行业巨变:北京链家中介费率由2.7%调整至2%

楼市下行区间,曾经带领行业涨价的链家,开始带头下调中介费率。

9月26日,观察者网从多个渠道获悉,链家北京区域已于近日调整中介费率,由原来收取房屋成交价的2.7%、全部由买方承担,调整为2%、由买卖双方共担。

也就是说,购房者单方承担的中介费用率一下子从原来2.7%降至1%,由此引发热议。

而中介费作为链家及其背后上市公司贝壳的主要营收之一,下调之后对企业利润会有所影响。因此,9月26日贝壳股价低开低走,最终美股报收15.53美元,跌幅5.02%;港股报收38港元,跌幅8.98%。

链家的“市占率危机”

对于中介费调整的原因,链家给出的解释是,结合当前市场供求关系,对现行二手房交易服务费的收取方式和标准进行调整。

有行业人士向观察者网分析称,目前包括全国楼市情形大同小异,二手房挂牌量迅速上升,但成交量及成交价格却始终处于下滑通道,此时二手房交易过程中接近3%的中介费,与高昂的交易税成本一样,成了阻碍二手房流通的关键因素之一,且显得无比扎眼。

因此,链家作为我国房产中介行业的“霸主”,主动调低中介费率,既有助于刺激二手房市场,又可以帮助自身进一步提升市场占有率。

中原地产首席分析师张大伟也认为,北京链家早已成为北京二手房市场最大的经纪公司,从2008年起,链家就稳居北京二手房交易量的榜首,并且市场份额在连年不断增长,2013年达到50%,高峰时期甚至接近60%。

但是近两年,随着市场下行,价格优势权重提升,链家市场占有率已有较大下滑态势。

以北京一套总价500万元的二手房为例,按照过去的2.7%计算,买家除了需要准备首付款之外,还需要独自承担高达13.5万元的中介。

在过去房价上涨的年代,买卖双方相较中介费,会更在意房屋交易的安全、可靠等方面内容。但如今,二手房价格不涨反跌,交易费用自然能省则省,因此能够给出更多折让的其他中小型中介公司更具吸引力。

数据显示,2022年,北京链家共成交了71744套房子,占全北京二手房成交量的45%;且从2023年初开始,其市场份额继续肉眼可见地快速下降。

今年一季度,全北京存量房一共网签了9491套,链家共成交了3481套,市场占比率只有36.67%;四月份,全北京存量房一共网签了15984套,链家共成交了5552套,市场占比率低至34.7%。

此后的几个月,市场占比率有所回升,但回升幅度非常缓慢,在刚过去的八月份, 链家市占率为39.33%,依然不足40%。

这一比例对大多数行业的头部企业来说,都足以满足,但对于习惯了一家独大的链家而言,无疑是场危机。

因此在张大伟看来,北京链家此次主动降低中介费点位原因很简单,就是“抢夺失去的市场份额,继续巩固垄断地位。”

市场行为还是政策干预?

不过更多行业人士则认为,链家下调中介费,是数月前相关部门政策意见干预下,企业的无奈之举。

今年5月8日,住建部和市场监管总局印发《关于规范房地产经纪服务的意见》,便把矛头直指二手房中介费过高及价格垄断等问题,并提出四点意见。

一是,房地产经纪服务收费由交易各方协商确定;二是,房地产经纪机构要合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用;三是,鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价;四是,引导由交易双方共同承担经纪服务费用。

时隔4个多月,作为北京市场最大的房地产经纪公司,链家突然宣布下调中介费率,并由“单边收佣”改为“双边”,与《意见》内容恰好契合,让人浮想联翩。

有媒体报道称,这也是行政主管部门与企业反复沟通的结果,链家内部也对这一费率做了多轮压力测试,“降费的趋势是一定的,但应该降到多少,一直没有定论,这也是政策时隔数月才落地的主要原因。”

值得一提的是,链家经过多轮压力测试,最终将一线城市费率定在所能接受的下限2%,而其他城市也会适当降低,根据城市具体情况而异。

这也意味着,北京的中介费率下降之后,与之情况类似的沪深及其他城市大概率将会跟进。

要知道,目前上海与深圳的中介费率表面上是高于北京的,要收取总购房款的3%,至于买家独自承担还是买卖双方各半则需双方协定。

不过有行业资深从业人士告诉观察者网,事实上除了链家/贝壳之外,中原、我爱我家等其他公司3%的中介费大都可以“打折”,一些小的中介公司都可以做到2%以下,特别是近几年市场冷淡,夹缝中求生存的中小企业将中介费降至冰点,而链家即便打折,中介费也几乎不会低于2.7%。

在他看来,实际上也是市场定价自由调节的结果,且其他中介公司早已开始下调,只不过规模远不如链家,因此看上去就像行业整体行为一样。

据观察者网了解,早在2014年以前,国内的房产中介服务费是由政府统一制定指导价,房屋买卖中介费收费标准在0.5%-2.5%之间。

2014年7月,发改委、住建部发文《关于放开房地产咨询收费和下放房地产经纪收费管理的通知》,将中介服务费定价权下放到省级,各地逐步将房产中介服务费调整为由市场调节。至此,中介费标准退出发改委的价格指导,由市场定价。

因此,在此轮各城市推动中介费调整一事上,多由行业协会及主管部门提出倡议与意见,本意是降低购房交易成本,促进二手房成交。链家也正是抓住了这个时代的机遇而迅速崛起。

但令人担忧的是,曾经链家一声“涨价”,带领整个行业“吃香喝辣”,如今又带头降价,那些遍布大街小巷、原本费率就在1%左右凭借价格优势存活的小中介公司,又还剩下多少生存空间。

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上一篇 2023-09-26
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