房企加速出售资产,险资力量“抄底”入场

卖商业广场、卖综合体、卖豪华酒店......近期房企掀起一股资产出售潮,房企老板也在处置旗下各类资产,从农场到豪宅、私人飞机,地产商对资金的渴求不言而喻。

交易的另一端,曾与地产商绑定颇深的“险资”力量,最近开始密集入场,对不动产物业展现出浓厚兴趣,中国人寿、中邮人寿等险资近期与房企达成资产交易,且均为几十亿级别的大宗资产。

业内专家表示,对险资来说,现在各类资产处于价格底部,在未来三五年投资周期,会有不错的增值收益;尤其是资产证券化途径打通后,对收并购促进作用很大。但对房企而言,即便达成几笔交易,短期内资金紧张的局面仍难缓解,还需等一二线楼市实质性回暖。

险资接连抄底收购

最近,房企处置资产的消息接连出现,既有商办物业、也有酒店资产等,接盘方则多为险资力量。

比如ST世茂日前宣布,控股子公司珠海海新企业管理有限公司拟将“珠海世茂新领域”50.99%股权转让给国寿星湾企业管理合伙企业,将标的0.01%股权转让给国寿启航壹期股权投资基金合伙企业,转让对价39.1亿元。

交易完成后,珠海世茂新领域将由两大“国寿系”股东持股。据悉,交易标的主要业务为发展珠海的商用综合体项目,目前正分六期开发,包括酒店式写字楼、商业物业、酒店及展会中心。

央企大悦城日前也宣布,为盘活存量资产,实现资产价值最大化,控股子公司西单大悦城有限公司通过北京产权交易所,公开挂牌转让北京昆庭资产管理有限公司100%股权及债权,标的主要资产为中粮·置地广场项目,成交价42.56亿元,接盘方为中邮人寿。

万达也与保险机构达成多项交易。10月上旬消息显示,上海万达广场置业有限公司的股权关系发生变更,大连万达商管退出,大家人寿保险入场,已于9月26日完成备案登记。上海万达广场置业有限公司成立于2007年,为上海周浦万达广场的项目公司。

大家人寿保险并非首次与万达合作。今年来,大家人寿保险从万达手中接过了上海松江万达广场、江门台山万达广场和青海西宁万达广场三个项目。据不完全统计,万达方面已出售5家万达广场,同时出售了万达电影和万达投资相关股权,以缓解公司的现金流状况。

与上述交易模式有所不同,万科与险资的合作是为融资。日前,万科A表示,为满足项目发展需要,公司全资子公司北京万永房地产开发有限公司与华泰资产签署协议,通过设立一个或多个不动产债权投资计划向后者申请融资,本金金额不超过40亿元,融资期限最长为10年。

不动产债权计划,指保险资产管理公司等专业管理机构作为受托人,根据《保险资金投资不动产暂行办法》等法规要求,面向委托人发行受益凭证,募集资金以股权、债权及物权方式投资不动产项目,按照约定支付预期收益并兑付本金的金融产品。

万科与华泰合作,一方获取了低成本资金,一方则实现了对不动产的加配。华泰资产管理表示,保险资金可投资商业、城市综合体、棚户区改造、保障房、长租公寓以及其他符合保险资金投资的不动产项目,目前已在长租公寓、商业不动产等方面有过债权资产支持计划案例。

险资为何对不动产“情有独钟”?中指研究院企业研究总监刘水告诉第一财经,房地产行业深度调整,部分房企资金紧张,会加快出售资产以回笼资金。对收购方险资来说,拥有充裕的低成本资金,不动产是其配置资产的重要领域。近年房地产市场调整,商业不动产价格低迷,未来一二线城市核心地段的商业不动产具有较强的升值空间,所以险资会加大配置。

镜鉴咨询创始人张宏伟表示,最近在一二线城市,险资确实对运营类资产关注度比较高,且收并购动作频繁。一方面,现在资产价格处于底部,在未来三五年投资周期,会有不错的增值收益。之所以现在抄底,还因其资金成本相较其他资管公司非常低,可对优质资产进行中长线投资。

与此同时,当下基础设施REITs市场扩容步伐加速,险资此时抄底不动产,后续有望通过资产证券化方式退出。“整个融投建管退的全流程,险资除了建设和运营环节,其他环节基本都有资管督导去做,资产证券化途径打通后,对险资的收并购促进作用很大,该领域前景会越来越大。”

房企资金困局何解?

一买一卖背后,是房企仍未缓解的资金压力。近期,多家房企老板出售私人资产,央国企也出售大宗资产,更加凸显行业对现金的渴求。

近日中国金茂发布公告称,公司以28.02亿元的价格成功出售金茂北京威斯汀大饭店,交易方为渤海润泽。公告显示,金茂北京置业100%股权的出售底价为28.02亿元,买方渤海润泽最终实益拥有人为石翠及苏福蛇,为独立于中国金茂及关连人士的第三方。

金茂表示,本次采取股权出售方式,在目前市场情况下是以合理价格实现酒店整体销售的良机,出售带来的现金流及利润,将有助集团整体财务状况及营运资金的优化。此前金茂曾明确,在持有型物业方面,会把商场业态作为持有重点,酒店类资产则会逐渐由“重”变“轻”。

金茂北京置业资产质量并不差,截至2023年07月31日,该标的资产总计16亿元,负债总计7245.31万元,所有者权益15.29亿元。但是,尽管有央企资质,金茂同样需要积极腾挪资金、优化财务状况。今年上半年,金茂的营业收入、归母净利润两大指标均为下降状态。

从行业层面看,国家统计局数据显示,1~9月份,房地产开发企业到位资金98067亿元,同比下降13.5%。其中国内贷款12100亿元,下降11.1%;利用外资36亿元,下降40.0%;自筹资金31252亿元,下降21.8%;定金及预收款33631亿元,下降9.6%;个人按揭贷款17028亿元,下降6.9%。

中房研协在“2023年三季度房地产市场综述”中表示,近期出台的房地产融资支持政策覆盖范围有限,落地效果不理想,金融机构对房企整体呈现“不愿贷、不敢贷、不能贷”的局面,民营房企特别是中小民营房企融资难题并未得到有效解决。

镜鉴咨询创始人张宏伟认为,当前行业仍未脱离危机模式,碧桂园等大型房企在违约边缘挣扎,各地财政受疫情和地产疲软的拖累。这轮救市不仅是“金融16条”等三支箭政策的补充,更重要的是从需求端解决销售问题,避免系统性风险的发生。

在他看来,当前只有一线和强二线楼市需求启动,才能带动其他城市逐步复苏。随后,地方政府、国央企、平准基金、AMC等各类主体,通过销售回暖化解民营房企资金危机的可能性才会实现。

刘水认为,解决房企资金紧张状况要“双管齐下”,一是支持需求释放,加大房地产政策放松力度,促进市场销售企稳回升;二是加大政策支持房企融资,加大“三支箭”政策落实力度,如支持增信发债常态化,股权融资加快审批,房企融资支持政策将会持续加大。

“激发民营房企投资活力,需要银行和金融机构在资金上给予更多支持,转变观念打破‘囚徒困境’,切实加大对民营房企的信贷投放力度、降低融资成本,为房地产行业尽快企稳回升提供重要支撑。”中房研协表示。

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上一篇 2023-10-24
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