楼市重回2008？冯仑：说说近期市场的几点观察

封面图 | 《回到未来》剧照

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问：

近期，房地产行业的宽松政策似乎「梦回2008年」，8月份70个大中城市房价也再次下跌。除了部分一线城市，大多数城市已经彻底取消限购限贷限售，市场预期最悲观时刻似乎已过，您认为，市场对于房价的预期是否就此扭转？「金九银十」会有好转吗？

冯叔：

最近一段时间，房地产有关的，特别是跟住宅有关的这些政策都不断地出来，出得只剩下最后一个政策了，就是关于土地使用权是否能够延长。现在很多房子已有20年、30年楼龄，土地使用权，特别是商用不动产在今后交易当中的障碍会越来越大。

其他的一些政策，无论是刺激供给方还是需求方的政策，我觉得能出的都出了，但市场上的反应有一些波澜，政策还是有一些作用，不能说一点作用没有，最近的确有一些交易的增量。

但是政策的作用实际上刺激了两方面：一是买房的增量，我了解到，北京最近一个季度的二手房交易表现就很能说明这一点，第一个月刺激了部分购买的欲望；二是卖房的增量，第二个月调控更放松以后，人都有些活分起来，激活得想卖房的人比想买房的人都多。

在这样的情况下，市场上的价格还是有阴跌，并不是说一下就上来，当然也没有一下就下去，现在盘桓在一个相对稳定的状态，但略微有些阴跌。实际上大家对后市还是有些隐忧和焦虑，这是我接触到的有关市场人士的一些共同判断和基本看法。

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问：

今年石榴集团「抢公章」「抢资产」「闹分家」等「宫斗戏码」引发了一系列舆论风波。9月11日，石榴集团董事长崔巍召开媒体沟通会，情绪十分激动甚至当众下跪。石榴集团躲过了房企爆雷危机，却在高管内斗上栽了跟头。怎么会有这么多房企在争夺控制权上失控？

冯叔：

石榴集团的实控人和前经理人之间有一些对立，而且在公开撕、互相撕。这其实是公司股东之间的合作出现了严重问题，引起了公司治理失效。

石榴公司在海外有个架构。它原来一直筹谋上市，从开曼群岛、香港再到大陆，这一连串下来，2021年在港交所提交招股书。但是上市未果。石榴集团的股权结构里，两个股东在海外架构里分别持股58%和42%，我记得大概是这样。

持股42%的主要负责公司的内部经营，担任过总经理。当他们出现分歧以后，按照《公司法》治理把他给「请」走了。但是，对方不服，因为被请走后并没有拿到钱，又不能按照以前的方式实际控制公司的项目资源，于是就出现了抢公章。

抢公章干嘛呢？是要谈判。我也注意到，双方有各种激烈的言辞，同时也留出了可以协商妥协的余地，因为这种折腾最终会把公司折腾垮，没有银行、客户和上下游合作伙伴会再信任公司，公司一定会走向死亡。

这种事情出现在民营企业，通常表现得比较激烈。实际上，在国企也会出现治理失效的情况。

一个公司，怎么样有效治理其实特别重要。治理失效相当于人身上发了痘痘、长了疙瘩，然后就得搽药、打针。这是一种失效，比如石榴集团。还有一种治理失效，表面上看公司一切风平浪静，但就是不决策，每一件事情都没有人担责任，即使出现了危机也是放着。

公司治理失效，或者说叫做僵局。治理僵局有法律的程序，最终可以通过司法程序把公司强制性地解散，这是一种。另外一种可以通过股权交易变更股东，最后解决有争议的问题。当然还有一种解决争议的方法，那就是引入第三方，大家协商进行公司重组，等等。

在公司发展过程中，出现僵局或治理失效是经常性的，用什么方法解决，确实挑战公司管理者，也就是创业者或董事长的能力和智慧。

很多公司内部遇到过矛盾，如果能够及时地化解股东之间的矛盾，持续治理同样可以让公司发展得很好。也有些企业一开始就特别重视公司治理，比如万科，近40年来没有出现过治理失效问题，这都是公司创业过程中需要注意并汲取的正反两方面经验。

石榴集团这样一个案例，让我们能够观察到这一点，同时也带来了很多新思考，我们期待两个股东能够坐下来协商，最终度过这个治理危机和公司僵局。

主编｜王滔 编审｜陈润江 顾问｜王淑琪