秘朱旭解释：“只有控股股东或实控人才能提前确定为增发对象，深铁只是第一大股东，不是控股股东。”

在旧改领域，深铁还是一名新兵。在此前，深铁仅在2022年底与万科、东进以及特发联合操盘深圳龙岗的平湖旧墟镇旧改。这次的排榜村旧改，是深铁首次独立开发。不过，深铁后续是否会引入合作方，还未可知。

“深铁目前只有地铁线路建设的公司有旧改团队，比如有地铁线路要经过某小区，该小区需拆除或部分拆除的，就有团队做这个事，但是地产这边暂时还没有。可能会为了排榜村成立一家专门的公司，目前还没确定。”上述深铁置业的内部员工说。